住在京郊

来源:用户上传      作者: 本刊编辑部

　　策划：本刊记者
　　王豪
　　住在京郊是一种无奈，更是一种诱惑。在城区房价高企的今天，囊中羞涩而又怀揣购房梦想的人们，不得不把目光转移向郊区。而那些在喧嚣的都市里苦苦挣扎的新贵们，则渴望一种宁静――生活的宁静，心的宁静。
　　郊区居住区的崛起在某种程度上满足了人们这些需求，也改变了老北京人对居住地域的传统理解。然而，习惯了现代、快速生活的人们，又不愿奔波劳顿、远离繁华一一即所谓的离尘不离城。只可惜，北京郊区的现状却为这种理想打上了一个大大的问号。
　　住在京郊，你想好了吗?
　　
　　住在京郊之利弊体验
　　唐　晴
　　
　　周末同学聚会，小张又迟到了。他是我们班最早“出息”的，第一个买房买车，让大家眼红不已。虽然说现在的贵宾都时兴迟到，但他不行，我们一致通过罚他三杯。见势不妙，小张先饮一杯，然后开始了他惯常的推托之词：“不是兄弟不上心，实在是堵车太厉害了!清河那边都快成停车场了――就罚一杯吧!”
　　是啊，北京堵车是再普通不过的事了，可小张为什么要去路途遥远的郊区买房，为自己添“堵”呢?
　　
　　选择郊区的5大理由
　　小张曾经对一位师兄工作3年才到通州买了套小一居深表不屑。只是未曾想，他居然也在上班之后第2年，戏剧性地跑到昌平买了一套两居室。据小张讲，他当时主要考虑了以下5个方面。 房价 城区房价太高，上涨过快。以中关村地区为例，2005年的平均房价约为9500元／平方米，郊区的房价则相对较低，2005年5月小张买房时，昌平的平均房价只有3600元／平方米。也就是说，城区的房价几乎是郊区房价的3倍。从经济方面考虑，当然是在郊区买房比较划算。
　　环境 城区人口较为密集，空气污浊，满眼的高楼大厦更是让人感觉压抑。住在郊区则可以忘却疲劳，尽情欣赏天高云淡、月朗星稀。小张说，他工作中的许多创意和灵感，就是在晚上散步时一边听蝉鸣虫唱，一边有感而发。
　　交通 以为八达岭高速公路四通八达，交通方面应该不成问题。如果把买房省下的钱买车，生活质量将完全得到改观，一下子不就成了有房有车的小康家庭?
　　习性 小张在昌平读了4年大学，对那块土地比较依恋，在买房一事上，感情因素有时也很能左右人的行为。
　　升值潜力 小张不知在什么地方曾看过一句话：精明的投资者，宁可去偏僻的海边买地，也绝不在价格高涨的城区买房。如此来看，郊区房产的升值空间肯定大于城区。并且有传言：昌平将与朝阳连成一片，有可能成为北京的新兴经济中心。在小张看来，这正是一个大胆投资的好机会。
　　
　　住在郊区的3个不便
　　小张在郊区住了2年，谈起体验，用他的话说，“实在是太让人无法忍受了!”
　　远 就交通而言，小张在中关村上班，由于路途遥远，起早贪黑在所难免，这让小张苦不堪言。小张买房买车后经济紧张，而每天上下班如果都走高速公路，过路费就是一笔不小的开支。为此小张基本不走高速，但清河等地段在上下班高峰期堵车严重，他每天至少要在路上耗掉2个小时。
　　治安 在环境方面，小张也有不满。当初他买房的时候，看中的是郊区清新的空气和低容积率的社区，但现在让他感觉不爽的是，现在该地区有大量的本地、外地务工人员，治安状况不是很好，“买房有一半是在买邻居。现在我才明白这句话的含义!”
　　配套设施　最让小张感觉不便的是，这里的生活设施不是很全，有时候想买东西都找不到地方。“晚上没事的时候，我喜欢跟朋友到酒吧喝两杯，现在没条件了，只能一个人在家喝闷酒。”小张感慨道。
　　
　　5+2蜕变7+0
　　种种不便让小张痛下决心，上个月他在城区租了一套房子，过起了北京很流行的“5+2”生活。
　　小张租房的时候，本打算周一到周五上班时住城里，周六、周日回家休息，可是由于工作比较繁忙，常常一周辛劳之后就懒得舟车劳顿，干脆哪儿也不去，就住在出租房里。“5+2蜕变成7+0，这就是我的生活!”但是，家里的房子毕竟不能长期空着，小张打算把房子出租出去，弥补一部分生活开支。这倒也好，自己还可以享受到房主收租的滋味，只是不到800元／月的价格让他有点无奈。然而，生活或许就是这样难以处处称心!
　　
　　住在京郊之专家视点
　　王　豪
　　
　　京郊可住可不住?京郊房可买可不买?本刊记者采访了著名房地产投资顾问刘铭先生。
　　
　　郊区买房4种人
　　谁在郊区买房?刘铭把在郊区买房置业的人群分为4类：一是郊区本地居民，他们改善居住条件的需求是刚性的；二是城区中低收入阶层，例如部分拆迁户和外地在京工作者――拆迁居民因为得到的补偿款往往不足以在城区买房，于是只能转移到郊区买房，而部分收入不高的来京工作者出于经济方面的考虑，也会把目光转移到郊区；三是城区所谓的“有钱求闲”的高收入阶层，他们到郊区买房，图的就是宁静和环境；四是以前政府大量鼓励的“养老移民”，即退休老人为了得以享受清新空气、宁静环境而住在郊区。
　　在刘铭看来，前两种人群对郊区房地产市场的影响不会很大。郊区居民购买力有限；而对城区中低收入阶层来说，相对于城市的繁华和便利，到远郊购房居住的不方便和高成本是显而易见的，购房成本外的生活成本也要大得多，除非城郊交通网络比较发达或者这部分人的工作单位与郊区临近，真正考虑到郊区买房的人也在少数。
　　相对而言，郊区房产市场要想得到快速发展，城区高收入阶层和离退休老人才是最值得关注的群体。但是受限于郊区生活的种种不便，他们中的大多数人对目前移居郊区还持观望态度。
　　
　　郊区物业瓶颈
　　那么，城区高收入阶层和离退休老人对郊区住房有什么要求呢?目前北京郊区的住宅又呈现出什么特点?
　　别墅：品质、定位问题凸现
　　对于城市高收入阶层来说，他们到郊区买房，一般不会选择和城区类似的普通住宅，带庭院、阁楼、花园的别墅才是他们真正的目标。随着经济发展和人们生活水平提高、城郊之间交通网络的完善，会有越来越多的人选择到郊区购买别墅。但是，这部分人对房子的要求非常严格――即所谓的离尘不离城，特别是土地位置、开发规模、销售价格、建筑设计、配套环境、产权状况等直接决定了他们的购买意愿。
　　目前北京的别墅项目共有314个，品种有独栋、联排、叠拼等，没有统一的标准和模式。现在有些项目如香山清琴等，采用了地热管道、太阳能利用等很多高科技手段，既节约了能源也满足了客户需求。但是，由于开发商经验不足，目前很多别墅的品质和定位都有问题，据了解有90％的项目销售情况不是很好。
　　养老房：基础配套设施堪忧
　　关于到郊区购买养老房的设想，政府、媒体早在上世纪90年代就提倡并大力宣传过。郊区环境优美、空气清新、宁静舒适，同时物价低廉，很

适合老年人居住。但是，严重的问题在于，我国的医疗改革尚不彻底，老年人面临着现实的生活困难。有很多早期响应“养老移民”号召的“先驱”者，都因为这样那样的原因，重新搬回了城区。
　　目前我国的医疗卫生体制条块分割，政府医疗机构自成体系，给就医看病带来了很多不便。例如很多机关、事业和国企单位的职工在看病时，都有“定点医院”，而这些医院大都分布在城区，给住在郊区的老年人带来了很多不便。同时，郊区的医疗事业建设因为牵涉到很多利益问题而无法推进。市区著名的医院如北大附属医院、协和、同仁等即使想在郊区开设分院，也不会那么容易。这两个因素决定了郊区医疗卫生条件的改善任重而道远。
　　刘铭认为，郊区房地产市场的发展是一个悖论：没有好的基础设施、配套设施建设，就不会有很多人移居郊区；没有很多人移居郊区，无法形成规模效应，基础设施、配套设施的建设就只能亏本经营，长期来看难以为继。当然，这只是发展中遇到的问题，发达国家同样经历过几次从城区到郊区、从郊区到城区、再从城区到郊区的反复过程，中国也不例外。
　　到郊区买房可行不可行?刘铭认为，投资者应该根据自身的实际情况，在考虑了经济成本、时间成本之后，作出最适合自己的决定。
　　
　　慎看投资价值
　　北京哪个郊区更具有投资价值?当众多诱人的标明价格低廉、环境优美的郊区房产广告散布街头，当人们盛传某某地区有可能被市政府列为发展新区或者第n个经济中心，投资者应该怎么办?
　　刘铭认为，谣言止于智者，投资者应该有自己的判断。中国的经济正在高速发展，北京郊区也发生着一系列可喜的变化，但是某个地区能否被确定为新的经济中心等重点规划项目，要受到很多因素的影响，不是随随便便可以决定的。此前，有不少传言说顺义将被建为规模最大的居民区，还有传言说中央国家机关将“举家”搬迁至通州，那里将成为首都第二个中心，甚至还有传言说河北的涿州、廊坊、香河、秦皇岛将被并入北京等等，但事实进展如何呢?2001年中国申奥成功，于是有传言说会将部分奥运场馆放至大兴，一批开发商听信后蜂拥而至开发，结果传言没能成真，建了不少烂尾楼。
　　对于买房投资的人来说，仅仅听到一些不实的传言，就轻易决定到郊区买房是很危险的。从长远看，随着经济的发展，今天的郊区也许就是明天的城区，可是一个新城区没有十年八年是很难旺起来的。人生又有几个十年八年呢?十年八年后房子款式结构又会发展到什么程度?那时所购买的房子已是多年之后的二手房了，又值多少钱呢?不经认真考察，即期望在远郊买房后，坐享“废地变宝”的升值乐趣，无异于专门守候着商场的换季服装，是一种比较荒唐的做法。
　　
　　住在京郊之6区巡礼
　　王　豪
　　
　　经济状况决定房地产发展，北京各郊区经济发展状况差别很大，相应地，在住宅建设方面也有很大不同。本文仅就北京周边顺义、昌平、通州、大兴、房山、门头沟等6个区的房地产状况作一简单介绍，供读者参考。
　　
　　成熟区域：顺义、昌平
　　顺义和昌平地处京城东北部和北部，紧邻城区经济较为发达的朝阳、海淀两区，北接旅游胜地延庆和密云，依山傍水，植被覆盖较好。由于环境清幽、空气宜人，这两个郊区很适合居住，因此商品住宅建设起步比较早，城市配套设施相对比较齐全，发展了大批知名的别墅住宅项目，吸引了不少高收入阶层来此居住。特别是顺义，有着“中央别墅区”之称，随着中国最大的航空港在此搭建，2008年奥运会水上项目的举办，其区域升值潜力不言而喻。
　　从交通方面来看，京昌路(即八达岭高速沿线)、城铁13号线和京顺路(即首都机场高速沿线)、待建的东直门至机场城铁等，都很好地连接了城区和郊区。这两个地区目前发展了一大批普通住宅，如宜兴家园(顺义)、天通苑小区(昌平)等，受到了不少城市白领的欢迎。但对于上班族来说，如果走京昌路和京顺路，情况顺利的话，从郊区到城区四环有一个小时足够打一个来回；如果遇到上下班高峰期，有些地段堵车比较严重，可能就很麻烦了。
　　从价格来看，昌平普通住宅的房价为3000～5000元／平方米，而顺义城区为4000～6000元／平方米；别墅档次不一，价格为6000～20000元／平方米。
　　
　　新兴区域：通州
　　根据北京“两轴―两带―多中心”的总体规划，通州被列为东部重点中心城，新规划的推出加速了通州发展进程。通州现在的房地产市场非常活跃，主要是因为两大因素：其一，地铁八通线和京通路的建成通车，缩短了城区与郊区间的距离；其二，通州素有“CBD后花园”的美誉，CBD区域内的白领阶层为通州房地产市场提供了充足的客户资源。这两大因素如同催化剂般激活了通州房地产市场潜能，使其快速“变身”，一跃成为京郊新亮点。
　　通州的问题在于基础设施配套不全，住宅质量较为一般，来此购买的客户大都属于城市中等收入以下人群。据我爱我家经纪有限公司的统计数据，在通州买房的人群中，57％的人群是东部上班族、白领阶层；通州本地人占到23％；城内拆迁人群占11％外地个体经商人士占9％。交易热点区域集中在地铁沿线周边区域、新华大街沿线以及北苑、西门附近地区。据分析，吸引东部上班族、白领阶层在通州安家的主要因素就是价格优势。该地区房价约为3000～6000元／平方米，与CBD区域内房价相比较，价差至少要3000～5000元／平方米。
　　
　　发展区域：大兴、房山
　　就北京的经济发展状况而言，城南和城西相对较为落后，因此也注定了这些区域的房产市场不太发达。目前，从这两个地区直达市区的交通干线有京开(经大兴黄村)、京石(经大兴良乡)高速公路和五环线，在这些公路沿线和两端新近兴建了一批住宅，但是销售情况似乎并不理想。这两个区的新建普通住宅售价为3000～5000元／平方米。
　　当然，随着这两个郊区经济的不断加速发展，基础设施以及各项配套设施日臻完善，它们的区域优势也逐渐凸现出来，房地产市场发展较快。在房山地区，加州水郡别墅项目和北潞园住宅小区吸引了很多人的目光；而在大兴地区，最为活跃的莫过于亦庄高科技开发区了，这里以高档公寓住宅居多，也有部分是别墅，目前的价格为8000～15000元／平方米。
　　
　　待建区域：门头沟
　　从直线距离来看，门头沟是距离城区最近的一个区域。但是，它的商品住宅市场却是发展最为缓慢的一个近郊地区。曾经有开发商作过尝试，但是大都失败了。门头沟的商品住宅市场还没有正式形成，它的发展需要较长时间。
　　门头沟的住宅市场不发达，原因是多方面的：门头沟作为首钢所在地，在人们的心目中，这是一个污染比较厉害的地方，事实也许没有人们想像得那么严重，但这种心理因素造成的影响不容忽视――也许首钢的搬迁会推动该地区的房产市场发展，但这需要时间；从门头沟到城区还没有一条交通干道，交通瓶颈制约了该地区的房地产市场发展；门头沟地处北京西部，其经济发展状况相对落后，而聚集于此有购房需求的上班族不是很多，本地区居民大多是首钢职工和军事机关工作人员，他们对新建住宅的需求不是很强烈；门头沟被北京市政府规划为生态涵养区，不允许发展高密度住宅小区，这也在一定程度上限制了该地区的住宅市场发展。

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