住在京郊

作者: 本刊编辑部

  策划:本刊记者
  王豪
  住在京郊是一种无奈,更是一种诱惑。在城区房价高企的今天,囊中羞涩而又怀揣购房梦想的人们,不得不把目光转移向郊区。而那些在喧嚣的都市里苦苦挣扎的新贵们,则渴望一种宁静――生活的宁静,心的宁静。
  郊区居住区的崛起在某种程度上满足了人们这些需求,也改变了老北京人对居住地域的传统理解。然而,习惯了现代、快速生活的人们,又不愿奔波劳顿、远离繁华一一即所谓的离尘不离城。只可惜,北京郊区的现状却为这种理想打上了一个大大的问号。
  住在京郊,你想好了吗?
  
  住在京郊之利弊体验
  唐 晴
  
  周末同学聚会,小张又迟到了。他是我们班最早“出息”的,第一个买房买车,让大家眼红不已。虽然说现在的贵宾都时兴迟到,但他不行,我们一致通过罚他三杯。见势不妙,小张先饮一杯,然后开始了他惯常的推托之词:“不是兄弟不上心,实在是堵车太厉害了!清河那边都快成停车场了――就罚一杯吧!”
  是啊,北京堵车是再普通不过的事了,可小张为什么要去路途遥远的郊区买房,为自己添“堵”呢?
  
  选择郊区的5大理由
  小张曾经对一位师兄工作3年才到通州买了套小一居深表不屑。只是未曾想,他居然也在上班之后第2年,戏剧性地跑到昌平买了一套两居室。据小张讲,他当时主要考虑了以下5个方面。 房价 城区房价太高,上涨过快。以中关村地区为例,2005年的平均房价约为9500元/平方米,郊区的房价则相对较低,2005年5月小张买房时,昌平的平均房价只有3600元/平方米。也就是说,城区的房价几乎是郊区房价的3倍。从经济方面考虑,当然是在郊区买房比较划算。
  环境 城区人口较为密集,空气污浊,满眼的高楼大厦更是让人感觉压抑。住在郊区则可以忘却疲劳,尽情欣赏天高云淡、月朗星稀。小张说,他工作中的许多创意和灵感,就是在晚上散步时一边听蝉鸣虫唱,一边有感而发。
  交通 以为八达岭高速公路四通八达,交通方面应该不成问题。如果把买房省下的钱买车,生活质量将完全得到改观,一下子不就成了有房有车的小康家庭?
  习性 小张在昌平读了4年大学,对那块土地比较依恋,在买房一事上,感情因素有时也很能左右人的行为。
  升值潜力 小张不知在什么地方曾看过一句话:精明的投资者,宁可去偏僻的海边买地,也绝不在价格高涨的城区买房。如此来看,郊区房产的升值空间肯定大于城区。并且有传言:昌平将与朝阳连成一片,有可能成为北京的新兴经济中心。在小张看来,这正是一个大胆投资的好机会。
  
  住在郊区的3个不便
  小张在郊区住了2年,谈起体验,用他的话说,“实在是太让人无法忍受了!”
  远 就交通而言,小张在中关村上班,由于路途遥远,起早贪黑在所难免,这让小张苦不堪言。小张买房买车后经济紧张,而每天上下班如果都走高速公路,过路费就是一笔不小的开支。为此小张基本不走高速,但清河等地段在上下班高峰期堵车严重,他每天至少要在路上耗掉2个小时。
  治安 在环境方面,小张也有不满。当初他买房的时候,看中的是郊区清新的空气和低容积率的社区,但现在让他感觉不爽的是,现在该地区有大量的本地、外地务工人员,治安状况不是很好,“买房有一半是在买邻居。现在我才明白这句话的含义!”
  配套设施 最让小张感觉不便的是,这里的生活设施不是很全,有时候想买东西都找不到地方。“晚上没事的时候,我喜欢跟朋友到酒吧喝两杯,现在没条件了,只能一个人在家喝闷酒。”小张感慨道。
  
  5+2蜕变7+0
  种种不便让小张痛下决心,上个月他在城区租了一套房子,过起了北京很流行的“5+2”生活。
  小张租房的时候,本打算周一到周五上班时住城里,周六、周日回家休息,可是由于工作比较繁忙,常常一周辛劳之后就懒得舟车劳顿,干脆哪儿也不去,就住在出租房里。“5+2蜕变成7+0,这就是我的生活!”但是,家里的房子毕竟不能长期空着,小张打算把房子出租出去,弥补一部分生活开支。这倒也好,自己还可以享受到房主收租的滋味,只是不到800元/月的价格让他有点无奈。然而,生活或许就是这样难以处处称心!
  
  住在京郊之专家视点
  王 豪
  
  京郊可住可不住?京郊房可买可不买?本刊记者采访了著名房地产投资顾问刘铭先生。
  
  郊区买房4种人
  谁在郊区买房?刘铭把在郊区买房置业的人群分为4类:一是郊区本地居民,他们改善居住条件的需求是刚性的;二是城区中低收入阶层,例如部分拆迁户和外地在京工作者――拆迁居民因为得到的补偿款往往不足以在城区买房,于是只能转移到郊区买房,而部分收入不高的来京工作者出于经济方面的考虑,也会把目光转移到郊区;三是城区所谓的“有钱求闲”的高收入阶层,他们到郊区买房,图的就是宁静和环境;四是以前政府大量鼓励的“养老移民”,即退休老人为了得以享受清新空气、宁静环境而住在郊区。
  在刘铭看来,前两种人群对郊区房地产市场的影响不会很大。郊区居民购买力有限;而对城区中低收入阶层来说,相对于城市的繁华和便利,到远郊购房居住的不方便和高成本是显而易见的,购房成本外的生活成本也要大得多,除非城郊交通网络比较发达或者这部分人的工作单位与郊区临近,真正考虑到郊区买房的人也在少数。
  相对而言,郊区房产市场要想得到快速发展,城区高收入阶层和离退休老人才是最值得关注的群体。但是受限于郊区生活的种种不便,他们中的大多数人对目前移居郊区还持观望态度。
  
  郊区物业瓶颈
  那么,城区高收入阶层和离退休老人对郊区住房有什么要求呢?目前北京郊区的住宅又呈现出什么特点?
  别墅:品质、定位问题凸现
  对于城市高收入阶层来说,他们到郊区买房,一般不会选择和城区类似的普通住宅,带庭院、阁楼、花园的别墅才是他们真正的目标。随着经济发展和人们生活水平提高、城郊之间交通网络的完善,会有越来越多的人选择到郊区购买别墅。但是,这部分人对房子的要求非常严格――即所谓的离尘不离城,特别是土地位置、开发规模、销售价格、建筑设计、配套环境、产权状况等直接决定了他们的购买意愿。
  目前北京的别墅项目共有314个,品种有独栋、联排、叠拼等,没有统一的标准和模式。现在有些项目如香山清琴等,采用了地热管道、太阳能利用等很多高科技手段,既节约了能源也满足了客户需求。但是,由于开发商经验不足,目前很多别墅的品质和定位都有问题,据了解有90%的项目销售情况不是很好。
  养老房:基础配套设施堪忧
  关于到郊区购买养老房的设想,政府、媒体早在上世纪90年代就提倡并大力宣传过。郊区环境优美、空气清新、宁静舒适,同时物价低廉,很 适合老年人居住。但是,严重的问题在于,我国的医疗改革尚不彻底,老年人面临着现实的生活困难。有很多早期响应“养老移民”号召的“先驱”者,都因为这样那样的原因,重新搬回了城区。
  目前我国的医疗卫生体制条块分割,政府医疗机构自成体系,给就医看病带来了很多不便。例如很多机关、事业和国企单位的职工在看病时,都有“定点医院”,而这些医院大都分布在城区,给住在郊区的老年人带来了很多不便。同时,郊区的医疗事业建设因为牵涉到很多利益问题而无法推进。市区著名的医院如北大附属医院、协和、同仁等即使想在郊区开设分院,也不会那么容易。这两个因素决定了郊区医疗卫生条件的改善任重而道远。
  刘铭认为,郊区房地产市场的发展是一个悖论:没有好的基础设施、配套设施建设,就不会有很多人移居郊区;没有很多人移居郊区,无法形成规模效应,基础设施、配套设施的建设就只能亏本经营,长期来看难以为继。当然,这只是发展中遇到的问题,发达国家同样经历过几次从城区到郊区、从郊区到城区、再从城区到郊区的反复过程,中国也不例外。
  到郊区买房可行不可行?刘铭认为,投资者应该根据自身的实际情况,在考虑了经济成本、时间成本之后,作出最适合自己的决定。
  
  慎看投资价值
  北京哪个郊区更具有投资价值?当众多诱人的标明价格低廉、环境优美的郊区房产广告散布街头,当人们盛传某某地区有可能被市政府列为发展新区或者第n个经济中心,投资者应该怎么办?
  刘铭认为,谣言止于智者,投资者应该有自己的判断。中国的经济正在高速发展,北京郊区也发生着一系列可喜的变化,但是某个地区能否被确定为新的经济中心等重点规划项目,要受到很多因素的影响,不是随随便便可以决定的。此前,有不少传言说顺义将被建为规模最大的居民区,还有传言说中央国家机关将“举家”搬迁至通州,那里将成为首都第二个中心,甚至还有传言说河北的涿州、廊坊、香河、秦皇岛将被并入北京等等,但事实进展如何呢?2001年中国申奥成功,于是有传言说会将部分奥运场馆放至大兴,一批开发商听信后蜂拥而至开发,结果传言没能成真,建了不少烂尾楼。
  对于买房投资的人来说,仅仅听到一些不实的传言,就轻易决定到郊区买房是很危险的。从长远看,随着经济的发展,今天的郊区也许就是明天的城区,可是一个新城区没有十年八年是很难旺起来的。人生又有几个十年八年呢?十年八年后房子款式结构又会发展到什么程度?那时所购买的房子已是多年之后的二手房了,又值多少钱呢?不经认真考察,即期望在远郊买房后,坐享“废地变宝”的升值乐趣,无异于专门守候着商场的换季服装,是一种比较荒唐的做法。
  
  住在京郊之6区巡礼
  王 豪
  
  经济状况决定房地产发展,北京各郊区经济发展状况差别很大,相应地,在住宅建设方面也有很大不同。本文仅就北京周边顺义、昌平、通州、大兴、房山、门头沟等6个区的房地产状况作一简单介绍,供读者参考。
  
  成熟区域:顺义、昌平
  顺义和昌平地处京城东北部和北部,紧邻城区经济较为发达的朝阳、海淀两区,北接旅游胜地延庆和密云,依山傍水,植被覆盖较好。由于环境清幽、空气宜人,这两个郊区很适合居住,因此商品住宅建设起步比较早,城市配套设施相对比较齐全,发展了大批知名的别墅住宅项目,吸引了不少高收入阶层来此居住。特别是顺义,有着“中央别墅区”之称,随着中国最大的航空港在此搭建,2008年奥运会水上项目的举办,其区域升值潜力不言而喻。
  从交通方面来看,京昌路(即八达岭高速沿线)、城铁13号线和京顺路(即首都机场高速沿线)、待建的东直门至机场城铁等,都很好地连接了城区和郊区。这两个地区目前发展了一大批普通住宅,如宜兴家园(顺义)、天通苑小区(昌平)等,受到了不少城市白领的欢迎。但对于上班族来说,如果走京昌路和京顺路,情况顺利的话,从郊区到城区四环有一个小时足够打一个来回;如果遇到上下班高峰期,有些地段堵车比较严重,可能就很麻烦了。
  从价格来看,昌平普通住宅的房价为3000~5000元/平方米,而顺义城区为4000~6000元/平方米;别墅档次不一,价格为6000~20000元/平方米。
  
  新兴区域:通州
  根据北京“两轴―两带―多中心”的总体规划,通州被列为东部重点中心城,新规划的推出加速了通州发展进程。通州现在的房地产市场非常活跃,主要是因为两大因素:其一,地铁八通线和京通路的建成通车,缩短了城区与郊区间的距离;其二,通州素有“CBD后花园”的美誉,CBD区域内的白领阶层为通州房地产市场提供了充足的客户资源。这两大因素如同催化剂般激活了通州房地产市场潜能,使其快速“变身”,一跃成为京郊新亮点。
  通州的问题在于基础设施配套不全,住宅质量较为一般,来此购买的客户大都属于城市中等收入以下人群。据我爱我家经纪有限公司的统计数据,在通州买房的人群中,57%的人群是东部上班族、白领阶层;通州本地人占到23%;城内拆迁人群占11%外地个体经商人士占9%。交易热点区域集中在地铁沿线周边区域、新华大街沿线以及北苑、西门附近地区。据分析,吸引东部上班族、白领阶层在通州安家的主要因素就是价格优势。该地区房价约为3000~6000元/平方米,与CBD区域内房价相比较,价差至少要3000~5000元/平方米。
  
  发展区域:大兴、房山
  就北京的经济发展状况而言,城南和城西相对较为落后,因此也注定了这些区域的房产市场不太发达。目前,从这两个地区直达市区的交通干线有京开(经大兴黄村)、京石(经大兴良乡)高速公路和五环线,在这些公路沿线和两端新近兴建了一批住宅,但是销售情况似乎并不理想。这两个区的新建普通住宅售价为3000~5000元/平方米。
  当然,随着这两个郊区经济的不断加速发展,基础设施以及各项配套设施日臻完善,它们的区域优势也逐渐凸现出来,房地产市场发展较快。在房山地区,加州水郡别墅项目和北潞园住宅小区吸引了很多人的目光;而在大兴地区,最为活跃的莫过于亦庄高科技开发区了,这里以高档公寓住宅居多,也有部分是别墅,目前的价格为8000~15000元/平方米。
  
  待建区域:门头沟
  从直线距离来看,门头沟是距离城区最近的一个区域。但是,它的商品住宅市场却是发展最为缓慢的一个近郊地区。曾经有开发商作过尝试,但是大都失败了。门头沟的商品住宅市场还没有正式形成,它的发展需要较长时间。
  门头沟的住宅市场不发达,原因是多方面的:门头沟作为首钢所在地,在人们的心目中,这是一个污染比较厉害的地方,事实也许没有人们想像得那么严重,但这种心理因素造成的影响不容忽视――也许首钢的搬迁会推动该地区的房产市场发展,但这需要时间;从门头沟到城区还没有一条交通干道,交通瓶颈制约了该地区的房地产市场发展;门头沟地处北京西部,其经济发展状况相对落后,而聚集于此有购房需求的上班族不是很多,本地区居民大多是首钢职工和军事机关工作人员,他们对新建住宅的需求不是很强烈;门头沟被北京市政府规划为生态涵养区,不允许发展高密度住宅小区,这也在一定程度上限制了该地区的住宅市场发展。
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