新形势下地产企业财务管理中存在的问题及对策分析

来源:用户上传      作者: 周守宏

　　[摘要]当前房地产市场风起云涌，虽然有些夸张的成分，但是其背后所蕴含的风险却不容忽视。本文分析了当前房地产企业所面对的新形势，并对财务管理中存在的问题进行剖析，最后对财务管理的对策进行了探讨。
　　[关键词]房地产企业　新形势　问题　对笨
　　
　　一、关于新形势的分析
　　
　　目前，中国经济最大的风险是为保持高增长而将房地产投资最大化。除非通过改革地方政府的评估机制来扭转这一趋势，中国未来两年的资产泡沫将越吹越大，现在的状况已相当危险。而房地产企业也是如履薄冰，虽然当前发展势头还是非常迅速，部分城市的高房价进一步上扬，但是我们也需要看到背后隐藏的巨大危机。以及一些内幕操作所制作的假象。资金是房地产企业的命脉，而财务管理是房地产管理资金的重要方式。房地产企业的财务管理对于房地产企业能否度过难关、实现持续发展具有重要意义。
　　
　　二、房地产财务管理中存在的问题分析
　　
　　房地产行业是资金密集型的高风险行业，房地产企业要实现良性发展，获得可持续性核心竞争能力。必须提升财务管理水平。房地产的开发经营具有涉及面广、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特征。而且，房地产企业往往有较大比重的资金需要向金融部门、其他企业筹措，一般贷款额都很大。
　　(1)内部财务核算制度不健全
　　当前，我国房地产企业行业内部财务核算制度十分不健全，财务监督控制机制建设较弱。房地产企业内部监督管理和控制机制不完善，企业内部控制制度流于形式。造成这种状态的原因有很多，但是企业管理者和相关工作人员对财务管理的重视度不够是非常重要的以一个原因，再加上财务人员素质参差不齐，企业的财务管理水平普遍较低，财务会计资料的真实性、可靠性、完整性、准确性、及时性得不到有效保障。而且由于管理水平不高，使得本来极具经济价值的财务信息在房地产企业中几乎被忽略掉。
　　(2)房地产管理水平偏低
　　一些房地产经营管理者文化素质偏低、经营管理理念保守落后，完全缺乏现代化的财务管理观念；还有经营者集权意识过重，凭着经验和感觉管理、投资决策，企业的经营者权利得不到制约。正确的决策也许会给企业带来利润。但是错误的决策通常会将企业推入万劫不复的境地，而且企业内部又缺乏相应的监督机制，财务工作未能参与企业各项经济业务。更加重了财务管理的无计划和混乱状态；一些房地产企业采取的家族式管理，使得企业带上了太多的家族式文化的特点，管理体制无法实现改革，存在太多弊端；另外不少财务人员业务素质偏低。缺少相应的专业知识和经济常识，而房地产行业税收政策、法律法规等都较为复杂。财务工作者若不具备过硬的业务水平，对于房地产行业发展势头良好时这些问题可能还不算突出，但是对于房地产市场的危机时刻，这些问题就全部暴露出来了，很难应对企业资本化、规模化经营后的各种财务问题和财务风险。
　　(3)资金管理欠佳
　　房地产项目开发需要巨额资金。房地产企业的日常经济活动中也涉及巨额资金的流动，但是房地产企业中存在的片面地追求高端产品与流动资金管理的落后态势与要求格格不入。房地产企业的经营者在投资活动上也表现极大的随意性。甚至是头脑风暴式的决定，事前没有市场调查，投资缺乏科学性，盲目追求高端产品的现象屡屡发生，造成众多的烂尾楼。在房地产快速发展期很多问题都处于潜伏状态，而当前这种形势下，房地产、金融系统的产业链也显得有些脆弱，此时许多问题就暴露出来了，如在不进行市场调查的情况下随意为客户提供购房担保，在客户无能力偿还贷款时要为客户垫付银行按揭款项。造成大量资金无法及时回笼，使得资金问题更加危急。
　　
　　三、房地产企业财务管理对策分析
　　
　　(1)健全内部控制制度
　　健全内部控制制度。建立健全房地产财务管理的各种规章制度，编制财务计划，加强经营核算管理，反映、分析财务计划的执行情况，检查监督财务纪律。公司财务管理机构设房地产财务管理部经理(副经理)，负责组织开展会计核算、财务管理、资金运作，主持财务管理部的日常工作。房地产企业财务风险管理的复杂性和多样性要求房地产企业必须建立和完善相应的组织机构对风险实施及时有效的管理，只有把房地产企业的财务风险实现组织化运作。才能实现房地产企业财务风险管理得到足够的重视和真正的规模运行。财务工作人员对本公司实行会计监督。财务工作人员对不真实、不合法的原始凭证，不予受理；对记载不准确、不完整的原始凭证，予以退回，要求更正、补充。财务工作应当建立内部稽核制度，并做好内部审计。出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权和债务帐目的登记工作。
　　(2)加强房地产企业财务风险管理
　　完善风险管理机构，防范财务风险，建立健全房地产企业风险分散机制。可以通过房地产企业之间联营、多种经营及对外投资多元化等方式及时分散和化解房地产企业财务风险。建设财务风险制度文化，增强风险防范意识。打破传统的风险自我无关和自我分割管理的思想，建立起全面整体的风险观，在工作中处处时时评估和发现风险，自发的协调和实现团队化风险控制，把风险管理的观念和行动落实到每个人的身上。
　　(3)健全预算管理绩效考评中的奖惩机制
　　企业应建立健全与预算管理绩效考评相匹配的奖惩机制从而更好地推进全面预算管理绩效考评的进行。任何制度的实施都必须有配套的奖惩制度作为执行的依据和保障，这样才能鼓励起员工的积极性，并有效地保障预算管理制度的实施。如果企业只有预算管理机制。没有可以对预算管理进行考聘的奖惩机制，那么就好像无源之水一样，很快就干涸，财务管理体制将成为装饰企业的一朵美丽的无果之花，企业只有将预算管理绩效考评与奖惩机制相结合，才能充分发挥预算管理绩效考评的激励和约束作用，从而确保企业预算管理目标和战略目标的最终实现。

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