房价上升促进还是抑制了居民消费

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　　内容提要　房产价格可以通过“财富效应”、“抵押信贷效应”以及“购房支出压力效应”三大机制对居民消费行为产生促进或者抑制的作用。本文利用我国172个地级城市2002年到2006年的面板数据，对房产价格对居民平均消费倾向的影响进行实证检验，发现房价上升抑制了居民消费。我们还发现，造成这一影响的深层次原因在于我国潜在购房者群体比重较高、房地产金融发展滞后。文章最后提出了控制房价和促进消费的政策建议。
　　关键词　房产价格　居民消费　平均消费倾向　财富效应　购房支出压力效应
　　
　　扩大居民消费是我国重要的宏观经济政策导向。在经济发展基本解决了温饱问题之后，我国居民对住房的需求变得日益重要，从而房价对于居民消费的影响也变得日益重要。本文将在对国内外相关研究进行回顾总结的基础上，对房价如何影响我国居民的平均消费倾向进行实证研究，并力图对实证研究结果进行科学合理的解释。也就是将回答：我国房产价格的上升究竟会如经典消费理论预测的那样通过财富效应促进居民消费还是事实上会抑制居民消费，其内在原因是什么，相应地又应该有怎样的促进居民消费的对策?
　　
　　一、房产价格对居民消费影响的三种机制
　　
　　综观国内外学者的相关研究，我们认为房产价格对居民消费的影响可以归结为三种机制：“财富效应”、“抵押信贷效应”和“购房支出压力效应”。
　　首先，通过“房产财富效应”，房产价格上升导致房产所有者消费增加。根据经典的“生命周期一永久收入”消费理论，居民当期消费取决于当期收入与当期财富的组合。对一般消费者而言，财富主要由金融资产(如储蓄、股票与债券等)和住房资产两部分构成。因而，当房产价格上涨时，房产所有者的财富存量上升，将刺激当期消费的增加。Ludwig和Slok(2002)进一步把“房产财富效应”细分为“兑现的财富效应”与“未兑现的财富效应”两种：前者指住房资产的增值使房屋租金收入和房屋转让收入上升，从而带动房产所有者消费的上升；后者指房产价格上升提振消费者信心从而增加消费。
　　许多学者对财富效应的存在进行了实证检验。利用宏观数据进行的研究大都证明财富效应存在。其中代表性的如Case、Quiglev和Shiller(即CQS，2005)研究美国各州在20世纪80到90年代的面板数据和14个国家25年的跨国面板数据，发现房产财富效应显著存在，而且房产的边际消费倾向高于金融资产的边际消费倾向。Carroll等(2006)指出，尽管美国在21世纪初期股票市场下跌幅度大而工资增长缓慢，但是消费和投资均出现较为强劲的增长，这得益于房地产市场的财富效应，房产财富效应要大于股票资产的财富效应。而利用家庭层面微观数据进行的研究往往发现财富效应的结构性特征。如Engelhardt(1996)利用美国的微观数据研究发现，当房价上升房产增值时，居民消费行为维持不变，但当房价下跌房产贬值时居民消费显著下降，于是总体上房屋所有者的房产边际消费倾向为正。同样利用美国微观数据进行研究的Skinner(1996)，发现房产增值能够增加年轻住户的消费，但对老年住户没有显著影响。CampbeH和Cocco(2005)研究英国的微观数据则发现，住房价格对年老的房屋所有者统计上有显著的影响，其房产价格弹性达到1.7左右，而对年轻人影响较弱。
　　当然，也有学者对房产财富效应持怀疑或否定态度。如Buiter(2009)指出房产并不只是一种财富，还是一种消费商品，因而房产财富效应即使存在，也是非常微弱的。Calomiris等(2009)认为，CQS(2005)的研究忽视了房价与永久收入内生地相关，从而导致估计结果的偏差。他们运用CQS(2005)的数据重新进行实证研究，得出了房产财富效应不显著且并不大于金融资产财富效应的结论。但是，Calomiris并未否认CQS(2005)发现的当期住房资产增值和当期消费上升的相关性，只是认为造成这种状况的原因可能是房产抵押信贷效应而非房产财富效应。
　　其次，房产价格通过房产抵押信贷渠道影响居民消费。相对于“房产财富效应”问题的不休争论，“房产抵押信贷效应”却为学界广泛认同，即房产价格上涨以后，房产所有者可以通过抵押自已的住宅获得更多的贷款从而将增加消费。Iacoviello(2004)根据这一思路将房产价格引入总消费的欧拉方程，论证了房产价格变化是居民消费波动的重要推动力，并运用美国1986―2002年的季度数据给出了实证检验。
　　
　　
　　第三，对于那些暂时租房者或潜在购房者来说，房产价格的提高迫使他们为买房支付首付款而进行更多的储蓄，从而将挤出消费。Sheiner(1995)利用美国的微观数据研究发现房价上升使得年轻的租房者必须为未来购房储备更多的积蓄，现有住房者增加的消费可能被潜在购房者增加的储蓄所抵消。Yoshikawa和Ohtake(1989)发现，当日本的土地价格上涨时，计划购买住房的租房者将提高储蓄率。只是由于这部分人占租房者中的比例很低，住宅价格上涨的净影响才提高了总体消费水平。这第三种效应，我们认为可以称为“购房支出压力效应”。
　　我国学者关于房产价格对居民消费影响的研究主要是以“房产财富效应”作为理论基础的。刘建江等(2005)较早地运用持久收入理论和生命周期理论，探讨了“房产财富效应”的作用机制。之后一些学者对“房产财富效应”在我国是否存在进行了实证分析。宋勃(2007)利用我国1998-2006年间房产价格和居民消费的季度数据，对二者的关系进行实证研究，得出我国存在“房产财富效应”的结论。李亚明等(2007)选取上海等五个城市2001-2006年的月度数据进行研究，也表明“房产财富效应”存在。但骆祚炎(2007)、刘旦(2008)分别利用1985-2004年和2000-2006年的时间序列数据进行研究，得出中国房产财富效应微弱和不存在的结论，高春亮(2007)利用2001-2004年34个城市的面板数据进行分析，也证明中国城镇住宅市场不具有“房产财富效应”。
　　另一方面，一些学者在研究我国居民消费的影响因素时涉及了购房支出，间接探讨了房价变化对潜在购房者的影响。如余永定等(2000)指出，由于消费信贷不发达等原因，中国居民不是以一生为时间跨度来寻求效用最大化，而是在其生命的不同阶段中往往存在某个特定的支出高峰，如购房、结婚和子女教育等，在每个阶段他们都要为迎接相应的支出高峰而进行储蓄，减少消费。类似地，叶海云(2000)和尉高师等(2003)都认为，包括购房支出在内的大额刚性支出对居民消费具有抑制作用，但他们没有对这一观点进行实证检验。
　　综上所述，我们认为可以作出这样的总结：对于房屋所有者来说，房价上升可能通过“房产财富效应”和“抵押信贷效应”导致居民消费的上 升；而对于没有住宅的潜在购房者来说，房价上升反而导致消费的下降。因而从宏观或总体上而言，房产价格上升对居民消费影响的方向是不确定的，它最终取决于房产变现能力的强弱、房地产抵押贷款的难易、自有住房家庭的比例等很多因素。我国学者目前关于房价对居民消费影响的研究集中于对“房产财富效应”存在性的检验，由于样本选取和模型设定等方面的差异，得到的结论差别很大。同时由于忽略了住宅抵押贷款机制对消费的影响以及房价变化对房屋所有者和潜在购房者消费行为的不同影响，不少学者未能对实证研究结果进行深入的分析。针对这种情况，本文将利用我国172个地级城市2002年到2006年的面板数据，实证检验房产价格对我国居民平均消费倾向的影响，为房价上升在我国究竟是促进还是抑制居民消费提供可靠证据。随后，我们将比较中国和欧美一些发达国家的相关社会经济和制度背景，深入考察我国房产价格影响居民消费的内在原因，最后提出政策建议。
　　
　　二、房产价格对我国居民消费影响的实证分析
　　
　　为了检验房产价格变化对我国居民消费的影响，我们利用我国172个地级市(包括京、津、沪、渝四个直辖市)2002年到2006的面板数据进行实证研究，数据均来自CEIC中国经济数据库。采用地级市面板数据进行实证研究，大大扩大了样本信息，增强了样本的多样性和代表性，因而有助于提高结论的可靠性。
　　我们设定的计量模型如下：
　　APC=β+β1+βiγ1+αi+εi　(1)
　　其中，i表示地级市(i=1，…，172)，t表示年份(t=2002，…，2006)，β1、β1和γ为待估参数矩阵，αi表征地级市个体差异性，εi为随机扰动项。
　　被解释变量APCit,为第i个地级市第t年的居民平均消费倾向，为居民家庭消费占其可支配收人的比例，衡量了居民的消费意愿。模型的关键解释变量为房产单位价格Phin，我们主要关心的是Phin,之前系数的符号、大小以及统计上是否显著。房产单位价格是各类型商品房的平均售价，并使用物价指数进行平减，以反映房产单位价值的实际变动情况。
　　根据居民消费影响因素的相关理论和实证研究文献，我们选择了一组控制变量M，以避免变量缺失带来的估计偏差。其中包括：
　　(1)人均实际国内生产总值GDPpcit。地xlXI司不同的经济发展程度将影响居民的消费行为(Qi和Prime，2008)。与之同时，人均GDP能近似地反映短期内居民收入变动对消费行为的影响。
　　(2)城市化率Urbaniit，使用地级市中非农业人口占总人口的比例来衡量。由于城市居民的消费倾向往往高于农村居民的消费倾向，因而城市化水平较高的城市往往具有较高的居民平均消费倾向。
　　(3)流动性程度Lqd。使用地级市的存贷款总额占GDP的比例来衡量，反映了居民通过信贷渠道平滑一生消费支出的可能性。我们推测该变量前的系数为正。
　　我们还引入了有关政府财政行为的解释变量，来捕捉政府财政支出结构对居民消费的影响，这些变量包括：
　　(4)教育支出占比Eduri，使用地级市教育支出占其财政总支出的比例来衡量。教育支出占比的提高有利于减弱居民为子女教育而储蓄的动机。
　　(5)社会保障支出占比Soseri，使用地级市社会保障支出占其财政总支出的比例来衡量。社会保障支出占比的提高，有利于减少居民对未来的不确定性，降低预防性储蓄水平。因而我们推测这两个变量前的系数都为正。
　　各变量的基本统计信息如表1所示。
　　利用STATA9.0软件对(1)式进行估计，结果如表2所示。
　　我们选择两种形式的模型设定，并分别利用固定效应模型与随机效应模型进行回归，Haus-man检验均拒绝随机效应，同时F检验显示固定效应显著存在，因而采用固定效应模型进行参数估计具有合理性。
　　我们通过不断增加控制变量的方式来检验各个变量对居民消费的影响。可以发现，在两种形式的模型设定下，房产价格对居民平均消费倾向具有显著的负效应。单位房价每上升1000元，居民平均消费倾向下降0.8～1％，即从整体而言，房屋价格的上升抑制了居民的消费意愿。
　　人均GDP对居民平均消费倾向具有显著负效应，经济较发达地区的居民消费倾向相对较低，平均消费倾向递减的规律仍然适用。从具体数值来看，人均GDP每增长1000元，居民平均消费倾向下降不到0.2％，因而该负效应虽显著但规模并不很大。
　　与众多文献研究相一致，城市化的发展对居民平均消费倾向具有显著的正向作用(如易行健等，2008)。根据估计结果，非农业人口占比每提高1％，居民平均消费倾向提高0.06％到0.1％左右。
　　从模型2的估计结果可以看出，流动性程度每上升10％，居民平均消费倾向便提高0.19％，即流动性程度对居民消费存在促进作用。这主要是因为我国的金融深化程度远不及发达国家，居民消费明显受到流动性约束的影响，特别是涉及购房等大额现金支出时。由于缺乏消费信贷供给，居民必须通过自身积累完成融资，许多居民甚至还没有依靠银行贷款购买商品的观念。因而个人消费信贷的发展、流动性约束的改善有利于提高居民平均消费倾向。
　　有关政府财政支出结构的变量都显著且具有正效应，教育支出占比与社会保障支出占比每提高1％，居民平均消费倾向分别提高0.3％和0.19％。这一效应与我国经济转型中社会保障体制变迁有关。上世纪90年代以来，就业、住房、养老、医疗和教育等社会保障体制逐渐走向市场化，居民收入不确定性迅速上升，预防性储蓄动机十分明显。因而政府对于教育和社会保障重视程度的提升，能够降低居民预期收入的不确定性，进而提高消费意愿。
　　
　　三、我国房产价格抑制居民消费的原因分析
　　
　　以上实证分析表明，我国房产价格对居民平均消费具有抑制作用，这与以美国为代表的不少其他国家的情况有着显著区别。我们认为其中的原因有以下两个方面：
　　第一，潜在购房者在我国消费者总体中占较大比重，“购房支出压力效应”导致房价上升抑制居民消费。
　　我们考察世界上部分典型国家的自有住房/租房比率情况发现，美、英、加拿大、澳大利亚等国的住房自有率在60％以上，其他欧洲国家也大都在50％以上(见表3)。既然多数家庭拥有自已的住房，在这些国家“房产财富效应”和“房产抵押信贷效应”发挥作用也就有了必要的基础，这可能是这些国家房价上升对居民消费有促进作用的重要原因。 　　根据建设部公布的《城镇房屋概况统计公报》，我国的住宅自有率2002―2005年分别为72.82％、80.17％、80.77％和81.62％，这一比率明显超过表3所列国家的住房自有率。但是在国外文献中，住房自有率一般指拥有自己住房的家庭占全部家庭总数的比例。我国尚无这样定义的住房自有率的统计资料。建设部公布的住宅自有率准确地说是住宅私有率，。即私有住宅面积占住宅总面积的比例。由于少数家庭的私有住宅面积很大，以及有些家庭是租住私有住宅的，按这一统计口径计算的住宅自有率是高估的。同时，有资料显示，在2002年82.1％的私有住房中，仅有12％是商品住房(包括经济适用房)，59.5％是已购房改房，余下为继承私房。这意味着，我国城市居民较高的住房自有化率，并不是由于我国城市家庭有更高的收入和生活水平，而是在很大程度上归因于住房改革的结果。而由于居住面积或住房条件一般都不能到位，大部分房改私房的所有者仍然是潜在的购房者。再考虑到12％的商品住房中还有一定比例的经济适用房，我国能够拥有满意的住房从而不再为购房而储蓄的家庭无论如何也达不到50％，在这种情况下，就房价对居民消费的影响而言，“房产财富效应”和“房产抵押信贷效应”显然不可能占据主导地位。
　　更值得注意的是，目前我国保障性住房建设，特别是政府廉租房建设严重缺位。消费者面对公房租赁市场的缺失与私房租赁市场的不充分、不规范，为了解决住房问题，唯有购房一途，于是大量低收入者与年轻职工不得不承担巨大的购房压力(贾康，2007)，从而必将推迟现期非住房消费。我们认为这种“购房支出压力效应”正是房价上升抑制了我国居民消费的主导原因。
　　第二，我国房地产金融发展滞后，进一步制约了“房产财富效应”和“房产抵押信贷效应”的实现。
　　从传统的“生命周期一永久收入”理论来看，“住房财富效应”实现的条件之一便是房产所有者能够变现并利用房产收益(Engelhardt，1996)。在欧美国家，消费者可以通过房产逆向抵押贷款等房地产金融产品来利用房产收益。住房逆向抵押贷款在不立即改变房屋产权的情况下，刺激了房主的消费水平，是实现“房产财富效应”的重要手段。
　　房产价格促进消费的另一个重要渠道是通过房产抵押信贷。当房产价格上升时，作为抵押品的房产价值也相应上升，于是消费者可以获得更多的贷款，从而增加消费。更值得注意的是，在美国、荷兰、瑞典、意大利、芬兰、西班牙等许多国家，都实行住宅抵押贷款的利息可在个人所得税的应税所得中扣除的制度。这使消费者贷款购房以及以住房为抵押品进行再贷款的利息成本进一步下降，房产抵押信贷效应也就会因而放大。以美国为例，依据美国《1986年税收改革法案》，纳税人以分期付款方式购买的第一套和第二套住房贷款的利率支出可免交个人所得税，而信用卡、汽车贷款等其他消费信贷的利息则不可免税。于是，再融资、房屋产权贷款等金融产品都可帮助消费者避税。例如，一家人购房贷款余额是7万美元，再融资后可获得11万美元贷款，将11万美元用于偿还原先的贷款后，可获得4万美元的产权信贷。他们可将这4万美元的贷款用于购置新车等开支，而全部11万美元的贷款利息支出都免交个人所得税。显然，在这种制度安排下，房价上升会使消费者更愿意买房，也更愿意贷款进行消费。
　　相比较而言，我国房地产金融发展较为滞后，住房逆向抵押贷款类的金融产品尚未付诸实践。而房地产抵押信贷业务虽已存在，但由于房地产抵押贷款二级市场和房地产抵押贷款保险等配套机制的缺失，使得我国的房地产抵押信贷远不如欧美国家发达。同时，我国没有实行抵押贷款利息在个人所得税前扣除的制度，这也使得房地产抵押贷款利息成本较高。这些因素使得拥有住宅的消费者也较少因为房价上升而增加消费，从而进一步制约了房产财富效应和房产抵押信贷效应在我国的实现。
　　
　　五、政策建议与本文的局限
　　
　　根据本文分析，我们发现，近年来房产价格的上升抑制了我国居民消费，其原因在于我国居民的实际住房自有率偏低，导致“购房支出压力效应”成为房产价格影响我国居民消费的主导机制。同时，我国房地产抵押信贷不如欧美国家发达，以及房地产抵押贷款利息不允许个人所得税税前扣除的政策，也制约了“房产财富效应”和“房产抵押信贷效应”在我国的实现。
　　因此，为了有效提升居民消费意愿、扩大内需，我国应该继续采取措施稳定甚至抑制房价，对于房价特别高，受到国际金融危机的冲击较严重从而更需要启动内需的东部地区来说，坚持这一政策导向尤为重要。就长期而言，我国也应该进一步完善房地产金融产品和服务，让更多有支付能力的居民拥有自已的住宅。随着个人所得税制度的完善，房地产抵押贷款利息税前扣除制度也值得尝试。
　　另一方面，我国应该努力培育成熟稳定的房地产租赁市场，让更多居民能够通过租房解决安居问题。除继续完善廉租房、公共租赁住房等住房保障制度外，借鉴国外经验培育机构租房者更是大有可为，政府可以对部分开发商转型为住房开发出租企业给予政策扶持，加强对住房租赁市场的监管和对承租人的保护，从而促进住房租赁需求。
　　当然，本文的分析仍具有一定的局限性，存在进一步改进的空间。本文的计量模型虽具有良好的解释能力，但拟合优度并不高(<20％)，这说明居民平均消费倾向的变动尚有很大一部分未得到解释；同时，由于数据可获性的原因，我们无法将儿童和老年人抚养系数等一些较重要的解释变量纳入模型，同时也未考虑收入不确定性给居民消费意愿带来的影响。
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