基于月度数据的中国住房价格与租金关系研究

来源:用户上传      作者:龙驰 赖洪贵

　　摘要：购买市场和租赁市场是住房市场的基本构成内容，二者的关系必然反映在住房出售价格与租赁价格的关系上。本文利用PVAR和差分GMM模型对2017年1月至2020年12月中国住房出售价格与租赁价格月度数据进行实证分析，发现我国住房出售月度价格和租赁月度价格之间存在着明显的相关关系，住房出售月度价格对住房租赁月度价格的影响大于后者对前者的影响，住房购买市场和租赁市场及住房租购月度价格之间的联动性在中、东、西部依次减弱。
　　关键词：住房租购月度价格;PVAR模型;差分GMM模型
　　中图分类号：F293.33 文献标志码：A 文章编号：1001-862X（2021）06-0048-007
　　我国于2000年就提出发展住房租赁市场，但是受住房制度及消费观念的影响，住房租赁市场发展缓慢。近年来，国家出台多项政策以推进住房租赁市场的发展。2017年10月，十九大报告提出“房住不炒，租售并举”的政策导向，有效发展住房租赁市场成为我国的重要任务，住房租赁市场的发展开始加速。住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分，租赁市场和购买市场的协调发展有利于完善住房供应体系，解决不同需求居民的住房问题，从而促进房地产市场的稳定、健康发展。住房价格既是住房购买市场供求关系的反映，也是引导住房购买市场健康发展的重要指标。租赁价格是住房租赁市场的信号，同样既反映了住房租赁市场的供求情况，也引导着住房租赁市场的发展。两个指标之间的关系将两个市场关联起来，两个指标相互关系是否合理会影响两个市场的协调发展。因此，研究住房租购价格的关系具有重要的现实意义。[1]
　　一、文献综述
　　目前，已有关于住房租购价格关系的研究并没有达成统一结论。根据结论的不同，可以将文献大体分为三类：双向关系论、单向关系论、相互独立论。双向关系论是指住房租购价格相互影响，单向关系论是指住房租购价格之间仅是一方影响另一方，相互独立论是指住房租购价格相互独立。
　　张所地等（2014）通过对我国35个大中城市1998―2010年的房屋出售和房屋租赁价格指数研究发现：房价和租金之间的关系因城市而异;杭州、上海、广州、青岛等东部经济区沿海城市房价与租金呈现正相关关系，租金变动对房价的影响较大，房价变动对租金的影响较小;银川、昆明、太原、西安、呼和浩特等中西部经济区城市房价与租金也呈现正相关关系，但租金变动对房价的影响较小，房价变动对租金的影响较大。王文莉和武优勐（2015）基于宏观经济学存量―流量模型和城市经济学研究方法构建了房价和租金互动关系的理论模型：在资本市场和物业市场构成的住房体系内，房价和租金是住房市场中相互影响的内生变量，租金通过资本化率的变动影响房价，房价通过住房存量的变动影响租金。Dong Zhai 等（2017）利用2013―2018年中国30个城市的面板数据构建联立方程模型分别考察房r和租金的影响因素，实证结果表明房价与租金之间存在内生关系。刘晓君等（2019）通过因果分析得出住房租赁市场与住房销售市场存在正向协整关系，两类市场的发展状况存在正向相互影响关系。赵亮和汪园林（2020）使用广州市2009年3月至2019年3月的住房租金和房价月度数据建立了误差修正模型，通过协整检验和格兰杰因果检验验证了广州市住房租金和房价之间的长期均衡关系。此外，在广州市住房租赁新政出台后，房价对租金的影响减小，租金对房价的影响增强。
　　对于单向关系论，杜红艳、马永开（2009）认为，短期看各地房价和租金变动相互独立，但长期看房价变动却是诱导租金变动的重要原因。郑文娟（2011）利用我国2003―2008年全国35个大中城市的相关数据进行实证研究，发现长期内住房出售价格对租赁价格有显著影响，而住房租赁价格对出售价格的影响则很微弱。李宁（2014）基于房地产市场内生属性构建房价租金关系的理论分析框架，运用全国房屋出售和租赁价格指数数据进行实证分析，结果显示房价在短期和长期内都将影响租金水平，但租金对房价影响甚微。叶君波（2015）以2008―2013年30个城市的年度面板数据为研究对象，对住宅价格与住宅租金的关系进行实证研究，发现住宅价格偏离住宅租金所决定的住宅价值，住宅价格对住宅租金存在强单向正向作用;徐丽红（2018）利用广州市六个区共18个样点楼盘2009年1月至2014年1月期间的地价、房价与租金三者之间的互动关系进行了实证研究，结果表明：房价不是租金的Granger原因，即房价变动不能解释租金的变化;反之，租金是房价的Granger原因，即租金的变动可以解释房价的变化。陈卓和陈杰（2018）利用2002―2009年国家统计局大样本城镇住户调查数据（UHS）构造了涵盖152个地级市的城市面板数据，从供给的角度考察住房市场结构对房价的影响效应。实证结果表明：住房租赁市场的发展对房价存在显著的抑制影响，平均而言，城市住房租赁比每提高一个百分点会使住房价格降低0.2～0.3个百分点，这一效应在东部城市尤为明显。
　　对于相互独立论，Sommer（2011）基于美国1995―2005年住房相关指数分析指出：美国住房出售价格指数在剔除通货膨胀后上涨了近五成，而美国的住房租赁价格指数则几乎没太大的变化。张屹山（2010）利用格兰杰因果关系检验及脉冲响应函数对我国1998―2008年房地产的相关季度数据进行了实证检验，结果表明在短期内土地价格与住房出售价格存在显著的双向因果关系，而住房租赁市场与住房出售市场相对独立，住房租购价格之间彼此影响甚微。曾五一和李想（2011）使用CIPS面板单位根检验和Pedroni面板协整检验对我国2003―2009年间35个大中城市房屋出售价格指数和房屋租赁价格指数进行了检验，结果表明两者之间既不存在单整关系，也不存在协整关系。邹薇等（2017）将房价租金比作为分解对象，通过动态因子模型将全国28个大中城市的住房市场波动分解为租金、利率和风险溢价等部分，对住房市场波动的诱因研究表明：预期租金和利率对房价波动的影响微弱。崔娜娜等（2019）利用2016年北京市各住宅小区的住房价格、租金数据及2006―2016年北京市月度住房出售价格指数、住房租赁价格指数对北京住房价格和租金空间分异进行剖析后发现：北京市住房销售市场和住房租赁市场基本相对独立发展，符合双重市场的特征。[2]
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