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住房租赁市场:现状与发展趋势

作者:未知

  在中央“租购并举”的住房制度引领下,地方政策红利逐渐释放,住房租赁时代正在全面开启。长租公寓将成为住房租赁市场的主要运营模式,同时吸引多个行业背景的主体参与租赁住房运营管理,市场分工逐渐呈精细化运作趋势,租赁住房类REITs也将成为助推行业规模扩张的有力杠杆。就广东省而言,建议从推动租购同权落地、搭建住房租赁信息平台、推动金融创新、坚持试点先行四个方面同时发力,打好“租购并举”开局之战。
  一、住房租赁市场现状
  (一)住房租赁市场发展整体滞后。住房制度改革以来,我国房地产市场逐渐呈现二元化发展态势,住房销售市场蓬勃发展,住房租赁市场一直处于落后状况。根据国家统计局数据,2016年全国房地产开发企业商品房销售收入约85000亿元,而房屋出租收入仅为1800亿元左右,后者仅为前者的2%,发展极不均衡。与发达国家相比,我国住房租赁市场发展同样滞后。德国、法国、没过、英国、日本的租赁住房占比分别为55%、46%、37%、32%、30%,而我国租赁住房占比仅11%,远远滞后于国际公认的30%-40%的合理区间。
  (二)部分城市住房租赁需求日益旺盛。根据全国第六次人口普查数据,我国约有25.8%的城市居民以租赁方式解决住房问题。这一比例仍在不断增长,根据《2017-2018中国住房租赁蓝皮书》中显示,2017年我国租赁需求较2016年增长57%。在人口净流入的大城市,依靠租赁满足住房需求的群体比例更高,租房甚至成为其主要的居住方式,如深圳市80%的人口靠租房居住,70%的住房处于租赁状态,租房显然已成为深圳生活标配。
  (三)租赁人口以中等收入的年轻人为主。根据国家卫生计生委发布的《中国家庭发展报告》显示,家庭户规模呈明显缩小趋势。1950年以前我国家庭户平均规模为5.3人,1990年降至4人,2016年家庭户平均规模为3人。越来越多的年轻人毕业工作后,从原生家庭中分离出来单独居住,“分户”已逐渐成为年轻人迈入新生活的开端。大部分新分户群体的工作和收入不稳定,暂不具备购房能力或还贷能力,需要依靠租房解决居住问题。
  二、住房租赁市场存在的主要问题
  (一)供需失衡。一是租赁房源供给不足。在一二线城市,租赁需求尤为旺盛,但是目前房源供给不足,市场供给端存在缺口。以北京为例,2016年末北京常住人口约2173万人,租赁人口占比约34%,最近一次人口抽样调查显示我国家庭平均规模3.1人/户,则租赁房屋大约需要238万套,目前北京租赁房屋约有150万套左右,存在约1/3的供需缺口。二是户型供需失衡明显。当前市场上的租赁住房房源供需结构失衡,户型与需求不匹配现象明显。根据58同城《2016上半年租房市场报告》显示,北京、上海、广州、深圳的一居室均呈现供不应求的局面,而二三居室等大户型租赁住房均供过于求。究其原因,主要是由于多年来的住房供应体系中,以二居室及以上的大户型供给为主,适应市场新兴“单身贵族”需求的低租金小户型供给总量较少。
  (二)租賃关系不稳定。由于规制住房租赁关系的法律太少且力度薄弱,再加上对其他国家普遍实施的优先保护承租人权益的立法在我国和我省均处于缺失状态,导致现有住房租赁市场呈现供给方主导的局面:租金定价和涨幅、押金数额及退还时间与条件、承租期限、承租期间的维修及折旧、是否协助进行房屋租赁登记等,均由出租人决定,承租人只能被动接受。如果承租人违反约定,出租人可以通过结束租赁或扣减押金等方式维护自身权益;而当出租人违反约定时,绝大部分承租人会选择忍气吞声或出钱消灾,因为走法律途径既耗时又费力,而且难以讨到说法。对租赁契约的外部约束缺乏,导致租赁双方均以自身利益最大化为目标,往往不惜损害对方利益而毁约,因此造成市场上短期(1年及以下为主)租赁成为普遍形式,租赁关系极不稳定。
  (三)群租现象突出。城镇地区的群租表现为成套住宅分隔成若干间出租供多人居住,或直接模仿集体宿舍摆放多个上下铺床位;城乡结合部地区则表现为宅基地上加盖简易楼成规模出租营利。目前一线城市群租现象尤为突出,不仅影响了正常业主的生活秩序,同时加大了物业的管理难度,造成较为严重的治安、消防等安全隐患。以上海虹口区高阳路一较大体量的群租房为例,原本共4层楼的建筑,三楼被经营者搭建成了两层空间,楼上楼下都有房间进行出租,五楼625平方米的平台被分隔成46间房对外出租。从3楼至5楼共有190余间房间,租户共计400余人,楼内人员复杂,电线私拉,消防和治安问题显现。尽管上海、北京等地已明令禁止群租,但由于大量进城务工人员对低租金的诉求,群租现象仍然难以遏制。
  (四)二房东、黑中介问题频发。二房东既包括企业也包括个人,主要由外地常住租客、投资客及企业主体构成。市场上的“二房东”主要有三类违规行为:通过改造建筑整体结构、套内房屋主体结构及使用功能,以增加房屋套数为手段,谋求高租金利润;存在隐瞒房屋原始使用情况,不按租赁合同履行约定义务,且存在随意增设收费明目,克扣租金和押金等现象;租赁发生纠纷时,二房东时常存在威胁、辱骂、泄露租客隐私信息及强制逐客等侵权行为。根据对深圳市上合村的调研发现,该片区的城中村住房绝大部分被二房东统租后再行出租,且违规改建住房、乱收费、恶意驱逐租户等行为普遍存在。
  三、广东省加快建立“租购并举”住房制度的建议
  (一)加快推动“租购同权”政策落地,为住房租赁市场提供配套政策。广州已在全国率先提出“租购同权”。建议以广州为试点先试先行,针对承租人家庭就近就医、其子女就近入学等主要租购不同权问题提供具体的解决方案和落地细则,打破地区藩篱,将户籍制度和社会福利制度一定程度上剥离,争取形成可借鉴、可复制、可推广的“广州经验”。
  (二)积极搭建住房租赁信息平台,将权益信息与平台房源信息挂钩。官方租赁信息平台可在较大程度上解决租赁信息不对称问题。应以信息平台为基础,将已备案的规范房源与其可享受的相关权益明确挂钩,一方面可激励房东备案意愿,另一方面可让租客更了解自身权益。
  (三)坚持试点先行,避免盲目扩张。构建“租购并举”的住房制度,必须加快培育和发展国有住房租赁企业,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。但是,国企平台的作用主要是在对市场的引领、规范、激活和调控方面,而不是在需求不足的地区开疆辟土。机构化租赁也需要大量的前期投入,且回收周期较长,尤其在需求不足的地区,融资成本极高。因此,建议根据各市实际情况因地制宜,坚持试点先行,谨慎发展。
  参考文献
  [1] 王阳.德国住房租赁制度及其对我国住房租赁市场培育的启示[J].国际城市规划,2019(4).
  [2] 王卫东,胡以松.一线城市住房租赁市场调查研究[J].调研世界,2019(4).
  [3] 陈博.深圳:租售并举 迎来“后租赁时代”[J].城市开发,2018(1).
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