论“一房二卖”的法律问题
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摘 要：房地产是我国重要经济支柱产业，与民生息息相关。“一房二卖”是房产交易中的频发问题，本文从理论上探讨其相关法律问题，对于维护买受人合法利益，增强人们房产交易信心具有重要意义。
关键词：“一房二卖”;标的物归属;救济;差价损失赔偿
随着社会经济发展，房地产作为我国重要经济支柱产业，与人们的生活关系愈发紧密，無论是买房自住，还是为了投资盈利，大量的资金被配置到房屋流转中，一旦房屋交易某环节产生问题，将会激化社会矛盾，动摇国家根基。
“一房二卖”涉及债权与物权两个方面，在最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中已有相关司法解释，但仅限于买卖主体是地产开发商，而个人或其他法人，则仍然适用《合同法》以及《民法通则》的相关规定。对于什么情况适用哪一条规定，尽管学术界已有诸多讨论，但在法律根据与司法实践中仍有多处存在争议。因此，从理论上探讨房产交易中频发的“一房二卖”的法律问题，对于维护买受人合法利益，增强人们房产交易信心，保障房地产市场具有重要意义。
一、“一房二卖”概述
“一房二卖”指的是出卖人将某一特定房屋在与买受人进行交易同时或之后，又将房屋进行二次以上售卖，订立两次或两次以上买卖合同的行为。买卖主体可以是具有经营开发资质的地产商，也可以是普通民众，客体为不受法律、法规及流转限制的房屋。
“一房二卖”中，房屋出卖人与两个以上买受人先后签订两个以上合同，同一标的物上成立多个合法债权，但诸多合同中只有一个能被履行，其余则无法给付，导致其他买受人的物权主张无法实现，合同目的落空，具体而言，“一房二卖”有以下特点：1、出卖方存在主观故意导致可能产生债权履行不能，先买受人发生权利受损的情况。2、后买受方存在善意和恶意两种情况，即后买受人不知情出卖人已与他人进行房屋交易行为而办理的登记情况和后买受人已知房屋交易情况，与出卖人串通并趁机抢先过户登记的情况。3、“一房二卖”产生很大原因，是先买受人没有及时进行登记，使得出卖人有机可趁，因此，在一定程度上，先买受人存在一定过失。4、“一房二卖”涉及债权与物权变动及效力问题，采取不同立法模式，对先后买受人具有不同的法律保护范围和力度。
二、“一房二卖”中房屋归属具体规则
（一）买卖合同的效力认定
在我国债权形式主义物权变动模式下，“一房二卖”的标的物归属应分以下三种情况进行讨论。第一种，房屋出卖人在不同时间将房屋与两位买受人进行交易，签订买卖合同，但均没有办理过户登记。这种情况下，因为债的关系的平等性，且出卖人有权将房屋交付给任意买受人，无论第二买受人主观是否恶意，两份合同的性质和效力均不受影响，买卖合同同样成立。第二种，房屋出卖人在签订买卖合同后，将房屋转移给第一买受人占有，但是未办理过户登记，又与第二买受人订立合同且未办理过户登记;或是房屋出卖人签订合同后，未与第一买受人办理过户登记，也未转移房产，而将房产转移给第二买受人占有。这种情况下，两份买卖合同也依然有效，但是第一、第二买受人的债权请求权已不再平等。一般而言，根据公序良俗，以及权利义务相一致原则，占有房产的买受人具有优先于他人的履行顺位。第三种，房屋出卖人在签订买卖合同后与第一买受人办理了过户登记，但是未转移房屋，而随后又与第二买受人签订合同并转移房屋。此种情况下，因为登记过户已经完成，房屋出卖人已不再是房屋的所有权人，将房屋再次转移交易的行为是无权处分，是“他人之物之买卖”，买卖合同效力未定。当房屋出卖人非法占有第二买受人购房款时，形成合同诈骗。
（二）争议房屋的归属规则
“一房两卖”中的房屋归属问题，可参考具有类似物权纠纷的“一房两租”，即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条指出，“出租人对同一房屋订立多份租赁合同，且合同均有效情况下，人民法院按如下顺序确定履行合同的承租人：（1）已经合法占有租赁房屋的;（2）已经办理登记备案手续的;（3）合同成立在先的。对于不能取得租赁房屋的承租人要求解除合同以及赔偿损失等，依据合同法相关规定进行处理。”在《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条也有相关类似规定。因此，在“一房二卖”权利保护顺位方面可参考以上两条司法解释。
三、“一房二卖”的救济
（一）损害赔偿范围
“一房二卖”中的损害赔偿，在司法实践中主要有两种，分别是违约责任中的损害赔偿以及缔约过失责任中的损害赔偿。前者以让合同违约行为受害方达到合同履行一样的状态，因此赔偿范围包括实际损失与期待可得利益损失。后者以让合同违约行为受害方得到因信赖合同履行所支付的费用得到赔偿。《合同法》第113条指出，“当事人一方履行合同不能或不符合约定，而给订立合同对方造成损失的，赔偿金额应相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可能获得利益，但不得超过签订合同时预见可能发生的损失。”这一法条可以如下理解，无论合同订立双方是否约定违约金，违约一方只要给另一方造成损失，赔偿金额就应当是因违约行为所造成的损失额。《合同法》第114条指出“约定违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定违约金过高造成损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以减少”。这一法条是差价损失赔偿可高于违约金或低于违约金的直接法律依据。
（二）惩罚性赔偿的适用情况
最高人民法院主张，只要是房屋交易买受人，都可以请求赔偿，且赔偿数额不能超过已付购房款的一倍。在司法实践中，多数法院都进行了一倍惩罚性赔偿的判决，少部分法院判决额度低于50%。从买受人合法权益维护角度来看，应结合房屋买卖标的额度大小进行判决，以保护买受人权益。
现有司法实践中，还未有对除购房款以外影响因素的规定，因此在考虑惩罚性赔偿的影响因素时，应充分考虑出卖人与买受人的实际情况，包括经济能力和承受能力等来判决赔偿数额，以遏制“一房二卖”现象，惩罚违约行为为。 （三）法律规制角度加强买受人权利保护
1、商品房的买受人权利保护
从商品房“一房二卖”产生原因来看，一方面是商家最求高额利润，另一方面則是我国相关法律仍存在漏洞和不足，具体表现在：首先，房地产上在于买受人签订房屋预售合同后所余的等待时间过长，在这段时间内，我国法律没有相关期限规定，这就给商家“一房二卖”提供了时间条件和可能。其次，商品房预售合同是出于行政管理方面的法律要求，其效力不等同于预告登记，本身不具有公示公信力。再者，房屋交易行为中双方信息不对称，买受人一般处于弱势地位。因此，在法律规制上，我们还可从以下几个方面进行完善：一是从法规上明确商品房所有权登记时间以及交房时间，时间届满没有登记或是交房的地产商承担相应违约责任。二是完善我国商品房预售登记制度，即用法条形式使得预售登记制度具有预告登记效力，以对抗未进行预售登记的买卖合同，保障买受人权利。三是应有法条规制地产商的合同格式，限制地产商合同中的免责条款，以免其逃避对先买受人责任，而一标二卖的行为。此外，在地产行业利润巨大前提下，不超一倍的赔偿金不能遏制某些开发商的“一房二卖”行为，此时可允许买受人适用《消费者权益保护法》第55条中关于欺诈的三倍赔偿请求权。
2、二手房的买受人权利保护
二手房“一房二卖”产生原因类似于预售商品房，但二手房因相关法律空白，多适用《合同法》和《民法通则》，其合同无效请求权、损害赔偿请求权、双倍返还定金等也仅是事后救济，事前预防以采用我国《物权法》中的预告登记制度。《物权法》第20条中指出，房产当事人签订买卖合同，为保障未来物权实现，按照约定可向登记机构申请预告登记。在未经预告登记权利人同意前提下发生的不动产处分归于无效，且预告登记后，债权不存在或自此三个月内未申请不动产登记者，预告登记失效。这一制度是民法诚实守信原则的体现，其保护了买受人在签订房屋买卖合同后，到不动产登记变更物权之前这段时间内的合法权益，避免了买受人因交易弱势地位而可能承受的无端损害风险。且预告登记制度具有一定的公示公信力，使得之后买受人在签订买卖合同之前，能因看到信息而进一步有所衡量，避免产生“一房二卖”的现象。
结语
伴随着经济快速发展，房价波动幅度增大，速度快以及人们的逐利心理，“一房二卖”现象频发，既损害了买受人的合法权益，也破坏了房产市场安全。本文从法律规制角度提出预售商品房和二手房买受人的权力保护措施，以期减少“一房二卖”现象的出现，提振人们房产交易信心，维持社会稳定。
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[3]邓融铸，冯娜.关于一房二卖的法律问题探索[J].法制博览，2020（02）：177-178.
（作者单位：长春财经学院，吉林 长春 130000）
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