设计阶段的房地产成本控制
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作者: 程仁文
摘要：整个建设项目的成本控制较为重要的阶段是设计阶段。而设计阶段成本控制是一个系统工程，从招标到图纸设计等等各环节都有涉及，所以，要想合理有效地控制好项目成本，必须要完善招标投标制度，落实限额设计，强化经济观念，不断加强对设计阶段的监理等等。
关键词：建设工程 成本控制 设计方案 设计成本
对于房地产项目而言，成本控制是一项非常重要的内容，土地立项、招标投标、设计、建设施工、竞买等过程中都涉及到它，尤其是对于提高开发项目的管理水平和投资效益有着重要影响。成功的设计方案能够在很大程度上减少工程造价，确保工程项目顺利进行，而工程施工阶段的成本控制取决于合理优秀的设计。在这一项漫长的工期中，如果房地产开发企业有效地对整个项目进行成本控制，不仅仅有利于企业的资金合理流动，而且也能够实现资金的良性循环。由此可见，设计阶段成本控制在房地产工程项目中具有关键性作用。
一、优化设计方案
好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应该具备经济的合理性。对于项目设计阶段而言，开发商可采取设计招标的方法，将设计方案与项目成本相结合，进行科学合理的比较，选出优秀的建筑设计单位和设计方案，从而使工程建筑不仅造型美观大方，且工程造价科学合理。将优秀方案进行比较时，可采取成本—效益的方法进行分析，不仅要满足工程—结构和使用功能，还应根据开发商的可行性报告所提出的经济指标择优选取设计方案，并与开发商的开发理念相结合，从而确定最终的设计方案。一定要结合房地产市场的实际需要进行单体详细设计，向设计单位提倡应用技术经济分析中的价值工程方法，通过细化功能，去掉多余功能，重点控制造价较高的功能，不断降低工程造价，强化对设计图纸的管理审核工作，在施工之前尽量控制工程变更，避免出现设计阶段的不完善之处，在设计出图前一定要克服这些问题，尽量付出最小的代价达到最优效果。
目前我国对房地产成本控制的主要阶段是在施工阶段的控制，缺少设计阶段的监理控制。如果国内的监理能够更早的进入设计阶段的，那么对整个工程项目投资效益有着极其重大的影响，实施设计监理，可以有效的避免设计过程中的失误和缺陷，既能提高设计质量，又能控制工程造价。因此，施工企业在选用设计监理上要与资质水平高、信誉好的设计监理单位合作，从源头上控制好工程造价成本。
二、推行限额设计
所谓的限额设计指的是依照投资估算的初步设计以及设计任务书，依据初步设计总概算的控制施工图进行设计。把上阶段通过审核的工程量和投资额分到各专业，再分到各分部工程和单位工程。各专业首先要保证其使用功能，再根据限定额设计和筛选方案，同时要严格控制好施工图设计和技术设计发生不合理的变更，从而确保总投资额的有效性和合理性。
限额设计包括两个方面的内容，一是项目局部按照造价限额或者设定投资符合设计要求；另一个是项目下阶段要按照上阶段的造价限额或者投资符合设计技术的要求。它是处于建设项目的投资系统中一个非常重要的环节和措施。对于整个设计过程而言，只有经济管理人员和设计人员互相配合，才能达到经济和技术一体化。设计人员应在项目设计时以工程造价为基础，将各种方案相比较，选出最优方案，这样有利于加强设计人员所具备的工程造价意识；经济管理人员要及时的进行工程造价的计算，提供合理建议和相关信息给设计人员，从而实现动态控制投资。
必须要积极的推动限额设计的实行，健全设计责任制，这就要求设计人员既要对工程的费用定额和预算定额有一定的了解，还必须能够通过对整个工程投资的估算获得设计概算。因此，必须确保各项专业技术能够满足建筑功能方面和求需要的技术指标，制定科学合理的双赢战略，对投资限额实施综合全面的分析，确保投资限额不会超出预定额度，房地产项目开发企业造价管理人员要和设计人员进行有效配合和合理沟通，能够及时准确的提供有效、可靠地的项目基础资料。与此同时，还应根据投资估算制定有效的设计限额，建立一套严格的激励奖惩制度，把只重技术而不重经济的现象克服，还要分析、比较同类别的建筑技术指标，从而达到优化设计，合理控制成本的目的。
在各个实行阶段成本要跟踪到位，才能有效的控制成本。在房地产工程开发和建设过程中的成本控制方面，设计阶段的控制是重点阶段，施工阶段是比较耗时费力的阶段，而收尾阶段是成本控制的最后阶段，以上三个阶段是成本控制的三部基础阶段。所以，在设计阶段要用专业设计人员进行设计和预算，在施工阶段要加强相关人员的沟通和协调，有效地将设计与经济结合起来，从而有效科学的对成本进行控制。
三、严查施工计划标准
在施工阶段要加强设计图的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在工程施工前，相关部门对施工图质量和技术上的合理性、施工上的可靠性、工程造价的经济性进行审核，从多方面、多角度对设计图纸进行全面的审核工作，以求得提高设计的质量，避免一些因设计因素而出现的经济损失。如果施工图的质量不过关，那么就有可能在施工过程中引起计划变更、现场签证等事情的发生。因此，要加强施工图设计阶段的出图审计工作，降级施工阶段的成本变动。
施工图设计阶段要进行市场成本水平的调研，做好全方位的成本预算，尽量做到到经济、实惠又不失质量。施工图设计之前就要对同类的楼盘成本情况进行调研和分析，并结合公司以往的案例与现阶段的方案进行对比分析，对施工图设计阶段的成本控制予以指导性建议。
施工设计过程要全程跟踪，信息要及时反馈。施工图设计的过程中，公司设计部门的设计人员与审计人员密切进行配合，设计出图后，成本人员根据设计要求随时进行预算比较，并把预算结果和比算意见及时的反馈给设计人员，这就是在设计过程中不断配合设计进行优化。
缔造施工图预算，施工图设计阶段完成后，要及时对施工图进行成本分析和预算。对设计阶段成本控制的具体实施情况予以说明。如果有修改或变动状况，应及时反馈给设计人员与成本预算人员，以方便各部门的协调、统筹，以此对项目实施阶段进行成本控制。
在房地产工程成本控制中，材料选型的成本管理也是尤为重要的。材料设备的选型是影响成本的重要性因素。成本人员在材料选型中应积极参与其中，在保证材料选型的经济、合理、合法的前期下，以设计预算为工具，提出成本建议。
结论
一个房地产建设项目是否成功取决于成本控制，而设计阶段成本控制是整个工程成本控制的关键.房地产工程项目设计阶段成本控制的过程是一个较为系统的工程，淋漓尽致的体现出事前控制思想，能够对控制工程项目成本有着事半功倍的作用。因为项目设计阶段成本控制较为复杂，涉及很多的环节和专业，所以我们必须要创造合适的条件，采取相关措施，使设计阶段成本控制更加系统和科学，从而降低房地产项目的开发成本，实现效益最大化。
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