论住宅小区停车位的归属问题
作者 : 未知

  【摘 要】:根近年来, 随着我国住房制度改革的进一步深入以及有车一族的不断涌现, "车位之争"已经成为社会普遍关注的问题。小区车位的归属是建筑物区分所有中的一项具体制度, 该制度的设计不仅关系到广大城市居民的权益保护,也关系到整个小区的和谐。我们必须运用建筑物区分所有理论, 建立位阶较高的法律制度, 对小区停车位的产权归属问题作出明确的规定。
  【关键词】:建筑物区分所有;地上停车位
  中图分类号:D9 文献标识码:A文章编号:1002-6908(2007)1210118-02
  
   从广义上讲, 小区车位包括地上停车位、地上车库、地下车库; 从狭义上讲, 小区车位特指地上停车位。文章所称的小区车位是狭义上的界定, 指隶属于整个小区, 以存放车辆为目的, 根据土地使用权, 利用地表而划定的地上空间。伴随着人们生活水平和城市化水平的提高及私家车数量的攀升, 小区车位的作用日益重要。"车位之争", 归根结底是一个产权归属的争议。
  一、建筑物区分所有制度在住宅小区的适用
   区分所有的概念由来已久, 甚至可以追溯到古巴比伦、埃及等文明古国, 而建筑物区分所有制度则是在近代逐步得到建立、发展和完善。虽然各国规范不尽相同, 但已经成为世界普遍现象。
   (一) 建筑物区分所有理论
   建筑物区分所有理论经历了一元说、二元说、三元说的发展历程, 现在被普遍承认的是三元说。建筑物区分所有制度建立在如下认识基础之上: 既承认房屋作为一种整体( 一个物) 存在的事实, 又承认这个整体中可以划分为相互独立的部分, 各个部分上成立相对独立的所有权, 同时各区分所有权人对共同部分又拥有共同所有权。传统的不动产所有权坚持"从物随主物"的原则, 但不像专有权那样具有主导性。它表现为在以下三个方面: 第一, 取得专有权, 同时也就取得了共有权和成员权; 第二, 专有权标的物的大小或价值决定了区分所有人共有持分的比例和成员权的权利和义务的分担; 三是专有权变动的效力及于共有权和成员权, 处分专有权, 也就同时处分了共有权和成员权。
   (二) 区分所有制度在住宅小区的适用
   现在世界各国都在住宅小区管理上运用建筑物区分所有理论进行法律规制, 虽然我国法律在吸取发达国家成熟的建筑物区分所有权理论建立建筑物区分所有制度, 事实上我国承认住宅小区构成区分所有, 对业主权利义务的规定, 其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务, 对业主在首次业主大会上的投票权的规定, 是基于业主拥有的财产权份额, 将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。小区的土地、全体业主使用配套设施应当属于共用部分, 归全体业主共用。[1]
  二、住宅小区停车位的法律性质
   建筑物区分所有人对专有部分能够独自占有、使用、收益、处分, 任何人不得干预, 而对共有部分则是共同使用, 共同所有。
   (一) 各国对停车位性质的不同认定
   日本将停车场区分为屋内停车场和屋外停车厂, 认为屋外停车场属于共有基地上为特定区分所有权人或第三者设定的利用权, 此利用权属于共用部分的专有使用权;美国的区分所有物业产权法规定, 小区内的任何设施, 只要不是专有部分, 就是共有部分, 反之亦然。所以美国小区内的停车位都为共用部分, 业主或居住者享有停车权利, 不允许小区业主以外的任何他人拥有小区内停车位的产权, 也不允许物业小区内的停车位作为独立的专有部分单独买卖。[2]
   在大陆法系传统国家德国, 其民法典对停车位问题并没作出规定, 而是于 1973 年修订《住宅所有权法》时得到了明确, 该法的第 3 条第 2 项规定"以持久性界标标明范围之停车场, 视为有独立性之房间"。也就是说地上、地下的停车场都可设"专有所有权", 并能够独自让与、设定负担。同样, 在另一个传统大陆法国家法国, 在其 1950 年的《都市计划法》当中也规定了"居住区域与停车区域得为分别的不动产", 亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分开, 开发商有义务为每个住户设计一停车空间,但停车场为独立不动产, 业主可以购买, 也可以不购买; 在有空闲时出售公司可以卖于外人。而在我国的台湾地区, 1991 年 4 月台湾'内政部'营建署命令"日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间, 应视为'公共设施', 不准登记为个人私有, 也不准分割零售"。该规定将停车位视作公共设施, 并依附于专有部分。
  由此可见, 世界各国和地区对停车位问题看法不一,总体上均认为开发商负有向业主或物业使用人提供停车位的义务, 至于业主以何种方式取得这种停车位则有不同的安排。
   (二) 对我国住宅小区停车位性质的认定
   在现行法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中, 有关房地产的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行政管理五大方面的内容。
   地上停车位是指经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意, 在住宅小区地面上直接设置的停车设施 ,一般以划线分割方式标明。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后 ,房屋单元办理初始登记及转移登记 ,房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。在这里全体业主拥有停车位的使用权而不是所有权是基于以下考虑: 所有权的客体必须符合构造上和使用上的独立性标准, 而地面停车位只是通过划线分割而成, 不具备建筑物所要求的遮蔽性 ,所以只能被视为土地使用权的客体。根据我国的实际, 应当由地上停车位的使用人向业主委员会交纳使用费或租金, 同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此, 无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位 ,而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议 ,对有关收益分配作出具体约定( 比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支)后,才能设立和运营这种地面停车位。否则 ,将构成无权处分的侵权行为。
   综上所诉, 建筑物区分所有权不但是一项基本的不动产所有权制度,而且是现代物业管理理论的基础。物权法提出业主的建筑物区分所有权就是为了强调物业管理中业主的权利与建筑物区分所有权的紧密联系与相互协调,从而更好地改善物业管理混乱的现状。
   物权法还规定业主在充分享受权利的同时,也必须履行相应的义务:业主首先必须遵守大会所通过的各项决定;其次各区分所有人应当遵守业主之间订立的规约,正当行使自己的各项权利,并且不侵害其他专有权人及共有权人的合法权益;业主在享受物业管理公司提供的服务时,也应配合物业公司进行管理并提供必要的协助;同时应该按照物业管理合同的约定及时交纳物业管理费用。物权法关于业主的建筑物区分所有权的相关规定,一方面完善了物业管理立法,规范了物业管理合同,明确了业主、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务,另一方面可以促进物业管理的前期介入,规范物业管理收费,有利于加强对物业管理企业服务行为的监管,保护业主的合法权益。[3]
  三、停车位的约定归属界定
   最新通过的《物权法》第七十三条规定:"建筑区划内,规划用于停放车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,有当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。"
  通过约定来解决车库归属问题,有以下几个方面的优点:
   (一) 充分体现私法自治原则。私法领域中奉行的基本原理是自治。[4]物权法作为私法的重要组成部分,作为财产归属与利用的基本法,其也应遵循自治的内在要求。由于财产归属利用的多元化,通过私法自治,才能够很好地协调各方利益,实现各种利益归属的最大化。。
   (二) 符合市场经济的内在要求。通过约定解决归属,实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下,将此问题交给市场来解决,通过交易,在车库的归属上实现各方利益的最大化。开发商都是精明的商人,他们订立合同都是请了律师进行了反复推敲的,所以,在合同里面肯定要规定有关车库的归属归开发商所有;而且合同都是格式合同,业主都只能被迫接受。解决这个问题,有待于市场经济进一步发展和完善。所以,在市场竞争的情况下,对于买受人来说,要获得较好的居住配套环境,就要付出合理的成本和对价。[5]
  (三) 有利于对车库有效利用和管理。车库是一个整体,如果再区分各个车位,简单地归业主所有,也无法找到一个合适的标准,将各个车位公平地划分给每个业主。在业主人数众多的情况下,即使通过业主委员会来分配,在使用管理方面的效率也会大大降低,这势必也会引发诸多纠纷。
  (四) 有利于鼓励开发商修建车位。面对我国目前城市车位紧张的状况, 这就需要鼓励开发商尽可能开发更多的车位,来缓解目前这种紧张的局面。有必要刺激投资,使开发商从利益驱动考虑为小区业主提供必要的、合理的车位。如2003年北京市政府常委会颁布的《北京市城市房地产转让管理办法》第13条规定:"房地产转让时,相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让;按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的,应当在房地产转让合同中载明;没有载明的,视为一并转让。"这个规定将车库、车位定位为建筑物的附属设施,依据主物与从物的原理,主物转让的,其从物一并转让,但当事人有约定的除外,所以,"没有载明的,视为一并转让。"此种做法既协调了开发商的利益,也在一定程度上维护了业主的利益。[6]
  所以,关于车位的归属问题,还是应当由开发商和业主在买卖房屋时协商确定归属,可以说,此种方式是解决车库归属的最佳方案.
  四、停车位的几点实现建议
  为了具体实现建筑物区分所有权对于整顿和规范房地产市场秩序的作用,并在实际过程中更进一步加以完善。
  1.依法查处开发建设中的违规违法行为。加强对房地产项目开发建设管理,尤其是建设用地使用权管理,从源头上整顿和规范房地产市场,对在审批和管理中把关不严、监管不到位的管理部门和人员要依法追究法律责任。
  2.依法查处房地产中介活动中的违法违规行为。重点是未取得资格擅自从事房地产中介业务,发布虚假信息骗租骗售,非法地下交易以及利用职务之便索贿受贿等,以净化房地产交易市场,落实好整顿和规范房地产市场秩序中关键的一环。
  3.依法查处物业管理中的违法违规行为。对于不按合同约定的内容和标准提供服务,服务与收费质价不符,建设单位与物业管理单位相互推诿以及处理问题态度恶劣导致激化的,要加强主管部门与业主的联系,增加曝光和监管力度,努力改善混乱的物业管理局面。因此,单单靠一部物权法并不能完全改善房地产市场不规范的现状。然而,市场中表现的种种不规范以及无序只是一种表象,其深层原因是多方面的,其中法制的不健全是一个主要原因。这一点上,物权法已经为从法律角度整顿和规范房地产市场秩序起到了积极而具有深远意义的作用。
  
  参考文献
  [1] 周敏,姜松.试论住宅小区停车位的产权归属问题[J].市场周刊・理论研究,2006(10).
  [2] 周树基.美国物业产权制度与物业管理[M].北京大学出版社,2005.
  [3] 周诚,单良.物权法对规范房地产市场的作用[J].城市开发,2005(10).
  [4] 王利明.民法总则研究[M].北京:中国人民大学出版社,2003(15).
  [5] 邓光达.论物权法草案对绿地和车库权利归属制度安排的缺陷[EB/OL].http: //www. law-lib.com/lw/lw_view.asp? no=3987.
  [6] 王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题[J].现代法学,2006(9).

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