投资性房地产出租风险防范与控制

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　　摘 要：随着我国社会经济发展和城市化进程加快，投资性房地产有着巨大的发展潜力，但是在高速发展过程和中，投资性房地产出租也隐藏着巨大的风险。由于投资性房地产一般在投资过程中有着周期长、金额大等特征，需要通过财务杠杆进行融资操作，这也是导致出租工作风险出现的重要因素。本文将针对投资性房地产出租工作风险进行分析，并结合笔者多年工作经验谈谈防范和控制对策。
　　关键词：房地产;出租工作;风险防范;控制对策
　　自改革开放以来，我国经济快速发展，众多人口涌入城市，促使建筑行业工程数量和规模不断扩大，房地产也迎来了快速发展时期。国有企业如何在外部环境变化背景下，保持自身稳定和谐，成为重要的研究问题。当前国有企业受到国家政策和经济全球化影响，很多企业在投资性房地产出租工作中面临着较大的风险，缺乏有效的风险防范措施。因此，加强投资性房地产出租工作风险防范和控制研究有着现实意义。
　　一、目前我国投资性房地产出租工作中存在的问题
　　（一）投资性房地产出租不当，造成企业负债
　　如今我国的国有企业在发展过程中，固定资产出租现象时有发生。尤其是在投资性房地产出租过程中，资金的来源主要是通过资金回收。而且由于投资性房地产所需资金庞大，导致企业的负债成本增加，一旦出现了资金链断裂问题，就很有可能导致企业负债压力急剧上升，缺乏偿还能力，从而出现破产问题。并且，建筑工程项目的工程质量对于投资性房地产出租风险也带来了较大的影响。
　　（二）国有企业没有制定科学借贷计划
　　我国投资性房地产出租的起步较晚，但是发展迅猛，在国有企业的经营过程中，很多规章制度还不完善。不少企业由于急于求成，想快速将项目上项，但是投资性房地产出租过程中却没有制定科学合理的资金支配计划，也没有对企业资金潜力和负债偿还能力进行正确的评估。这种情况导致国有企业借贷中面临极大风险，往往是在资金不足时，通过各种方法从银行和事业单位中进行资金借贷，尽最大可能维持企业的运转。这种模式严重脱离了实际情况，对企业带来了很大的运营压力。
　　（三）企业资产结构不完善
　　我国目前有不少企业在资产结构上还处于不完善阶段，比如说储备资金和借贷资金的比例不合理，导致企业在收益上受到了一定影响。国有企业应当以足够的资金储备作为基础，这样才能够降低投资性房地产出租风险。当前建筑行业和投资性房地产的竞争都十分激烈，企业能否在社会主义市场经济改革中站稳脚，是否能够按时按质的完成建筑项目开发活动，与企业的资产结构有着紧密联系。不少国有企业在“出租时使用储备资金，然后将土地作为抵押进行银行贷款，这些环节中，很容易出现各种问题，导致企业财务风险增加。
　　二、国有企业投资性房地产出租风险防范和控制对策
　　（一）改善资金管理模式
　　房地产开发效益受到地区经济环境的影响，地区经济发展稳定，才使房地产开发项目有一定的潜力。但是由于房地产项目开发的周期较长，很多开发项目在进行过程中发现当前城市经济水平无法达到项目的收入预算，就会导致项目中断。这对于国有企业来说是一项十分严重的风险。因此，在风险防范和控制工作中，首先就需要改善资金管理模式，科学合理分配国有企业资金，将企业负债控制在一定程度内，加强企业薪资预算，使企业在运转过程中能够有更多的资金能够使用，环节银行资金尽所导致的压力。
　　（二）提升财务风险应变能力
　　激烈的行业竞争使得不少地区销售情况堪忧，再加上国家政策影响，使得企业面临风险增加。与此同时，国有企业在获取项目的最初阶段，没有针对项目需求和实际情况进行科学合理的调研和分析，盲目上项，在资金使用和调配过程中没有整体把控方案，导致财务风險不断提升。因此，在投资性房地产出租中应当根据出租现状趋势制定合理的应变方案，促进企业稳定发展。
　　（三）加强市场环境调查
　　投资性房地产的市场变动，使得不同地区的市场环境出现了较大不同，因此加强市场环境调查工作，是提升投资性房地产出租抗风险能力的重要方法。企业应当在熟知市场情况的基础上开展房地产项目，及时掌握市场动态，了解市场潜在容量，清楚社会设计需求，采用合适的方法面对风险。
　　（四）持有时期中的风险控制措施
　　投资者持有的物业期间，应当从宏观的角度上去对房地产发展形势及其周期进行分析，切实依据市场所处环境对自身的经营决策进行优化调整;从微观的角度上来说，应当切实依据财务预警指标测度系统当中提出的要求，实时动态的去对风险源进行定位。在此详细分析怎样依据财务预警指标测度系统指明的方向施行科学合理的财务风险控制措施。假如系统实际运行的过程中没有预警，投资者就可以继续持有物业并施行科学合理的防范措施;假如系统实际运行的过程中预警，投资者就应当对财务指标进行细化分解处理，将核心问题找寻出来，并施行适应性比较强的措施解决问题。经营预警指标监测指标中包含四项内容，租金营业净收入比、租金回报率、营业净收入以及应收账款等等，其中租金营业净收入比需要依据营业净收入和租金才可以确定下来，决定营业净收入水平的是租金和营业费用;租金回报率是由租金及房产价值确定下来的，房产价值是由客观环境确定下来的，和物业经营之间实际上是没有直接关系的;应收账款直接和欠租损失相互联系起来，非常有可能成为租金的冲减项目，经过分解之后，经营预警指标的决定因素实际上是租金和营业费用，提升租金收入及有效控制营业费用，是控制出租风险的过程中，应施行的一项重要措施。
　　三、结束语
　　总而言之，在国有企业投资性房地产出租中，应当从加强资金管理、降低风险投资、调查市场环境等多个方面入手，不断促进企业的稳定发展。
　　参考文献：
　　[1]吴秀娟.浅谈房地产出租工作风险防范与控制[J].纳税，2018，12（26）：75+78.
　　[2]曾子龙.浅谈房地产出租工作风险防范与控制[J].经贸实践，2018（14）：162-163.
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