房地产投资风险管理探析

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　　摘要：房地产行业投资项目具有高投入、高风险、高成本的特征，在房地产投资阶段存在较多风险因素。本文以房地产投资风险管理为切入点，结合房地产投资风险管理内涵，利用定性与定量结合、理论与实证分析结合的方式，首先对房地产投资风险管理的意义进行了分析。随后选择恰当的指标，利用风险因子预期值计算的方式，将概率分析、传统评估有机整合，构建了房地产投资风险预先警报平台。最后，在风险识别、分析、论证的基础上，从政府宏观管理、房地产企业微观管理两个方面入手，对房地产风险管理控制方案进行了进一步探究。
　　關键词：房地产 投资 风险管理
　　绪论：研究背景：在近几年发展进程中，房地产行业特别是城市房地产行业已逐步成为国民经济支柱产业，为我国整体经济市场带来了新的增长点。但是由于房地产发展过快，投资过热，给房地产投资者带来了巨大的风险损失。研究动机：为强化房地产业投资风险控制，增加房地产投资者风险防范能力及辨识能力，降低房地产投资风险损失。研究意义：对房地产行业特别是城市房地产投资风险管理进行研究，可以保证房地产行业投资风险的及时发现处理，保障房地产业健康发展。研究目的：探究房地产投资风险新形势，寻找房地产投资风险控制方向。
　　一、房地产投资风险管理概述
　　房地产投资项目风险管理主要是在房地产投资项目开展过程中，对于可能发生的不同类型结果变动程度的不确定风险，采用各种方法，进行有效规避的一种管理模式。其中房地产行业风险分析主要为房地产企业在一定目标的指导下，通过计划、实施、控制、组织等一系列市场风险识别活动。其可以对房地产投资阶段可能出现的风险因素进行预测识别、分析。从根本上而言，房地产投资风险分析主要是对影响房地产行业收益环节各相关因素变化、或者对收益具有一定影响的因素进行评估。同时对于房地产企业投资开发经营相关的经济活动的可靠性进行检测验证。现阶段房地产投资风险管理主要包括风险预测识别、风险分析、风险防范及处理几个模块。
　　二、房地产投资风险管理意义
　　由于房地产投资过程中突出的固定性、投资大、建设周期长、不可移动性、资金周转慢的特点，导致环境因素、社会因素对房地产投资市场具有较大的影响。而环境、社会因素的快速变化，极易导致开发企业实际利润与预期利润偏差较大。虽然现阶段房地产企业针对投资阶段存在的风险，建立了较为完善的风险管理体系。但是由于房地产投资风险的不确定性，导致相关管理体系无法发挥有效价值，因此，对房地产投资风险进行进一步分析具有非常重要的意义。
　　三、房地产投资风险预先警报系统建设
　　（一）房地产投资风险预先警报系统概述
　　房地产投资风险预先警报系统主要是在科学理论引导下，借鉴房地产业经济运行过程历史经验及类似房地产业经济运行、其他产业经济运行经验教训，归纳若干房地产经济运行基本规律。并通过投资风险评测指标体系构建，论述相关指标与房地产业经济运行总体态势、局部特征间联系，以保证房地产业经济运行整体指标变化始终位于政府监督部门监督范围内。房地产投资风险预先警报系统具有因素相关性、功能多样性、因素复杂性、功能有限性等特征。其可以推动房地产投资风险监控调控前移，最大程度提升房地产业总体经济运行趋势判定准确度，为房地产业可持续健康发展提供保障。
　　（二）房地产投资风险预先警报系统指标设计
　　房地产投资风险预先警报系统指标是房地产投资风险预先警报系统稳定运行的保障。在现阶段房地产投资风险预先警报系统指标设计阶段，可供选择的指标众多，无法逐一排查。因此，本文根据指标在房地产投资风险预先报警中出现的时间顺序，将其划分为了先行指标、滞后指标、同步指标几种类型。其中先行指标是房地产投资预先警报系统指标体系的主体，其可以直接反映房地产投资及市场发展趋势。主要包括房地产投资增长率、货币供给增长率、房地产新开工面积增长率、中长期贷款利率、固定资产投资增长率等;滞后指标是经济运行过程“过气”状态检测的主要依据，现阶段常用的滞后指标主要为房地产投资收益率、失业率、房地产空置面积等;同步指标主要指与经济运行态势同期，且可以描述总体经济运行塔式的房地产价格指数、房地产租金指数、房地产交易量、GDP增长率、通货膨胀率等数值。
　　在房地产投资风险预先警报系统指标具体设计时，相关人员可依据实用性、全面性、真实性、灵敏性、先兆性原则。从定性、定量两个方面出发，构建恰当的指标体系。其中房地产投资风险预先警报系统定性指标主要包括政治格局、政策摇摆随意性、宏观政策、法律支持、公共设施及教育设施等。在指标确定之后，相关人员可利用模糊数学法，对定性指标权重进行适当设置。以宏观政策这一指标为例，“没有优惠政策”级别状态为“差”，指标权重为一分;而“具有少量优惠政策”级别状态为“较差”，指标权重为二分;“只有关键领域或行业具有优惠政策”级别状态为“一般”，指标权重为三分;“优惠政策较多”级别状态为“较好”，指标权重为四分;“各种优惠政策措施齐全”级别状态为“好”，指标权重为五分”。
　　定量指标识别主要是通过具体指标类型，结合各指标给定计算公式，进行判断。常用的定量指标主要为安置补偿指标、汇率指标、租赁筹资指标、承包利益率指标、招标利益率指标等。其中安置补偿指标为房地产开发项目对所征收土地所有者的利益补偿、土地实际价值间布置;汇率指标为国际外汇上升量、原外汇汇率的百分比;租赁筹资指标为租赁集资自身风险、租赁资金占总筹资比例的和：承包利益率为承包方式差异导致的利益差异、可能导致工程质量差异的比例;招标利益率为因招标形式变化导致利益、可能消耗招标费用间的比值。
　　（三）房地产投资风险预先警报系统矩阵构建
　　为确定某一层指标对上一次某一指标影响的相对程度，本文在房地产投资风险预先警报系统指标确定之后，引入了相关资料中学者对类似指标的两两比较判断矩阵。通过两两成对比较，可以获得房地产投资中各风险因素相对重要性。同时在指标体系确定之后，为确定房地产市场未来投资走向，可以针对时间序列较长、时间序列较短两种不同情况，分别采用平化处理、实际平均环比增长率计算，确定矩阵区间。其中平化处理主要是以指标波动幅度计算为目标，对指标实际值及指标趋势值进行对比。并结合计算机软件内数据曲线拟合结果，对矩阵区间进行适当划分。 　　通过对上述指标进行两两对比分析，得出“景气信号”为房地产投资风险预先警报系统主要运行依据。景气信号分析主要依据经济波动理论，对整体房地产市场经济发展态势与投资活动有效联合。即在景气信号为红灯区时，表明市场经济过热，处于饱和状态，应避免进行投资。并采取控制投资方式;而在景气信号处于黄灯区时，表明房地产市场经济偏热，市场基本饱和，应避免投资，并采取正确的引导措施;在景气信号处于绿灯区时，表明房地产市场处于稳定状态，为最佳投资期，可进行稳步投资，并采取促进稳定增长的措施;在景气信号为处于蓝灯区时，表明房地产市场趋于下降状态，应稍作观察后，在确定是否投资;在景气信号为白灯区时，表明房地产市场过冷，不易投资。并采取强有力控制方案，刺激房地产经济增长。
　　四、房地产投资风险管理方案应用
　　（一）房地产行业投资风险预测及识别
　　房地产行业投资风险预测及识别是房地产投资风险管理工作开展的前提，其主要是通过全面系统的调查管理，对参与房地产行业的一系列活动导致的潜在风险因素进行适当分析，以明确房地产投资风险处理方向。在房地产投资风险预先警报系统运行的基础上，为进一步提高房地产行业风险防范效力，房地产企业人员应以房地产行业内导致风险的可能性因素为处理要点，综合利用专家讨论法、环境分析法、故障树排查法、市场调研法及风险分解法，调查归类相关风险因素产生原因、背景及性质。其中专家讨论法主要是以专家为对象，选择具有丰富房地产投资风险防控经验的专业人士。通过专家主观论证及整体专家小组的信息交互，确定房地产风险性质;而环境分析法主要是针对某一种类型特定风险，通过详细分析外部环境，推断内部风险影响。如房地产企业自身环境、相关政府部门、市场竞争环境、购房者等;故障树排查法主要是依据事故发展顺序，或者时间顺序，在树状结构图中逐步标注故障因素。通过逐一排查，可确定具体故障信息;市场调研法则是利用市场问卷调查的方式，根据调查对象合理调整调查问卷内容。从经济热点、消费者心态、消费者消费能力及水平、人口增长率等方面，进行调查问卷的合理设计;风险分解法主要是依据层层分析的原则，将复杂多变的房地产投资风险因素分解为简单的、较易识别的因素。
　　（二）房地产行业投资风险分析论证
　　在确定房地产行业投资风险之后，需要对具体风险信息进行进一步分析。常用的房地产行业投资风险分析方法主要为概率分析法、决策树分析法。其中概率分析法主要是通过统计分析的方式，根据风险决策难易层度，合理选择解析法、蒙特洛卡模拟法，进行风险分析论证;而决策树分析法则是依据随机抽样选择，对每一种投资结构可能性进行预先评估。并制定与房地产投资各阶段发展需求适应的多个对策。
　　（三）房地产行业投资风险预先控制方法
　　1.政府层面对房地产投资风险的控制方法
　　微观经济活动的进行与宏观经济背景息息相关，国家的宏观经济对于房地产投资风险管控也发挥了一定的作用。因此，政府部门应强化对房地产行业宏观管理，结合房地产业周期波动趋势，综合利用经济性微调、短期微调的方式，促使房地产业短期发展利益与中长期发展利益相协调。
　　在宏观调控作业开展阶段，政府部门可依据早发现、早预报的方针，首先依据现阶段房地产业市场功能，对房地产市场运行机制进行适当优化完善。同时政府部门可以房地产投资结构优化为阶段目标，以空置房面积控制为主要手段，结合土地利用总体规划、城市规划指导方案，对区域房地产企业开发用地总量进行调控。在保证房地产企业开发用地总量供求平衡的基础上，结合现阶段我国广大城镇居民居住面积基本标准，限制商品住宅、别墅的建设，大量发展适销对路的普通住宅。并在资金、税收等方面，向政策住房倾斜，以便为普通住宅建设提供充足的资金支持。在这个基础上，政府部门可在立法方面，完善房地产法律法规体系。进一步完善国有土地有偿使用政策，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，驱动房地产市场存量商品房交易，消除房地产市场供求矛盾。
　　2.房地产企业自身对投资风险的预先控制方法
　　在房地产行业投资风险分析的基础上，房地产企业可根据具体风险性质，采用风险转移、风险回避、风险自留、风险监控等方法，进行风险处理。其中风险转移主要针对风险潜在损失较大，且在规定时限内无法采取恰当的解决措施的情况。通过主动放弃经营活动，或者改变发展目标的方式，规避风险：风险转移主要是采取保险与担保、借用与协议、合伙分担等方式，将风险因素转移给第三方。需要注意的是，在風险转移策略执行阶段，房地产企业应尽量选择承受能力较强的第三方;风险自留主要是房地产企业主动，或者被动以自留基金为保障，进行自审风险承担。在风险自留措施执行时，房地产企业应预先评估、对比风险转移策略导致的损失程度，主动对发生概率较大的风险进行分析。并制定相关计划方案。以保证风险发生时及时应急处理，降低风险损失程度;风险监控主要针对房地产行业投资阶段出现的潜在风险，在现有风险监控体系的基础上，进一步完善风险监控系统。同时利用风险识别、度量报告，确定风险监控管理体制及内容。随后根据不同的风险类型，进一步细化风险控制方案。并明确相关风险控制时间、方式及人员责任。
　　另一方面，在房地产风险预先警报系统运行的基础上，房地产企业可根据风险管理内在要求，从投资决策阶段、土地获取阶段、经营管理阶段等几个阶段入手。跟随房地产市场动态发展趋势，构建灵活的风险防范机制。如在房地产经营管理阶段，为避免因自身营销经验不足或者营销手段不当导致的投资风险，房地产企业可通过营销代理的方式，降低营销风险。同时定期检查房地产状态，拓展营销渠道，以消除现有房地产投资中存在的各种风险隐患。
　　结论：房地产行业在现阶段我国国民经济发展过程中占据着直观重要的地位，其肩负着我国国民经济发展、住房民生问题解决等多方面责任。因此，针对现阶段房地产投资风险问题，相关人员应从宏观经济波动、企业微观控制两个方面入手，明确房地产投资市场存在的不稳定风险，预测并识别现阶段房地产行业客观存在的风险因素。并制定具体的房地产投资风险防范措施，以保证房地产投资活动稳步开展，为房地产经济与国民经济协调发展提供依据。
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