解析房地产企业高周转模式下的现金流管理
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摘 要：资金是企业的命脉，有效的现金流管理，可以为企业发展提供有力保障。房地产企业是典型的资金密集型企业，在房地产企业经营管理中，尤其是在高周转模式下，现金流管理显得尤为重要。文章从房地产企业管理视角，简述了高周转模式下现金流管理的意义，就如何有效进行现金流管理提出了几点建议，希望能对房地产企业现金管理风险防范有所帮助。
关键词：房地产企业;高周转模式;现金流;管理
与一般的企业不同，房地产企业在运营管理中需要投入大量的现金，而且投资项目一般周期较长，这对企业的资金规模、流动性提出了较高的要求，所以，对于房地产企业来说，防控金融风险，做好现金流动和管理非常重要。那么，房地产企业的现金流动和开发有何特点，如何在高周转模式下有效进行现金流管理呢，文章对此做出了研究和探讨。
一、房地产企业高周转模式下的现金流管理意义
高周转模式指企业整体的现金流周转较快、现金流回正周期短、销售去化速度快的模式。房地产企业是一个综合性的企业，房地产企业的运营、发展涉及金融、施工、销售、设计等行业。房地产企业的项目动则上千万元的投资。项目持续时间短、资金回流快，对房地产企业更有利。现金流量管理指对企业在不同时期现金的流入、流出以及流动量所进行的监督与管理。房地产企业的现金流管理，涉及诸多方面的业务，尤其是有现金流动的业务，如经营活动、投资与筹资活动等等。房地产企业高周转模式下的现金流管理的指标主要是應收账款周转率、存货周转率、资本利润率、销售利润率、成本费用利润率等等。对于高周转模式下的房地产企业来说，现金流管理的主要意义在于：首先，有效的现金流管理，是维护企业经营、发展的重要因素，没有现金流，企业无法开展任何活动，盈利和发展都成为空谈。其次，现金流管理可以提高企业资金使用效率。如借助现金流管理环节的税务筹划、成本管理等措施，可以节约企业的运营成本，提高资金使用效率。再次，现金流管理可以防御财务风险，现金流管理可以加固企业资金链，帮助企业获得更多的融资机会。最后，现金流管理能提高企业竞争力。高水平的现金流管理有利于企业资金良性循环和流转，有助于企业实现战略目标，提高竞争力。
二、房地产企业高周转模式下的现金流管理现状
在高周转模式下，房地产企业的主要任务就是提高资金利用率，抵御风险，以强化公司在资金、人力、技术方面的聚合效应。但是，近几年来，随着土地出让金在项目总投资中的比重越来越大，地价的不断攀升，房地产企业面临的资金压力越来越大。另一方面，政府对房地产企业管控的收紧，银行给房地产企业房贷门槛的抬高，也使得房地产企业在融资方面越来越难。在此背景下，房地产企业只能以“高周转”模式来实现利益最大化。与此同时，高周转模式下的房地产企业现金流管理也迎来了许多问题。如许多房地产企业由于融资困难，只能负债经营，企业偿债能力不足，资金链断裂风险不断加大。在投资规模大、周期较长的情况下，房地产企业的资金回收慢，而且许多时候资金回收经常会受到外部因素的影响，资金回收率低下。而为了扩大规模，许多房地产企业会无视自身的资金结构和整体实力盲目扩张，导致现金流风险不断加剧。此外，在市场经济环境中，许多房地产企业都将精力放在了市场开发方面，许多企业都不重视现金流管理。加上一些企业在内部管理中对财务监管不力，任人唯亲，所以现金流管理隐藏着诸多风险，企业生产效益也因此而受到影响。
三、房地产企业高周转模式下的现金流管理策略
1.重视和加强现金流管理
庞大的开发规模，激烈的市场竞争，要求房地产企业不仅要具有较强的资金实力，还要具有一定的融资能力、现金流运作能力。对于房地产企业来说，要想不在市场竞争中处于劣势，必须要重视和加强现金流管理，争取通过现金流管理提高现金周转速度和使用效率。因此，房地产企业要从实际出发，结合实际，对区域内项目企业的资金进行统一调配和管理，对所有现金流进行集中管理，将企业的所有资金集合在结算中心，建立总集团模式的资金池，目的是通过规范化统一管理降低闲置成本，增加资金的使用效益。企业结算中心要做好内部账户管理，认真记录管理资金的流通、支出情况。借助收支两条线的方式，集团可以有效进行预算管理，控制子公司银行账户资金的使用情况。如在支付外部客商资金时，子公司要向资金池申请，由集团将资金转到子公司外部账户。子公司在付款时，可从资金池内划账，但是子公司的资金收入也要归到资金池。在还款时，如果子公司无法还款，集团资金池可以借助事前防范与事后完善机制，防范税务风险，重新进行资金统筹。在集团带领下，子公司要将集中资金作为内部存款，对集团资金池管理性质和内容有一个全面的认识，听从集团安排，注重资金统筹和项目安排。
2.完善内部管理体系
房地产企业的现金流资金的主要内容是现金、应收账款、应付账款和存货。这些，也是房地产企业日常现金流入流出的主要内容。可以说，房地产企业经营活动中的现金流整体处于一个不断投入和收回的循环过程，现金流量管理工作不仅工作量大，而且明细复杂。在高周转模式下，要想对企业现金流进行有效管理，企业必须要在公司整体战略中，对现金流管理给予重视，同时结合一些企业的管理经验，完善内部管理体系，在投资、融资、分配决策方面，以现金流管理为核心，以确保现金流安全为目的，打造量入为出的预警线。以万科为例，因为资金成本较高，所以万科一直都非常重视资金管理，为了管好资金，企业内部控制力度也一再加大。为此，房地产企业要向先进看齐，完善内部管理体系，包括资金分析和评价体系，加强内部控制，将资金中心管理模式无限向下延伸，直到触及一级利润中心。要求一级利润中心采取有效措施催收账款，利用多种方式进行产品促销等，加快库存产品清理，加快资金回流速度，激发利润中心的活力，然后，在资金管理中，建立资金管理信息系统和平台，从分析利润中心资金状况入手，由浅入深，逐步深入，全面展开资金分析、评价和管理工作，对企业自有资金、银行贷款、现金流汇款情况等进行全面管理和清点，提升资金管理效率。在现金流管理中，企业可以通过资本市场来输送资金，还要时刻关注资本市场的变化，保留足够的资金，争取在市场发生变动时，有足够的应对能力。 3.控制融资规模和增长幅度
宽松的融资环境，居民住房需求的增加，良好的销售表现，为房地产企业投资和发展提供了有利的条件。但是，即便如此，许多房地产企业也存在增收不增利的情况。而最近几年来，政府政策的收紧，负债水平的持续提升，要求房地产企业必须摈弃传统的粗放型管理模式，对融资规模、增长幅度进行有效控制。进一步来说，在大环境影响下，房地产企业要在融资规模和效益方面寻求平衡，从决策方面入手，在制定决策时，要将决策中心由规模逐渐朝规模+效益方面转变，一方面明确投资、融资规模和销售目标，确保企业外部融资是以企業增长所需投资为目标的。一方面从现金流的角度分析、明确核心业务的销售利润，确保实现企业经营活动现金流额度高于同期净利润的最低目标。总之，房地产要清醒认识到，企业生产经营的目标是实现最大化经营活动净利润，加强现金流管理的最终目的是发挥杠杆的调节作用，通过现金流管理、融资需求与增长目标综合考量，合理制定发展规划，准确判断企业承受风险的能力。
4.因时因势做出改变
近几年的房地产市场调查数据显示，企业财务负债堆积，压力增大，现金流不足，风险防范意识风险，是导致房地产企业经营困难的主要原因。对于房地产企业来说，他们始终要面临诸多的资金隐忧，一旦企业在布局、投融资方面有不合理的举动，各种隐形风险随时可能暴露出来。所以，理性投资，科学经营，非常重要。因此，房地产企业要想避免资金风险，必须要摈弃传统的市场追随式经营策略，仔细揣摩国家政策走向，对地域发展进行科学预计，避免高价土地储备带来的库存积压风险。然后，根据自身实力，放缓新项目的开发速度，以现存房交易为重点进行市场开发，开发多种业务，进行多元化、多头经营，如开发租赁业务，借助增加公司在管理方面的灵活性提高企业经营效益。
综上所述，房地产行业早已进入高周转模式，而在高周转模式下，现金流管理的重要性是毋庸置疑的。所以，房地产业要将现金流管理置于重要位置，结合行业发展背景，完善现金流管理制度，实施有效的现金流管理策略，以减少现金流风险，为企业平稳发展打好基础。
参考文献
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2.庄伟炼.论高周转模式下的房地产企业现金流管理.时代金融，2018（35）.
3.李菁.基于“金融+地产”商业模式的房地产企业现金流管理研究.南华大学，2018.
（责任编辑：王文龙）
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