不动产+金融服务全流程电子化实践探讨
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作者:刘羽 吴志宏
摘要：随着房地产市场稳步发展，购房贷款需求加大。同时，由于不动产价值稳、金额大，早已成为了金融机构贷款主要担保物。不动产抵押业务在登记机构和金融机构业务占比不断增高，两者之间仅靠纸质材料进行信息沟通的传统方式不但效率低下，而且安全性较差。针对无锡市已开展的不动产+金融服务全流程电子化实践中的举措进行探讨。
关键词：不动产登记;金融服务;电子化
中图分类号：F293
文献标识码：I
文章编号：1001-9138-（2020）06-0049-52
收稿日期：2020-04-25
不动产登记机构与金融机构日常最大的业务交集就是不动产抵押。在金融机构方面，不动产抵押业务一般分为贷前审批、抵押登记、贷款发放以及贷后管理四项环节。其中，抵押登记是债权人取得抵押权的必要条件，抵押登记后才产生物权效力，我国《担保法》《物权法》分别从各个角度明确了不动产抵押登记的重要性。传统的不动产抵押登记依靠的是登记机构窗口登记、纸质材料传送，这种方式导致的信息脱节、效率低下乃至虚假申请给登记机构和金融机构带来较大不便和风险。为此，通过积极探索不动产抵押线上模式，采用信息化手段不断扩大服务半径，以不动产抵押业务为核心，实现不动产+金融服务全流程电子化，全面提升对金融机构的支撑能力，可以大大优化营商环境。
1在传统业务模式中遇到的一些问题
金融机构办理不动产抵押业务要经历四个阶段，传统模式会存在以下问题。
1.1贷前审批阶段
贷款申请人以不动产为担保物向金融机构申请贷款，需要在贷前审批阶段提供登记机构发放的不动产权证书和名下不动产情况证明材料。不动产情况证明材料需至登记机构开具，这就需要贷款申请人多次往返于两单位之间，极其不方便，且金融机构工作人员一般很难识别证书和证明的真伪。
1.2抵押登记阶段
在抵押登记阶段，登记申请人携带纸质的贷款材料和登记申请表申请抵押权登记，登记机构工作人员根据纸质材料内容在系统中手工录人繁复的信息，效率低，差错率高。尤其是遇到批量的抵押业务，登记机构更是需要耗费大量的人力和时间。此外，像抵押注销等业务，实际操作中金融机构经常交由抵押人一方前来申请登记，给了不法分子以可乘之机，利用虚假材料申请抵押权注销登记，同样也给登记机构带来较大风险。
1.3贷款发放阶段
在贷款发放阶段，金融机构拿到不动产权证和不动产证明原件，经核对无误后进行放款。但是纸质证书也存在造假的可能。
1.4贷后管理阶段
在贷后管理阶段，抵押给金融机构的不动产后续可能因为产权人债务问题导致被二次抵押或者被法院查封，金融机构需要及时获取此类信息以防范金融风险。传统的方式是由银行定期递交查询清单到登记机构，再由登记机构经过数日整理出结果反馈给银行，不但给双方增加了工作量，信息反馈也不及时。
2以不动产抵押为核心实现全流程电子化的几点举措
针对以上四个阶段存在的问题，积极探索不动产+金融服务电子化举措，可以形成比较完备的全流程电子化服务体系，如图1所示。
2.1开放不动产线上查询功能，助力金融机构高效审贷、放贷
金融机构在审批贷款阶段，需要了解贷款申请人与抵押物的情况，除了不动产权证书、购房合同等，还需要知道客户是否限购，抵押物是否存在抵押和查封情况。传统方式是由申请人自行到登记机构现场开具住房证明以及登记簿证明。在发放贷款之前，金融机构还需要再次核实所拿到的不动产权证和不动产证明。
为优化服务，应开发完善查询功能，向金融机构有限开放不动产查询功能，并为每位实名授权的金融机构工作人员配备密钥，通过密钥登录系统。为了保障个人隐私信息，系统对查询条件、查询结果都有较严格的限制，尽可能避免金融机构工作人员滥用查询权限，随意查询与业务不相关的不动产信息，同时留有详细的查询日志，.旦发生问题可及时进行追溯。
2.2开展抵押权网，上申请，规避虚假申请，提升登记效率
不动产抵押权网上申请是由金融机构自行从系统内发起抵押权登记申请。申请时，金融机构工作人员除了填写抵押物价值、债权金额、债务履行期限等少量贷款相关信息外，其余权利人与不动产等信息由系统自动关联产生，完成后可直接生成申请表。届时，经办人携带盖章后的申请表等材料前往登记机构窗口进行抵押权登记。登记机构工作人员将纸质的申请材料和系统内的电子信息进行核对，无误后可直接进行登记。
该举措一方面使抵押权登记效率大幅度提高，部分抵押权登记业务甚至可当场办结。另一方面，网上申请通过信息直通来堵住业务风险漏洞，为双方有效规避债务人虚假申请抵押权注销等，可谓是双赢。
2.3深化合作，将不动产抵押在线受理，登记工作直达用户端
近年来，各地登记机构以便民服务为第一要务，在金融机构设立便民服务点，并持续推动和加深与银行等金融机构之间的合作。在与金融信息系统对接后，不动产抵押登记业务可在金融机构的营业网点直接进行在线受理，然后提交登记机构工作人员后台审核，最终在系统中生成不动产电子证照。业务范围涵盖预购商品房（经济适用房）预告登记合并抵押预告登记、抵押预告登记的变更及转移登记、商品房首次转移登记合并抵押登记（含抵押的预转现登记）、个人住宅类现房抵押、抵押注销登记五大类业务。可以先行试点与数家金融机构开展合作，办理网点达到数十家。后期还可以继续推广至全市的金融机构，并开展更全面的线，上登记业务。不动产抵押在线受理服务启动后，贷款申请人在金融机构就能办理多种抵押登记，金融机构在提高效率的同时也增强了自身的风险把控能力。
2.4发放不动产电子证照，保障放款时效，减轻贷后管理成本
以前金融机构要进行放款必须先取得不动产权证书（证明）原件，纸质证书办理环节多，时间长，贷后需要保存的大量纸质证书也令金融机构头疼。为进一步方便群众保管和查询不动产登记信息，同时提高不动产登记证书（证明）的安全性，根据《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》《自然资源部不动产登记电子证照试点工作方案》《江苏省不动产登记电子证照规范（试行）》等文件规定，各地从去年逐步启用了不动产电子证照。不動产电子证照包括两类，不动产权证书和不动产登记证明，其与纸质版记载了相同的内容，并具有同等法律效率。当不动产工作人员后台完成审核，依法将不动产记载于登记簿后，系统便可自动生成电子证照，金融机构登录系统就能够即时查看、下载不动产电子证照，从登记端缩减了放款时间。电子化保存的证照形式同样也减轻了金融机构贷后保管的成本。
2.5提供精准服务，协助金融机构做好贷后风险管理
风险控制一直是贷后管理中的一项重要工作。如果抵押物后续出现二次抵押或被司法部门查封等情况，都可能给金融机构带来巨额的损失。因此，金融机构需要长期不断地关注抵押物的状态是否发生变化。
最初，通过查询系统，金融机构工作人员可定期查看本机构不动产抵押物的最新情况。该做法尽管比传统做法有一些进步，但只能逐条反复查询，给金融机构增添了大量的重复工作，且极易出现遗漏。还可以进一步提供精准服务，开发二次抵押和抵押后查封的复杂查询功能，按照指定的时间段罗列出本机构存在后续的二次抵押或者查封的不动产抵押物。相比逐一查询，这项功能极大地提升了效率，缺点是用户仍然需要将结果进行筛查。
此后，应进一步探索主动提醒的功能，即已登记的不动产一旦出现新的抵押或者查封，系统会将提醒信息主动推送至之前抵押的金融机构，告知该房屋的状态发生了新的变化，使金融机构工作人员可以及时获得信息，及早采取应对措施，从而最大程度降低风险，维护自身权益。
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