保障性住房物业管理新模式探究
来源:用户上传
作者: 罗小丽
摘要：住房问题是重要的民生问题、保障性住房是住房问题中的重中之重。只有把保障性住房建设好，政府的惠民政策才能真正得以体现。在建好保障性住房之后，如何开展保障性住房的物业管理工作，是一个值得研究的重要社会课题。本文通过对香港公屋管理制度分析，对各地新出台的物业管理制度研究，从而提出对我国保障性住房物业管理运行模式的建议。
关键词：保障性住房 物业管理 激励机制
近年来，随着保障性住房建设力度不断加大，我国将进一步完善住房保障体系。未来5 年，将有超过3600万套的保障性住房进入物业管理市场。探索保障性住房物业管理的组织形式、管理方式和运行模式，对“十二五”期间物业管理行业的发展有着极其重要的作用。
一、香港保障性住房管理模式分析
香港公屋的全称是公营房屋，即政府利用有限的资源修建并出租给需要住房的香港低收入家庭，为他们提供负担得起的安身之地。香港公屋的租金水平约为同地区市场价的1/4，这其实相当于每收1港元租金，政府就要补贴3港元。虽然公屋价格是廉租的，但是生活绝不廉价。新式的公屋内，商场、学校、养老院一应俱全，绿化等配套设施也不比周围商业楼盘逊色。
香港在制定有细致的公屋立法的前提下，仍然非常重视完善管理制度。一个无房产的香港家庭想要入住公屋并不需要太复杂的程序，但需要经过三道严格的资格审核。特区政府房屋署设有一份“公屋轮候册”，所有合资格的公屋申请都会按顺序登记在册子上，房屋署依照轮候册上的申请书编号及申请人所选择的地区，依次办理审查及配房手续。如申请人或租住户虚报资料，一经查实可终止其租约，即使只是在轮候队伍中，瞒报也是犯法的，可以根据法律规定予以检控。香港房屋条例规定，任何人士如故意向房委会虚报资料，即属违法。一经定罪，可判罚款2万港元及监禁6个月。对于滥用公屋者，除了需要接受法律惩处外，还必须即时退出公屋。
香港公屋的运营几乎完全是由政府包揽。公屋的决策机构是由那些时常对政策持不同意见的民间代表和其他各界与政治团体代表组成的房屋委员会。由政府下属的房屋署来执行政策。
二、各地新出台保障性住房物业管理政策分析
1、成都保障性住房物业管理政策分析
成都市城乡房产管理局于2010年出台了《成都市保障性住房物业管理办法》（以下简称《办法》），对保障性住房的物业管理、使用维护、使用管理及其监督管理等内容作出了明确规定，其中也不乏一些具有“成都特色”的创新举措。
2、广州市保障性住房物业管理政策
广州是保障性住房管理实行扣分制度，由保障性住房小区管理服务中心依规定对住户的违规行为进行调查取证和处理，保障性住房小区物业服务企业协助相关单位开展调查取证工作。在2年内被扣除相应分数的住户将会按照规定进行相应的处罚。最严重的可以收回保障性住房用户的房屋，并在5年内不能申请保障性住房。而表现良好的用户将会获得相应的奖励。另外，每两年评选一次保障性住房文明小区，奖励5000元，用于举办小区文体、公益活动等。
3、厦门市保障性住房物业管理政策
保障性住房的物业管理，将考虑由社区组建物业公司，不以赢利为目的，采取补贴的方式维持物业公司运转。
4、南昌市保障性住房物业管理政策
南昌市对集中建设的保障性住房，物业管理服务收费标准按不得高于周边普通商品房同等级标准的70%收取。对于享受经济适用住房货币补贴购买的住房，以及政府通过购买方式筹集的廉租住房实物配租房源，由保障家庭凭经济适用住房房屋所有权证或南昌市廉租住房租赁证，其物业管理服务收费标准不得高于该套房屋所在楼栋的收费标准的70%。
三、对我国保障性住房物业管理模式的建议及小结
1、对我国保障性住房物业管理模式的建议
通过以上对目前保障性住房物业管理市场已存在的模式分析，我们发现虽然各地都在不断出台一些新政策、好政策，有很多值得肯定的地方，可保障性住房物业管理却仍然存在一些问题。对此我提出几点自己的建议：
（1）负责保障性住房小区物业管理的物业服务企业的选择。应学习借鉴新加坡组屋、香港公屋的物业管理经验，采用市场招标形式，公开选聘社会责任感强、物业管理经验丰富的物业服务企业。
（2）物业管理费收费标准。不妨借鉴南昌市保障性住房物业管理政策，按照周边商品房同等标准的70%收取，也可根据各地不同情况酌情下调收费标准。
（3）明确物业管理服务企业的责任。一方面物业管理服务企业要完成日常的小区管理工作，以确保小区的环境卫生、服务质量更上一个台阶；另一方面，物业管理企业应配合相关部门监督各类保障性住房的使用情况，对违规使用用户及时举报给相关部门。
（4）针对（2）中，即使降低了物业管理费用，仍然有一些低收入家庭无法承担这些物业管理费用。针对这些住户，政府可以根据家庭收入情况按比率给予一些财政补贴，以帮助这些住户可以顺利缴清物业管理费。同时针对这些低收入家庭中的无业人员，可以安排其进入小区物业管理企业。
2、小结
保障性住房建设，是政府关注和解决民生问题的重要举措，是各级政府“以人为本，以民为先”的具体体现。近年来，各级地方政府都不断加大了保障性住房建设力度，保障性住房的物业管理问题也受到政府和各界的广泛关注。我相信，通过主管部门的政策引导，行业协会的大力推动，物业服务企业和广大业主的积极参与，保障性住房物业管理必将为这一惠民工程“锦上添花”。
参考文献：
[1]金康．保障性住房物业管理实施薪酬制应注意7点[J]．城市住宅，2010(04)
[2]吴鸿根．构建保障性住房物业管理模式研究[J]．上海房产，2010(9)
转载注明来源:https://www.xzbu.com/1/view-236703.htm
