做大北海楼市“蛋糕”

来源:用户上传      作者: 沈小象

　　[摘要]2007年第一季度，北海商品房价格涨幅居全国之首。培育北海房地产市场就像做蛋糕；区域经济发展需要合理的分工与合作，北海要在与钦州、防城港的密切配合中明确自身优势，共同做大北部湾的市场蛋糕；要坚持市场的品质，做好放心的工程质量、舒心的客户服务、安心的物业管理等“三心”后续服务，支撑房地产业的合理发展；投资者要正确面对商品房价格上涨，寻找投资机会。
　　[关键词]北部湾；北海；城市发展；房地产业；投资
　　[作者简介]沈小象，北海中安房地产开发有限公司高级经济师，广西北海536000
　　[中图分类号]F293.35　[文献标识码]A　[文章编号]1672―2728(2007)05―0072―03
　　
　　据国家发展和改革委员会、国家统计局调查显示，2007年3月，北海新建商品房销售价格同比上涨13.7％，环比上涨5.2％，两项指标均居全国70个大中城市首位。曾经有全国“烂尾楼博物馆”之称的北海房地产，在经历十几年的沉寂后，再一次受到世人瞩目。
　　
　　一、北海房地产价格上涨原因简析
　　
　　在国家总体宏观调控政策形势下，北海房价涨幅出现突涨并非偶然。究其原因，除了旅游与人居环境为社会广泛认同、北海土地价格上涨、停缓建优惠政策结束使税费上升等因素外，笔者认为最根本的原因体现在以下三个宏观层面上：
　　一是“北部湾”三个字成为2007年“两会”最大亮点和热点，环北部湾区域经济合作成为全国政协2007年重点工作之一，随着环北部湾经济圈发展战略迅速升温并且日益浮上国家发展战略层面，北海作为首批沿海开放城市之一，引起国内外投资者对其投资环境的广泛关注，投资前景看好。
　　二是受国家宏观调控政策影响，资金由高风险地区向低风险地区转移。投资资金的流动偏好于低风险高收益的区域和项目，上海、北京等一线城市的房价已高，投资风险逐渐加大，资金向二线城市与三线城市转移成为必然，而北海是其中历史上房价总体涨幅不大、风险也不高的三线城市，随着经济前景看好，资金加快流入。今年第一季度，北海金融机构的存款总额速增十几亿元，热钱流人造成房价增长。
　　三是北海2006年底成功解决了困扰城市发展多年的“烂尾楼”历史遗留问题，城市面貌大大改观，投资环境大大改善，消除了异地投资者的顾虑。
　　此外，一个关键的原因是，2006年北海的平均房价每平方米不足2000元，上涨100～200元就很容易造成10％以上的涨幅，因此，其房价涨幅居全国首位也不值得惊讶，政府、百姓不用为此紧张。如何在北部湾经济成长期的历史机会中好好培育北海房地产市场，这倒是值得好好研究的事情。
　　
　　二、做大楼市“蛋糕".培育健康的北海房地产市场
　　
　　(一)北部湾三地营造楼市“蛋糕”需要共同配合
　　北海楼市“蛋糕”的前景如何，与蛋糕的外部环境(也就是城市前景)是密不可分的。一个典型的现象就是随着最近北部湾经济发展战略地位的上升，北海的楼市逐步繁荣，商品房价格出现了较大程度的上涨。关于北海在北部湾(广西)经济区三个城市中的地位是最近备受关注的一个焦点话题，社会大众普遍关心像石化项目、林浆纸一体化项目落户谁家与北海未来发展的关系。有段时间中石油项目落户钦州，曾使部分市民产生错觉，误以为北海在北部湾经济区失去竞争优势而产生沉重的失落感。其实，城市的外部发展环境本身也是一块“蛋糕”，北海作为北部湾经济圈的重要一员，最重要的事情就是与钦州、防城港共同把“蛋糕”做大，在钦州项目尘埃落定后，尽快为自己的未来发展作出适当调整以迎接新的挑战。如果大家紧紧盯着一块蛋糕，生怕别人多吃一口，这样的结果就是蛋糕永远做不大，最终是市场的萎缩。
　　区域经济要发展需要合理的分工与合作，关键是要确立北海自身的独有优势，并在战略合作中进一步将这种优势扩大化。前不久广西北部湾国际港务集团有限公司正式成立，这是好事，意味着政府已经关注到区域资源整合的重要性。一个好汉三个帮，相信防、钦、北三个港口整合的结果应该会有效地遏止区域内恶性竞争，实现共存共荣的良好结局。其实，不管哪个港口是领头羊，笔者认为北海的机会是最大的，因为只有北海才有航空港!我们国家既不可能在一个这么小的区域内布局两个航空港，也不可能新建一个航空港来替代；航空业投入的社会效益是1:12；加上国际上一些大的投资集团只对拥有航空便利的城市进行考察、决策、投资以确保有便捷的客、货运输保证业务运作的需要，因此，笔者断言：未来属于北海}北海应树立自己的信心，在与钦、防共同做大“蛋糕”的同时，打好航空牌。
　　
　　(二)“蛋糕”好卖不是靠低价而是靠品质
　　怎样做大北海楼市“蛋糕”?笔者认为应该由北海的开发商们共同来做。过去，北海的一些开发商喜欢片面强调楼盘的均价或者起步价是每平米几百元，将楼盘的低价格作为吸引客户的唯一手段；有些开发商用“首付1万”的诱人词语将消费者引导到售楼部，再告知应在某个期限内将支付多少钱以将按揭所需首付款全部付清；有些开发商则承诺过多，实际履约时却唯唯诺诺……其实，这种错误做法是完全没有“做”蛋糕的概念，而纯粹是“切”蛋糕的概念，最终的结果将陷入你争我夺的恶性竞争中。对低房价的过度渲染给国内投资者一个相当cheap(低廉、便宜)的城市形象，而误导性的广告以及各种不实的承诺直接冲击的则是城市的诚信体系，结果受伤的还是北海房地产业界的整体形象。
　　“做”蛋糕的关键是明了消费者们需要什么样的产品，也就是所谓的蛋糕的品质。北海拥有良好的气候和旅游资源，应该用更多高品质的楼盘吸引高端投资者购买，他们带来的将不仅是一套住房，更可能带来的是北海发展需要的高端技术、资金与项目等发展机会。价格不应是吸引客户的唯一手段，消费者更需要的是有“价值”的东西，也就是放心的工程质量、舒心的客户服务、安心的物业管理等“三心”后续服务。其实，只要是“物有所值”，消费者就会开开心心地购买适合自己的商品房，否则，如果工程质量让人担心、客户服务让人烦心、物业管理让人窝心，各种后续服务做得不好，即使价格再低，这种“三心”服务的商品房也会让消费者敬而远之。
　　开发商要有胸襟做事才能成就“做”大蛋糕的良好愿望。由于偏安一隅，北海的经济比较落后，加上上世纪末国家实施宏观调控政策的原因，北海经济一直就没有站在国内关注的前沿。新形势下要做大楼市蛋糕，就必须大力宣传北海这个城市，让国内投资者对北海这个城市的投资、居住等方方面面的优势有深入了解。北海房协在上海、山西等地授权设置异地销售展示中心就是一个好办法。如果每个开发商都能广泛、深入地向国内外宣传北海，引入每一个异地购房客户，共同的方向就会形成合力，蛋糕就有可能迅速做大；反之，如果大家都

围绕一个个进入北海的客户大做文章，忽略了对北海大环境的推介，而是等待别人去做，结果蛋糕将很难做大。
　　
　　(三)面对世纪“蛋糕”好好把握投资机会
　　很多市民对楼市价格的不断上涨持有恐惧和排斥心理，这需要有正确的心态。笔者并不支持价格的非理性上涨，但目前北海楼市价格的上涨只是一个价值回归的过程，并没有脱离理性的范畴。回顾其他沿海发达城市的历程可以看到，一个城市要取得大的发展，它的城市经济就必须有很强的外向性，就必须包容和接纳外来人员的投资和就业。日益增多的外来人员的投资置业行为从根本上体现的是北海城市经济外向度的提高过程，由此产生楼市价值的合理回升是正常现象。一个低房价的城市，其城市的价值定位必然也是低的。有些市民在抱怨我们的城市不能提供发展机会、收入水平低的同时，又惧怕城市发展所产生的楼市价格上涨，这种心态无益于社会变革形势下及时对自己进行适当的调整以适应变化。套用股市的话就是“行情是在绝望中产生、犹豫中发展的”。楼市蛋糕的做大，楼市价格的上涨，产生的是更多各行各业的机会。有些先知先觉者已经在大家对行情“犹豫”时悄悄地寻找适合自己的发展机会了，对于有意好好把握世纪“蛋糕”机会的投资者而言，更应该好好琢磨怎样面对这块世纪“蛋糕”，仁者见仁，智者见智，寻找适合自己的发展机会。
　　
　　三、北海房地产走向品牌地产时代
　　
　　由于历史原因，北海的本土地产商普遍规模不大，开发的楼盘品位不够高，地产开发尚处于“概念地产”的初级阶段。而现在国内地产开发已经更加追求对人的关注的有生命力的“人文地产”的产品，提升产品品质、深挖产品内涵、丰富配套与文化、以品牌和口碑来吸引消费群。名牌背后是文化，品牌文化是创名牌的灵魂。只有拥有与众不同的文化品味，建立品牌，才能使一个房地产项目以及公司保持有别于其他产品与公司的强大竞争力。
　　展望未来北海房地产业的发展趋势，外来投资者与购房者的持续增加，必将促进北海楼盘品位提高，促使开发商重新洗牌，资金、土地乃至客户都将加速向品牌地产商集中，使房地产走向品牌地产时代。如何提高市场竞争力，顺利实现向品牌地产的蜕变，是开发商近期需要认真思考和解决的重要课题。
　　
　　责任编辑：钟　山

转载注明来源:https://www.xzbu.com/1/view-248385.htm