不动产登记数据整合技术要点分析研究
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作者: 吴玉炜 毛金明 周智明 许广军
摘 要：该文通过将现有的分散存放、格式不一、介质不同的不动产登记信息进行规范整合，依据《不动产登记数据库标准》整合建设不动产登记数据库，为不动产登记信息管理基础平台运行提供数据支撑。
关键词：不动产登记 数据整合 技术要点
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2016）04（a）-0099-02
建立不动产统一登记制度，是完善社会主义市场经济体制、建立现代市场体系的必然要求，是推进政府机构改革和职能转变、提高政府管理效率和水平的重大举措，对于保护不动产权利人合法财产权利、建立现代产权制度、夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。不动产统一登记数据整合工作是构建不动产统一登记平台的基础，主要工作包括土地、房屋、林木等权籍数据的整合，运行统一的不动产登记信息管理基础平台，基本实现不动产审批、交易和登记信息互通共享以及依法查询。
1 空间数据整合
1.1 集体土地所有权宗地
将集体土地所有权的宗地、界址线、界址点和注记类空间要素提取形成集体土地所有权宗地空间信息，对应的属性数据结构中在《不动产登记数据库标准》的基础上，增加原宗地号，将在集体土地所有权登记中产生的宗地编号赋值到原宗地号。属性内容包括宗地代码、坐落、面积单位、宗地面积、土地用途、权利类型、权利性质、权利设定方式、容积率、建筑密度、建筑限高、宗地四至、宗地图、原宗地号等宗地描述信息以及与之关联的宗地代码、变化原因、变化内容、登记时间、登簿人、附记等宗地变化信息。
1.2 建设用地使用权宗地
主要对城镇地籍调查、集体土地建设用地使用权以及宅基地使用权宗地登记的空间数据成果进行整理，保留宗地、界址线、界址点和注记层空间要素，属性结构中在《不动产登记数据库标准》宗地属性表的基础上，增加原宗地号，将在城镇地籍调查和集体土地建设用地使用权登记中产生的宗地编号赋值到原宗地号。其他内容参照集体土地所有权宗地整合。
1.3 林地使用权宗地
将林地使用权宗地信息和地籍区、地籍子区信息进行叠加赋值，在属性项中增加宗地编码，并按照《城镇地籍调查规程》中规定的编码方式进行编码。其他信息处理方法同集体土地所有权宗地整合。
1.4 宗海
在属性项中增加宗海编码，并按照不动产单元代码编制规则中确定的宗海编码方式进行编码。
1.5 房屋数据整合
在数据整合前必须保证自然幢等空间信息的空间参考和城镇地籍的空间参考一致，不一致的，需转换保持一致。将房屋登记整理后的空间数据中只保留自然幢数据，与地籍区、地籍子区以及建设用地使用权的空间数据进行叠加后，在属性表中增加宗地编码，并将与之对应的宗地编码进行赋值。
2 非空间数据整合
通过对整理后的非空间数据进行数据归并、冗余数据剔除、信息补录等操作，形成与不动产登记相关技术要求以及《不动产登记数据库标准》要求相符的不动产登记属性数据库表中。
2.1 国有土地建设用地使用权登记信息整合
整理后的国有土地建设用地使用权登记信息，宗地编号、坐落、宗地面积、土地用途、权利类型、权利性质、权利设定方式、容积率、建筑密度、建筑限高、空间坐标、位置说明、四至描述等信息转录到宗地信息表中，并与空间数据关联。将通过宗地编号相关联的变化原因、变化内容、登记时间、登簿人以及附记信息的扩展属性信息转入到宗地变化情况信息表中，保留原宗地号保持关联。办理业务号、登记类型、登记原因、使用期限、取得价格、不动产权证号、登记机构、登记时间、登簿人、附记等信息转入到国有建设用地使用权登记信息数据表中，并补充录入要素代码，保留原宗地编号，不动产单元号暂空。权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型等信息转入到权利人信息表中，保留原宗地号保持关联。将本宗地的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息分别转入到对应的数据表中，保留原宗地号保持关联。
2.2 集体土地所有权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地信息整合
同国有土地建设用地使用权登记信息整合。
2.3 林权登记信息整合
整理后的林权登记信息，宗地编号、坐落、宗地面积信息转录到宗地信息表中，补录土地用途、权利类型、权利性质、权利设定方式等信息，并与空间数据关联。发包方、业务号、登记类型、登记原因、林地使用期限、森林/林木所有权人、主要树种、株数、林种、起源、造林年度、小地名、林班、小班、不动产权证号、登记时间、登簿人、附记等信息转入到林权登记信息数据表中，并补充录入要素代码，保留原宗地编号，不动产单元号暂空。林地权利人、证件类型、证件号、共有情况、权利人类型等信息转入到权利人信息表中，并保留原宗地号保持关联。将本宗地的地役权、抵押权、查封登记、异议登记的信息分别转入到对应的数据表中，保留原宗地号保持关联。
2.4 海域登记信息整合
将原记载的海域使用权信息导入到对应的数据表中，保留原宗海号保持关联。
3 数据关联
将整合后的空间数据和非空间数据进行关联，用宗地编号把宗地和不动产单元进行关联，用不动产单元编号把不动产和不动产权利关联，用业务号实现不动产权利和登记过程的关联，最终形成空间数据、非空间数据关联，历史和现状信息清晰完整的不动产登记信息。
3.1 对于国有建设用地使用权登记、集体土地所有权登记、集体建设用地使用权登记、宅基地登记、林权登记等
通过原宗地编号关联相应的不动产登记权利信息、地役权信息、抵押权信息、查封登记信息以及异议登记信息，用新宗地编号对宗地编号属性项赋值。
3.2 对于房屋登记信息
用原自然幢编号关联逻辑幢、层、户的信息，保留原自然幢信息，用新的自然幢编号对自然幢编号属性项赋值，保留自然幢数据中的宗地编号到逻辑幢、层、户数据表中。将通过房屋编号关联整理相应的地役权、抵押权、查封登记、异议登记以及预告登记的信息补录新的自然幢编号和宗地编号。
3.3 不动产单元编号
分类分宗按不动产单元编码规则对不动产单元进行编号，同时补录要素代码、不动产类型选项、宗地特征码、不动产单元状态等信息。在宗地内通过宗地编码建立和不动产单元的关联关系，通过不动产单元编码建立不动产单元、权利以及权利人之间的关联关系，通过业务号建立权利和办理过程的关联关系。
4 结语
不动产统一登记数据整合工作是推进不动产统一登记的关键环节，是建立不动产统一登记平台的基础，政策性强、技术难度大，如果能够正确处理好数据整合、编码统一等关键性技术问题，能够有效加快不动产统一登记工作的进程，并为全国不动产统一登记数据整合工作的推进提供借鉴。
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