铁路企业资本运营中土地综合开发利用探讨
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[摘 要]进入21世纪以来，在社会经济稳步发展的背景下，我国铁路企业呈现了较为快速的发展。值得注意的是，铁路企业资本运营中，土地综合开发利用是非常重要的工作环节，需结合铁路企业的实际情况，明确土地开发利用思路，采取有效策略，降低风险，促进铁路企业资本运营市场良性发展。文章重点围绕“铁路企业资本运营中土地综合开发利用的思路策略”进行分析研究，以期促进铁路企业的健康、稳步发展。
[关键词]铁路企业;资本运营;土地综合开发利用
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.07.111
铁路土地综合开发利用工作存在规模大、属性多的明显特点;与此同时，在集约化以及市场化的条件下，铁路企业在土地综合开发利用工作过程中，需合理利用土地资源，结合资本运营市场的实际情况，采取有效的措施，使土地开发利用工作的风险降低、效率提高。[1]总之，从铁路企业的发展角度考虑，本课题对“铁路企业资本运营中土地综合开发利用”进行分析研究具备一定的价值意义。
1 铁路土地综合开发利用工作需规避的风险分析
（1）政策限定方面的风险。结合目前的法律法规，对铁路企业资本运营中土地综合开发利用工作明确了一些禁止的项目，比如危险品便不可列入可行的范畴当中。与此同时，对于铁路建设期间广告牌的招商、设置，虽然存在一定的商业价值，但是从开发工作安全角度考虑，相关法律法规也作出了限制的明文规定。因此，需了解政策限定这方面的风险，使铁路土地综合开发利用工作能够顺利、有序地开展，确保此项工作实施的安全性。[2]
（2）环境污染方面的风险。部分项目容易引发严重的环境污染现象，抛开土地综合开发利用的商业价值角度分析，但从环保角度考虑，便需规避环境污染带来的风险。为了避免环境污染风险问题的发生，需确保土地综合开发利用项目符合国家、地方污染物排放标准，且确保排放量符合总量控制的要求。
（3）资源储备不足方面的风险。部分企业可能出现资源储备不足的情况，导致在经营过程中出现风险问题。与此同时，在经济发展过程中，依旧延续以往的粗放型模式，表现为“高投入、高消耗以及低效率”，显然这样会导致资源利用率降低。[3]为了规避资源储备不足造成的风险，需做好资源配置优化工作。
2 铁路土地综合开发利用的具体思路策略探究
（1）充分遵循土地开发利用的基本原则。在铁路土地资源运营中的土地开发利用工作开展过程中，需遵循一定的基本原则，总结起来包括：第一，严格遵守法律法规原则。在土地开发利用工作开展过程中，需严格遵循并执行国家以及地方颁布的相关法律法规，以行业管理制度为基础，对铁路和地方的发展规划进行综合考量，对开发程序加以规范，明确责权界定以及实施利用等环节的内容，使土地开发利用工作能够有据可依。第二，严格遵守集约用地原则。对土地而言，属于稀缺的资源，在土地开发利用工作过程中，徐严格遵守集约用地的基本原则。与此同时，对于周边发展规划需充分融合，综合考虑整体设计、空间利用以及价值发挥等要素，使资源浪费现象得以避免。第三，遵循因地制宜原则。以目前具备的生产力布局为基础，考虑和周边市场配套的情况，结合地块的不同属性进行有效开发利用，避免“一刀切”的开发方式，考虑全局，确保土地开发利用项目定位的精准、合理、科学。第四，遵循市场导向原则。基于既有产业政策框架范围内，对土地开发利用项目的市场可持续发展性进行深入研究，做好市场调研工作，同时结合可行性研究和过程监管情况，充分考虑土地开发利用项目的经济效益及社会效益，注重产业、规模以及品牌的建设，使整体开发能力水平得到有效提高。
（2）充分明确土地开发利用详细思路。对于铁路土地开发利用项目工作来说，在开展过程中需和企业资本运营充分融合，确保项目的开展，能够为铁路企业增效增益，并使风险得到有效控制。此外，还需充分明确土地开发利用的详细思路，总结起来包括：第一，物流基地开发项目思路：明确铁路货运设施布局，掌握物流集散情况，针对存量铁路用地实行综合性物流开发改造，把物流关键点用地建设为物流基地、战略装车点以及交易市场等;对于非节点用地，则可开发成为材料加工基地以及仓储厂房等，使物流开发综合实行。第二，综合体建设开发项目思路：充分融合地方城市规划和铁路站区规划，将站区商业开发纳入地方综合体建设的范畴，使路地协同发展。第三，房产、商业配套开发项目思路：以收购、置换为主要方法，对土地资源加以集中，做好科学统筹，进一步实施商品房和商业配套设施的开发工作。[4]注重上盖与地下空间商业及住宅开发的探索，使土地综合利用效率提升，促进产业链发展。第四，高铁沿线土地保护性盘活项目思路：以铁路运输安全为基础，针对高铁沿线土地实行保护性开发，例如进行停车场的建设、建设新农经济项目以及零星仓库等，使此方面的用地充分盘活。
（3）充分明确土地开发利用策略。在充分遵循土地开发利用的基本原则，并明确规划思路的基础上，还需采取有效策略，使土地综合开发利用项目工作的实施更加顺利，总结起来包括：第一，构建完善的机制。基于铁路土地综合开发利用项目工作开展过程中，对相关领导组织机制、内控管理机制、市场运作机制以及风险评估机制等，均需加以完善;与此同时，为提高工作人员工作积极性，对于激励机制、考核机制也需充分完善，并加强全过程管控，使项目的实施能够顺利、有序进行。第二，注重市場分析。对于市场，具备动态、持续变化的特征，可通过市场分析，找准规律，结合市场调研数据，并结合铁路企业自身区域特点及土地资源的属性，细化项目投资效益分析，使项目开发工作符合市场发展。第三，注重风险的控制。需对资本运营的成本效益性充分关注，对取得的预期经济效益是否高于发生的内部运营成本、筹融资费用等成本费用;并且，需对资本运营的风险程度加以研究，对企业防范及化解相关经营生产、财务管理以及信息体制等相关风险的能力加以评估，进一步采取有效的风险规避对策。总结起来，在铁路企业资本运营中的土地综合开发利用工作项目开展过程中，需从项目调研论证阶段、规划方案制定阶段、项目推进实施阶段以及项目投产运营阶段四个阶段实行全过程风险控制方案。以项目投产运营阶段的风险管控为例，指的是在项目运营过程中，企业需根据国家以及地方相关法规法律，充分承担安全主管责任。为了达到规避风险的目标，一方面，需注重完善的安全管理制度的建立;另一方面，针对施工现场实行封闭管理，挂设符合安全技术标准的明显标志，使出入安全通道的平整畅通得到有效维持，并配套相关设施设备，确保施工的安全性。此外，还有必要构建完善的服务保证机制，接纳各方反馈意见，注重服务的优化以及技术的创新;并且，对于项目已利用资源潜力需充分挖掘，充分开发铁路站区空间。[5]总之，风险防控是铁路土地综合开发利用工作项目开展的重点内容，需充分重视，确保此项工作提升效益的同时，安全性得到最大化的提升。
3 结 论
综上所述，铁路企业资本运营中土地综合开发利用工作，首要工作是明确潜在的风险问题，从政策、环境、资源储备等方面充分考量。进一步在土地综合开发利用工作中，需明确需遵循的基本原则，掌握建设思路以及策略，加强项目实施前、中、后三个阶段的风险控制，使土地综合开发利用工作的风险降至最低化，经济效益及社会效益得到最大化提升，最终为铁路企业的稳健、良性发展奠定坚实的基础。
参考文献：
[1]叶婕.铁路企业资本运营中土地综合开发利用的研究[J].中国总会计师，2017（5）：54-55.
[2]规范合资铁路公司经营管理培训班[J].理论学习与探索，2015（5）：89.
[3]铁路投资与运营市场将全面向社会资本开放[J].中国勘察设计，2015（8）：9-10.
[4]王波，荣朝和.以资本运营和产权重构推动中国铁路发展[J].综合运输，2015，37（2）：16-21.
[5]余应敏，严亚洲，程莅雯.缘何我国民间资本参股铁路建设运营之路漫漫[J].财会学习，2013（8）：68-71.
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