房地产企业财务分析存在的问题及对策思考

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　　[摘 要]房地产企业经过高速扩张发展的阶段，已经从高额利润遮盖粗放管理的经营模式转为精细化管理保证企业生命力的经营模式。在日益激烈的房地产市场竞争中，为了加强企业核心竞争力，必须提高企业的盈利能力和管理水平。有效的财务分析，可以将企业原始的财务数据转化为反映实际经营状况的财务信息，为调整经营策略，作出各种重大决策提供参考信息。文章基于实践经验，从财务分析的作用、常用的方法中剖析房地产企业财务分析存在的问题，并提出个人的建议和对策。
　　[关键词]房地产;财务分析;房地产企业运营决策
　　[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.33.134
　　1 财务分析在房地产企业实践工作中的作用
　　1.1 房地产企业财务数据的特点
　　房地产行业是重资金、高杠杆的行业。从土地购入到工程建设，需要大量集中的投入资金。大多数房地产企业都是实行预售制，销售收入并不按自然年度确认，大量的预收账款中包含企业已经履约的部分和正在施工的部分，其财务数据集中度高;由于税费未清算，收入成本未结转，所有者权益不准确的现象是一种常态。因此，常规的财务报表所反映的各类指标并不能真实地反映企业的运营状况和财务状况，无法满足管理层的使用需求，必须进一步加工，通过指标分析才能具有相应的作用。
　　1.2 财务分析对房地产企业运营决策的影响
　　决策者需要监控企业的实际增长率和可持续增长率，及时调控企业发展过程促使企业提高盈利能力并保持合理的发展速度。财务分析可以帮助决策者了解企业总资产的增加或者企业所有者权益的增长以及企业业务产生的现金流量信息，为决策者制定发展策略起决定性作用。
　　财务分析工作不同的岗位和部门数据的关注点是不一样的。一般来说，人们只关注自己工作内容的数据。例如，销售人员最在意的是销售指标和回款指标达成率以及营销费用的使用比率;财务人员关心资产负债率、现金流盈余、税费、利润、资金收支、投资回报等。管理层要综合考虑各部门的需求，按小目标服务于大目标的原则，设置各个部门各个岗位的分析指标，然后通过财务分析了解企业的目标完成情况、利润实现情况、各项考核指标的达成情况，跟进各部门重要工作任务的实时状况。总结前一期工作的得失，制定下一期的工作目标，财务分析是辅助管理不可或缺的工具。
　　2 房地产企业财务分析的常用方法
　　为了满足不同使用者在财務分析工作上的不同需求，财务分析就产生了多种多样的分析方法。通常会有以下四种。
　　（1）比较分析法。将两个或者两个以上的相关指标进行对比，通过对指标间的差异比较进行分析，它是一种最基本、最主要、最常用的分析方法。实际使用中会采用绝对额、百分数和比率的比较分析财务报表、重要财务指标或者是财务报表项目构成之间的差异。
　　（2）比率分析法。是通过财务相对数指标的比较，对企业的经济活动变动程度进行分析和考察，借以评价企业的财务状况或者经营成果的一种方法。例如反映企业营运能力的存货周转率、流动资产周转率;反映企业盈利能力的净资产收益率、资产利润率;反映偿债能力的流动比率、速动比率等。通过相关比率分析，可以了解企业资产的周转状况是否正常，分析企业投入资本的盈利情况，考察企业偿债能力，使财务分析更为全面和深刻。
　　（3）趋势分析法。是指将企业两期或连续数期的财务会计报表中的相同指标或比率相比较，以确定其增减变动的方向、数额和幅度，揭示企业财务状况和经营成果增减变化的性质和变动趋势的一种分析方法。
　　（4）因素分析法。是用来确定几个相互联系的因素对某个财务指标的影响程度，据以说明财务指标发生变动或差异的主要原因的一种分析方法。
　　3 房地产企业财务分析中常见的问题
　　3.1 缺少系统性的分析
　　由于需求不同，财务分析报告的使用者要求的财务分析指标也不尽相同。同样的指标，口径不一样，例如销售指标，财务口径以签约为标准，销售部门以认购为标准;同样的指标，执行的核算方法不一样，例如物业费应收欠收数，业务部门以收付实现制为标准，财务部门以权责发生制为标准;还有一种常见的情况，相似的指标在不同部门之间容易有交叉。例如回款指标，考核部门（通常是人力资源部）和业务部门常会根据各自的需求向财务部门提出要求，一个指标会有不同的表格表现出来。所以，在实际工作中，当使用部门的需求无法进行系统性安排，财务分析经常出现繁杂、交叉、口径不一致的现象，产生各种矛盾，事倍功半。
　　3.2 分析结果有效利用率较低
　　财务分析是将各种业务情况用数据的形式表现出来，分析指标对于工作的指导性和参考性非常强，可是在实际工作中，往往会出现以下两种情况，大大降低了分析结果的利用率。
　　3.2.1 习惯性分析，做而不用
　　财务人员每期出具大量的分析报告，其中有很多数据是沿袭以前的惯例。做的人只关心是否按工作要求按期上报，并不关心这些分析结果是否有用;收的人是否认真根据分析结果调整或者跟踪工作内容，并不在考核范围。时间久了，就成了惯性工作，只是为了分析而分析，至于为什么分析，分析的结果是否有用，就不得而知了。
　　3.2.2 只看数据表面，不反映背后体现的问题
　　报表使用者对财务分析结果的深度使用，不仅仅是关心报表上的数据值，还应该看到数据背后所反映的问题。例如，同样金额的欠款指标，要分析欠款原因、欠款账龄、欠款人的沟通情况，不能只关心欠款的绝对值。对指标进行长期分析时，不能单独看某一类指标的发展趋势，还要结合相关的指标进行综合分析。例如，销售指标持续高比例达成，需要结合营销费用和库存变化的指标对比分析，才能准确掌握支持销售指标完成情况的原因。所以看数据时，要深入分析数据背后的业务情况。
　　3.3 财务与业务关联不足 　　财务分析是一项比较专业的工作，从指标设置、数据收集、分析到最终呈现出分析结果，需要有一定的专业水平。而业务部门对于数据的需求，很直接很简单。在实际工作中，当财务人员在进行此项工作时，若按“专业”的标准来实施工作，付出很多的精力与时间，最终的結果往往与业务需求关联性就比较差，难以得到业务部门的认同。反过来看，当财务分析反映出一些问题时，希望得到业务部门第一时间的应对和调整，但业务本身就有很多不可控性，或者是业务流程反馈的时间较长，导致对于财务分析反映的经营问题不能及时应对。这两种现象都说明财务与业务在工作上的关联度不足。
　　3.4 财务分析数据来源分散
　　很多房地产企业目前都使用ERP软件归集处理数据，为统计分析提供了便利，但由于运营流程中很多环节的业务处置由各相关部门完成，前置环节和相关环节都会产生大量的数据，财务部门收集的数据来源就比较分散，需要进行不同数据之间的验证，剔除重复或者口径不符合要求的数据，才能满足财务分析的要求，数据来源越分散，筛选数据的工作就越容易出错，对财务分析的结果影响就越大。
　　3.5 财务分析方法不能满足管理需求
　　不同的财务分析方法适用不同的管理需求，只有全面了解财务分析指标之间的关系，才能搭建一套科学的财务分析体系。建立财务分析体系，选择财务分析方法时，同一类指标通常按单一方法作为基础分析，很少结合2个或者2个以上的分析方法多维分析。并且分析方法一经选择，容易产生惯性，长期沿袭使用。久而久之，由于长期单一使用财务分析方法，不能适应业务变化，难以满足管理需求。
　　4 优化房地产企业财务分析的建议
　　4.1 统一认识，规划分析指标
　　通过系统性规划安排分析指标，可以解决财务分析经常出现繁杂、交叉、口径不一致的现象，减少工作中的各种矛盾。首先，要求领导层意见一致，给予全力的支持，才能落实这项涉及各部门的工作。其次，财务部门需要收集各部门的使用需求，并将这些需求汇总。最后，进行统一规划财务分析指标，明确各指标的统计口径。过程中需要各业务部门全力配合，提供积极完整的需求清单。
　　4.2 设置财务分析的解读方法和反馈机制
　　根据需求清单和指标规划方案设置财务分析指标体系，并且确定每个指标的解读方法。包括指标反映何种问题、合适的指标数值是多少、取数来源与时间区间、采用何种分析方法、对差异的解释与说明等，规范指标分析要求。同时还应该有一套反馈机制，当数据分析结果提报后，定期总结或微调，特殊紧急的事项，有应急反应程序。两两配合，改善分析结果利用率较低的问题。
　　4.3 关联部门间绩效目标，加强业务与财务的统一
　　管理层可以通过调整财务与业务的绩效目标，融合两个部门的部分工作目标，减少各部门的本位主义，如销售指标既是销售部门的主要考核指标，也是财务部门次要的考核指标;两个部门在实践中，都必须高度关注，提高了业务与财务目标的一致性，减少了工作中的冲突与矛盾。
　　4.4 统一数据来源与口径
　　首先，确定数据取数来源、取数时间，提报时间、提报渠道，责任人，形成一套数据库。其次，无论分析指标采用何种方法，都从这一套数据库中取数，避免数据来源不一致。最后，利用各种办公软件设置固定的表格与公式，减少重复，最终利用图表呈现出简单易懂的分析结果。通过一致的数据源和分析方法，可比较的分析结果，减少数据源分散对财务分析结果的不利影响。
　　4.5 科学设置，定期检查与调整
　　一套科学的财务分析体系在使用中，首先要保证数据的安全性，避免企业重要信息泄露，各类数据的取数与发送都必须在IT后台监控下，按授权执行。其次保证数据的可比性和分析结果的一贯性，不得随意调整分析口径与指标。再次，增加指标维度，丰富指标的分析角度。最后，定期对指标分析效果进行检查，根据检查结果进行调整。
　　5 结论
　　当下，越来越多的企业都希望提高管理水平来提高企业的竞争力，而财务分析对企业经营管理具有重要作用。客观有效的财务分析，可以促进企业掌握发展中的成果与不足，及时发现可能引发各类问题的潜在风险，提供正确的参考和管理决策依据，准确判断企业的财务和经营状况。因此，科学准确的财务分析是企业管理中重要的一部分内容。
　　参考文献：
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