城镇建设用地基准地价评估研究
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【摘要】近些年来，城镇化建设进程的加快，地基管控制度需进行适当的调整，才能适应我国城镇建设用地模式的发展需求。合理的城镇建设地基准地价能够为城镇土地评估提供具有价值的参考依据，在推动城镇经济稳定发展方面发挥着积极作用。本文在剖析城镇建设用地基准地价评估研究现状的基础上，探讨了评估研究问题相应的优化良策，旨在更加科学的评估城镇建设用地价值。
【关键词】城镇建设用地 基准地价 评估
引言：进入21世纪以来，我国社会经济蓬勃发展，城镇化建设进程加快，地价管控制度为适应社会经济发展需求，需进行必要的调整，才能为城镇建设用地基准地价评估工作提供服务，进而推动我国社会经济稳定、持续发展。但是当前城镇建设用地基准评估研究中存在一系列问题，例如：数据滞后且不完整、评估样点参数不合理等。因此，本文对“城镇建设用地基准地价评估研究”展开一系列剖析具备一定的现实意义和实践价值。
一、城镇建设用地基准地价评估研究现状分析
（一）数据滞后且不完整
近些年来，城镇化进程加快，城镇经济快速发展，城镇道路等基础设施建设水平也随之提高，以城镇道路为例，道路宽度和质量发生了显著变化，有力支持了城镇经济的发展。但是相关部门数据更新能力有待提高，相关更新数据未及时采集更新。另外，城镇经济的快速发展，推动了商业核心服务水平的提高，直接导致城镇核心地带和边缘地带基础设施建设水平存在较大差异，从而决定了城镇不同地带土地水平不尽相同。但是现如今的数据主要以旧城镇数据为主，严重缺乏城镇新规划地区数据。
（二）评估样点参数不合理
城镇建设发展受制于历史原因和经济进步等因素，大部分城镇存在规格不足、商业网点集中等问题。一般而言，商业网点分布主要以道路为主干，集中分布在农业市场中。但是当前城镇农业市场尚未形成完整网络，并且服务范围不足。同时，由于出租人未意识到住宅租赁抽样点土地价格，造成大部分抽样点计算土地价格是负的，土地价格差异十分显著。另外，城镇建设发展中，大量工企业搬迁至郊区，集中在工业园内。同时，数据调查过程中，受访部门提供数据有误，造成样本租金和真实租金严重不符，进而导致大量采样点数据缺乏科学性，无法用于城镇建设用地基准地价评估。倘若城镇建设用地基准地价评估工作中，采用这些缺乏科学性的数据，势必会影响基准地价评估工作质量，最终产生一系列负面影响。
（三）城镇土地影响因素不全面、不客观
基准地价客观反应了城市土地平均价格。为保证城镇建设用地基准地价的合理性，抽样点城镇土地价格需同调整为城市品位水平和平均进步水平，才能更加合理地对基准地价和城市平均地价进行测评。伴随社会经济的快速发展，城镇土地价格受到多种因素共同作用，尤其是计划因素、经济发展因素等人为因素，对土地价格的影响更为显著。另外，城镇建设用地基准地价评估唯有在实地考查的基础上，才能基于技术规范角度，综合考虑土地价格影响因素进行适当调整基准地价，才能保证其合理性，但是实践操作与规范要求完全不同。
二、城镇建设用地基准地价评估研究优化策略分析
（一）采用房地产租借数据，合理改正数据
为保证数据的完整性，需采用集体房地产租借数据，并以国有土地作为基本准则，以此保证数据的完整性和合理性。之所以如此，是因为国有土地上的业主在房屋出租时，通常会纳入土地租金，但是通常会忽略集体土地上的租金收入，以此实现经济效益的最大化，城镇工业用地亦是如此。故而，房地产出租集体土地时，住宅和工业用地土地租金的计算，需重视权利的合理分配。另外，针对土地使用权出让合同尚未引进体系，造成土地价格受人为因素影响较大。因此，交易方法修改之后，城镇建设用地基准地价的计算，需以合同转让方法的交易样本为准。
（二）整合运用典型抽样调查和多种评估方案，确保评估样点参数的合理性
为科学、合理进行城镇建设用地基准地价评估研究，需进行科学取样。因此，城镇建设用地基准地价评估工作实践中，可整合运用典型抽样调查和多种评估方案。首先，运用人工神经网络办法，即可建设基准地价评估模型，后通过计算模型，科学合理的计算土地价格。人工神经网络办法的应用优势集中体现在良好的评判错误能力、信息和噪音等容纳错误性，广泛应用在采样点不足区域。其次，运用克里格科举实现土地价格的空间计算，并合理模拟品位同土地的土地价格。
（三）不同类型城镇运用与之相应的评估方式
以某城区为例，该城区所辖城镇具有显著的特点，首先，城镇地区内经济发展速度较快区域，集中在几条商业街道中，并且该商业街道建筑物良好。商业街道后主要以住宅楼为主，并未设置过渡区。其次，郊区的新兴乡镇工企业与城市核心工企业共存，新规划区域和旧城区建筑差异显著。针对这种城镇建设用地基准地价，评估工作的实施，建立在土地等级分割基础上。同时，部分城镇具有干净整洁的街道、完整的功能分区、完善基本服务设施等，城镇建设用地基准地价评估工作的实施，需采用成本法和比较方法，并且在评估实践中，工艺过程不得局限于传统预分类和再评价路线，唯有如此，才能保证评估的合理性。除此之外，针对部分等级不高的城镇，集中体现在初级产业发展上。这类城镇发展水平差距尚未完全拉开，土地价格的影响因素主要有商业繁荣程度、道路等级两类，在城镇建设用地基准地价评估时，主要以差别收入法为主，可保证评估的合理性。
三、结语
综上所述，城镇建设用地基准地价评估研究进程中，受数据滞后且不完整、评估样点参数不合理等因素影响，造成城镇建设用地基准地价评估缺乏科学性、合理性，不利于城镇经济稳定持续发展。因此，城镇建设用地基准地价评估工作实践中，评估工作人员自身需要不断提升职业素养，立足于城镇发展现状，客观评估城镇建设用地基准地价，为城镇可持续发展夯实基础。
参考文献：
[1]李莹.城镇建设用地基准地价评估研究进展综述[J].四川水泥，2018，（11）：291.
[2]王群.城镇建设用地基准地价评估研究进展综述[J].太原城市职业技术学院学报，2014，（5）.
作者简介：韩倩雅（1996-），女，汉族，海南省万宁市人，本科，研究方向：房地產资产评估。
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