深圳房地产市场分析
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[提要] 2018年对于十九大提出的“多主体供应，多渠道保障，租售并举”措施的全面贯彻，标志着我国房地产市场进入多元化与注重民生保障相结合的发展新阶段。房地产业作为国民经济的支柱产业，对我国相关产业发展和国民经济平稳运行具有良好的促进作用。基于1978～2018年四十年间国家宏观政策制度调控下三个时期深圳房地产市场变化的分析，本文提出政府政策调控先行原则、稳健原则、因城实施原则以及建立和完善房地产市场长效机制等建议。
关键词：房地产业;改革开放;房地产政策
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2020年2月15日
一、引言
1978年十一届三中全会召开，我国开始实行对内改革、对外开放的政策。力争通过确立以经济建设为中心的政策与方针，为我国国民经济发展寻求新的增长点。房地产业作为国民经济的支柱产业，产业关联性强，一直是促进和推动相关产业甚至整个国家市场经济发展的强劲内生动力。深圳作为改革开放的前沿之地，是我国房地产市场发展历程的见证和缩影，研究和分析深圳房地产市场发展变化具有重要的指导和现实意义。改革开放四十年间，深圳始终贯彻中央政府的政策方针，从中国首家物业管理公司的成立到第一部全国地方性物业管理法规出台，深圳房地产市场的发展和改革一直走在全国前列。进入城市3.0时代，深圳房地产业将承接起建设社会主义先行示范区和助力打造粤港澳世界级湾区的两大时代任务。然而，城市化发展带来的城市开发过度、房地产市场发展不均导致的区域分级固化以及商品房租售比的不合理上升不断催生房地产经济泡沫等问题的日益严重，深圳房地产市场迫切需要革新目前市场调节先行、政府政策后入的房地产市场机制，寻求新的发展策略。
二、国家政策下的深圳房地产市场
（一）改革开放初深圳房地产市场初步形成时期。1978年中国GDP总量为3，645.2亿元，城镇新建住房面积0.38亿平方米，人均住房建筑面积仅为6.7平方米，人均GDP不到全球平均水平的1/10。住房问题牵扯到社会与民生，发展房地产市场是解决民生之本的有效途径之一。随着改革开放这一政策的施行，住房商品化、土地产权等理论开始被提出，房地产市场发展开始被政府所重视。
1980年8月26日，五届全国人大第十五次会议批准设立深圳为经济特区，意味着深圳将作为改革开放的窗口和试验田。作为国内首个房地产市场改革的先例，深圳房地产市场的探索受多方面因素的制约和影响。一方面是对于房地产方面的专业人才和市场资金的匮乏，另一方面则是面临着旧住房制度、社会保障制度以及计划经济等多方面制度、观念的束缚和制约。综合考虑现状后，招商局开始着力开发深圳蛇口工业区，通过招商引资聚集了众多资金实力雄厚的海内外企业，有效解决了深圳市房地产市场发展过程中所面临的资金问题。1980年，邓小平明确提出“房子是可以卖的”。进一步强化了住宅商品化的性质，动摇了此前住宅作为福利分配的观念。从制度上和观念上为住宅从公有化的福利分配向私有化的商品交易转变提供了理论指导，盘活了房地产的市场资源和资金的流动。在中央设立深圳为经济特区和深港两商合作模式的推动下，1978年深圳率先启动房改，开始探索有偿转让土地新模式。
据相关数据分析，1979～1988年十年间深圳城镇单位在岗职工年平均工资平均为1，890元，期间深圳处于“低收入、低房租”的现实状况，多数居民选择进入房屋租赁市场，从而滞缓了住房商品化的进程。1988年6月，深圳市政府出台了《深圳经济特区住房制度改革方案》，旨在通过“以租促售、以卖为主、鼓励职工买房”的房改方案完善住房销售途径，促进房地产市场资金的回流。随着以市场调节为主、政府计划调节为辅的房地产市场运行机制的初步形成，深圳房地产市场开始迅猛发展。一方面，发展至1988年，深圳地区生产总值达869，807万元，接近1979年地区生产总值的45倍。社会固定资产投资额从1979年的5，938万元升至1988年的436，191万元，增长了近71倍。其中，住宅投资额从1979年的914万元升至1988年的114，993万元，增长125倍。可见，房地产业作为国民经济支柱产业，凭借着其产业关联性带动了建筑、工程等相关产业的发展，间接促进了地区经济的发展和进步。另一方面，中央及地区政府政策的倾斜导致人口净流入短期内快速增长。十年间，深圳常住人口数从31.41万人增长至120.14万人，在房地产行业投资的不断增长下，住房供需矛盾问题依旧严峻。
（二）住房制度转变下深圳房地产市场调整时期。1998年以前，基于城乡收入差距下居民的需求对于住宅供给的消化表现疲软，深圳房地产市场是由二元制住房制度主导的。作为房地产市场制度发展和转变的过渡期，公共住房与商品性住房并存的形式迎合了当时的市场和国情，有效解决了居民的住房民生问题，为我国经济与社会的稳定发展营造了良好的市场环境。但是，随着国际环境的不稳定影响，中国房地产市场内需不足、产能过剩等问题开始显露。在亚洲金融危机的冲击下，我国房地产市场形势日益严峻。为此，中央政府积极应对，并于1998年取消福利分房，旨在进一步推动住宅商品化，从而恢复房地产市场的活力，带动经济发展。至此，住房供给商品化标志着我国开始进入了二元住房制度与一元住房制度并存的时代。
在积极推动住宅商品化、市场化以及解决住房供需矛盾问题上，中央政府一方面批准印发了《关于在全国城镇分期分批准推行住房制度改革的实施方案》，旨在通过加大对居民的补贴、提高居民的收入以及提高房屋租金來促进和扩大住房的商品市场;另一方面引导地方政府加快住宅建设，使之成为新的经济增长点和消费热点。深圳积极响应中央政府政策，一是实行住房分配货币化方式取代住房实物分配;二是改革国有土地传统管理体制，进行土地公开拍卖;三是纠正改革开放以来政府政策倾斜下的房地产市场短效发展机制，建立起多主体供给、多渠道保障的住房供应与保障体系相结合的市场长效机制。根据深圳统计年鉴数据得知，在1999～2003年五年时间，深圳市居民年平均工资从20，714元上升至30，611元，增幅为47.8%;房地产租赁价格指数从91.3上升至99.9，增幅为9.4%;商品住宅销售面积从492.51万平方米上升至811.9万平方米，增幅为64.8%。可见，处于住房制度转变与过渡时期的深圳房地产市场，政府政策的调控和引导起到了重要的作用。 （三）中央政府严格调控下深圳房地产市场变革时期。基于21世纪初国际、国内两大环境因素影响，我国房地产市场开始飞速发展。一是得益于世界多极化、全球化格局下所创造的一个和平、稳定的国际市场环境，各国开始致力于国内市场经济与政治制度的调整与变革，市场经济得到稳定发展;二是随着国内互联网的普及和发展，“互联网+房地产、商业地产”的出现奠定了我国房地产市场多元化的发展态势，为房地产市场结构的优化和升级创造了条件。
缺乏成熟长效机制建立下的房地产市场所缔造的经济繁荣始终难以支撑市场长久稳定的发展，随着2006年国家对于金融市场的全面开放，由于国内市场投资渠道单一，大批的外资涌入房地产市场，直接导致了房地产市场过热而引发的供需结构严重失调。市场自身调控能力逐渐失灵，加上政府缺乏严格政策与手段的把控，深圳房地产市场在转暖后再次陷入了危机之中。2005～2006年，深圳商品房价格从7，582元/平方米涨至10，039元/平方米，突破万元大关。反观居民年平均工资，一年间却只从32，476元升至35，107元，远不及商品房价格的上涨速度，人均收入与房价差距的扩大愈发加剧了房地产市场的不平衡。此外，深圳市房地产市场投机潮以及地王等现象频发，房价的持续上涨使得居民住房购买能力下降，抑制了广大群众的合理住房需求。
据于我国房地产发展的现状，政府开始出台一系列政策法规并且着手于整治我国房地产市场出现的乱象。2005年，央行宣布调整银行自营性个人住房贷款政策，连续两次上调个人住房贷款利率。这一举措增加了购房者的贷款利息，从而提高了购房成本，能够在一定程度上减少居民的购房意愿。同年3月26日，“旧国八条”及“新国八条”两项政策下发，旨在抑制房价上涨过快和减缓商品房在市场中的流通。然而，从深圳统计年鉴数据来看，中央政府的此次调控于当年并未取得显著的效益。2005年深圳商品房销售面积为993.20万平方米，商品房二级市场平均交易价格为7，582元/平方米，相比起往年仍存在着较大幅度的增长。
2006年，央行实行再次加息以及出台“国六条”，意在抑制市场需求，调整供给结构，并且进一步完善了税收、土地政策以及信贷机制。在此次中央政府多方面、多渠道、多层次的政策措施牵引下，深圳市政府一方面出台了《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》等一系列文件，增加了对房地产市场在供应结构和住房价格方面的调控力度;另一方面控制商业银行住房贷款额度，通过提高第二套住房首付比例和贷款利率严格限制了房地产市场资金源的流入。成功抑制了房地产市场需求的过热，完善和健全了深圳房地产市场的运行和发展体系。受政府调控影响，深圳市房地产市场发展势头逐渐减缓。一是表现在商品房销售面积于2006年在价格保持较大幅度上升的情况下出现了近十年来的第一次下降;二是新、旧商品住宅销售面积持续呈下降趋势;三是新建商品住宅价格出现波动调整回落;四是房地产总额的大幅度下降。在这五年之间，深圳房地产市场更多的是在严格调控中发展与优化的。
三、深圳房地产市场变化分析
改革开放40多年来，我国国内生产总值增长了243倍。2018年，深圳地区生产总值达24，221.9亿元，40年间增长了12，333倍。其中，自1993年有数据记载以来，深圳房地产开发投资额增加达24倍之多。分析改革开放四十年间深圳房地产市场发展的历程发现：深圳城市化与人均住房面积的不断扩张和增加映射了我国经历了从定居时代向安居时代的转变。未来几年，我国房地产市场的发展和政策支持将逐渐转变为两个新模式：即自由市场为主、政府政策调控为辅以及加强住房保障为主，商品房结构多元化为辅的模式。
基于國际形势关系与市场大环境不变的前提下，我国房地产市场的变化始终是自由市场与政府政策宏观调控共同作用之下的结果。对于房地产市场的发展趋势和潜力的判断以及分析，也基本符合业内对于房地产市场的量化框架：“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。”从长期来看，新中国成立以来，我国人口的发展趋势一直是稳步增长的，意味着房地产是一个刚性需求的庞大市场。2018年，我国住房市值321万亿元，是GDP的3.6倍，并且呈现上涨趋势，表明人口的增长对于住房需求的消化处于一个合理的区间。从中期来看，我国房地产市场的发展处于初步阶段，城镇率低，对于土地的开发和利用还不够充分。并且随着我国城市化进程的不断加快以及土地利用率的提高，最终以土地供给增加的形式反馈于房地产市场中。从短期来看，央行等金融机构的措施以及货币政策能够对房地产市场的调节在较为短的市场周期内起到显著作用，是政府宏观调控的重要手段之一。一般来说，央行采取紧缩性的货币政策能够抑制房地产市场需求的过热，从而减少房地产的经济泡沫。特别是在过去几十年中，我国的投资渠道较为单一，央行货币政策引导下资金的流入和流出能够快速地参与到房地产市场之中。
四、深圳房地产市场存在的问题
进入城市3.0时代，房地产市场正从城市群走向都市圈、大湾区时代，中国致力于建设和打造以粤港澳大湾区为代表的世界级湾区。深圳作为联系粤港两地的重要窗口和桥梁，同时能对内地形成良好的辐射作用。据相关资料显示，深圳产业结构优化和调整加快，科技创新类产业增长尤为突出，未来将为粤港澳大湾区的科创产业发展增加强劲的内生动力。处于新时期、新时代下的深圳，解决和优化房地产市场存在的问题便显得刻不容缓。
剖析改革开放40多年来深圳房地产市场的发展历程发现深圳房地产市场存在以下几点问题：（1）随着城市化进程的不断加快，深圳房地产市场超高速的发展导致土地资源消耗过快，经济发展与自然资源消耗之间的矛盾愈发严重。2014～2018年五年间，深圳市房地产开发项目面积平均增长率为10.7%。其中，2018年房地产开发项目面积为6，747.69万平方米，同比增长18%，预计未来五年深圳房地产开发项目面积将继续保持向上增长的趋势。房地产行业对于土地面积的持续性占用和消耗将给深圳市有限的土地资源造成巨大的压力，而当土地资源的消耗达到一定限度时，也将限制和制约房地产行业和地区经济的发展。（2）新旧城区发展差距大，旧城区改造问题难以得到有效解决。在深圳市城市化进程中，房地产市场的优化和发展总是伴随着新旧城区的更新和交替。承接和处理好旧城区向新城区过渡的阶段能够有效减少城区发展差距，是解决城市化进程难题的根本途径。目前，深圳市新旧城区交相混杂，同时旧城区改造牵涉到政府、房企、居民等多方利益，政府始终未能寻找到有效可行的解决方法。（3）商品房价格居高不下，住房市场结构失调导致房价与居民收入差距悬殊，中低收入人群住房问题得不到保障。2018年，深圳市商品房二级市场平均交易价格为54，090元/平方米，城镇单位在岗职工年平均工资为111，709元。以2018年为例，按照每套商品房面积100平方米计算，除去其他支出，居民需要花费50年的工资总额才能购买一套商品房。可见，深圳市居民收入和商品房价格差距悬殊。（4）住房制度环境不完善，住房制度的配套性改革措施不足。（5）住房租赁市场不成熟，投资性住房需求难以有效遏制，挤出效应明显。（6）房地产市场过于依赖中央和地方政府，市场结构不合理，缺乏自主性。40年间，深圳市房地产的发展和变化始终是政府政策调控下的结果，市场自身调控能力长期在政策的主导下而逐渐僵化。 五、几点建议
（一）建立健全房地产市场运行长效机制，构建和完善房地产市场法律体系
1、中央政府应坚持以市场自由发展为主，行政与金融手段为辅，建立房地产市场运行长效机制。通过出台并落实稳健的相关法律法规来正确引导和规范房地产市场的健康发展，从而优化房地产市场结构，从根源解决商品房供需失衡以及缓解居民收入与房价之间的矛盾。宏观政策方面，始终坚持“房住不炒、租售并举”的理念，将深圳房地产市场引向合理、健康的发展道路。政策实行过程中，一是倡导和坚持因城实施原则，从深圳房地产市场具体情况出发，采取针对性的政策措施;二是遵循政策引导先行、市场机制后入以及稳健原则。
2、地方政府应积极响应国家政策，不断出台相关法律法规规范和引导深圳房地产市场。推动深圳住房体系法制化进程，完善房地产法律体系，为政府加强房地产管理提供必要的法律依据。
（二）完善住房制度配套性措施，建立房地产市场反应机制。在房地产市场发展过程中，自由市场的运行总是伴随着表面经济繁荣而发展。正如罗森（2005）所说“住房市场是政府干预最多的一个市场”。在面对房地产自由市场失灵时，政府应积极反应，介入房地产市场并且改革住房配套性措施。一是建立健全房地产市场反应机制，推动深圳地区实现产城融合发展;二是将住房制度和住房政策调整动态化，根据房地产市场发展周期的变化不断调整住房制度;三是完善市场机制，优化和拓宽居民的投资渠道，并且不断完善和健全居民理财、房地产税以及信贷体制。
（三）完善土地政策，合理利用土地资源。政府应不断完善土地政策，提高土地的使用效率，减少土地资源的浪费。一是合理分配城市资源，避免资源配套不均衡;二是优化财政收入结构，不过分依赖售卖土地收入;三是建立考核土地管理成效机制，严格整治非法占地等乱象。
（四）充分发挥和利用好政府、房企、居民在房地产市场中的作用和价值。（1）政府应积极引导房企和居民树立正确的房地产市场观念，处理好与房企、居民之间的关系。继续落实和实行旧城改造工程，实现三方互利共赢，共同推动深圳城市化进程。（2）房企应该兼顾经济效益与社会效益的统一，不断加强自身品牌建设以及提升社会责任感，积极参与和配合政府建设住房保障和旧城改造工程。房地產开发和住房建设过程中，采用绿色、低耗建材，推动住房市场朝品质化、可持续化发展，从而提高和改善深圳居民住房的环境和品质。积极响应政府号召，发展和完善住房租赁市场，推动深圳房地产市场结构多元化发展。（3）居民应不断提升自身的房地产和金融知识，拓宽自己的投资渠道，不盲目投机追求短期虚高的经济收益。对于投资者来说，树立正确良好的房地产投资观，合理合法进行房地产市场交易。对于普通居民来说，努力增加自身的经济收入，优化家庭支出和储蓄结构，减小房地产市场价格波动带来的影响。
主要参考文献：
[1]姚育宾.中国地产四十年[M].北京：经济管理出版社，2018.11.
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[4]周叶芹.基于供需结构的房地产周期实证研究——以杭州市房地产市场为例[J].中国物价，2019.10.
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