虚拟现实技术在房地产业中的应用
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作者: 张 英 袁宏波 于海龙
摘要：虚拟现实是模拟真实环境,通过增强用户的投入感和人机交互性使用户产生身临其境的感觉。虚拟现实技术是最新型的、更加先进全面的房地产营销方式，是更具备竞争力的营销手段，也必然给房地产商带来最终的长远效益。
关键词：虚拟现实；房地产；竞争力
一、虚拟现实技术的主要特征
虚拟现实技术具有以下最主要的特征：（1）沉浸性。虚拟现实技术是由计算机产生逼真的三维立体图像，再利用一些经过特别设计的外部配件和技术，如数字头盔、数字手套、座舱、全方位监视器等，为使用者构建一个感觉上真实，但实际上并不存在的一种情境。使用者与虚拟环境中的各种对象相互作用时，就如同在现实世界中的一样。（2）交互性。虚拟现实系统中的人机交互是一种近乎自然的交互，使用者不仅可以利用电脑键盘、鼠标进行交互，而且能够通过特殊头盔、数据手套等传感设备进行交互。计算机能根据使用者的头、手、眼、语言及身体的运动，来调整系统呈现的图像及声音。使用者通过自身的语言、身体运动或动作等自然技能，就能对虚拟环境中的对象进行考察或操作。
二、虚拟现实系统的类型
1．简易型虚拟现实系统。简易型虚拟现实系统又称桌面虚拟现实系统，是利用个人计算机进行仿真，将计算机的屏幕作为用户观察虚拟境界的一个窗口，使用者通过键盘、鼠标便可与虚拟环境进行交互并操纵其中的物体。这种系统的最大特点是缺乏真实的多感知的现实体验，但结构简单、价格低廉，易于普及推广。
2．沉浸型虚拟现实系统。沉浸型虚拟系统是一套比较复杂的系统。它利用头盔显示器、位置跟踪器、数据手套等设备与虚拟世界进行交互。由于这种系统可以将使用者的视觉、听觉与外界隔离，因此，用户可排除外界干扰，全身心地投入到虚拟现实中去。这种系统的优点是用户可完全沉浸到虚拟世界中去，缺点是系统设备价格昂贵，难以普及推广。
3．分布式虚拟现实系统。分布式虚拟现实系统是利用远程网络，将异地的不同用户联结起来，共享一个虚拟空间，多个用户通过网络对同一虚拟世界进行观察和操作，达到协同工作的目的。这种系统最大的特点是对资源的共享，也是虚拟现实系统的发展趋势。
三、虚拟现实技术在房地产业中的应用
正是由于虚拟现实具备真实的体验、友好的人机交互等特征和功能，越来越多的虚拟现实系统及设备不断地进入市场。同时，VR技术也逐渐从飞行仿真、战争应用进而应用到教育、科研、娱乐、建筑、医疗、工业等各个方面。本文重点探讨虚拟现实在房地产业的应用及前景。
随着房地产业的竞争越来越激烈，目前楼盘在规划设计和空间创意方面，已经难有实质性的突破。而且购房者日益成熟，他们需要更直观、更快捷、更全面的了解楼盘本身的信息，传统的楼书、条幅等已无法完全满足他们的需求。投资商在规划初期或楼盘即将封顶之际，展开宣传攻势，向购房者们介绍自己在质量、设计、环境等方面的特点及优势，以吸引他们租购的欲望。但由于楼盘尚在建造之中，购房者无法得知实物在装饰设计，外形外观及建筑质量方面的实际情况。因此投资商需找来与此楼盘相似的实物进行拍摄，或制作设计平面外观图形来向客户宣传。
由于技术的独特性和提供信息功能的集成互动性，集影视广告、动画、多媒体、网络科技于一身的虚拟现实技术在新的市场需求下，成为最新型的房地产营销方式。其最主要的核心是房地产销售。同时在房地产开发中的其他重要环节包括申报、审批、设计、宣传等方面都有着非常迫切的需求。虚拟现实具体可以应用在以下几个方面：
1.项目的招商和审批。传统的效果图等表现手段容易被人为修饰而产生误导，而把楼盘做成三维动画，投资商可通过沉浸虚拟现实，评估各种方案的特点与优劣，以便做出最佳的方案决策，不但可以避免决策失误，而且可以大大提高该房产的潜在市场价值，从而提高土地资源利用效率和项目开发成功率，保护投资。利用虚拟现实技术作为大型项目的展示工具，在申报、审批时，能使目标受众产生强烈的兴趣，项目策划者的诉求更易为他人所认同，使项目的报批顺利及时通过，从而为项目开工争取宝贵的时间。
2.方便经济的设计工具。三维动画技术不仅仅是一个成功的演示媒体，而且还是一个方便的设计工具。在盖一座现代化大厦之前，首先要做的是对这座大厦的结构、外形做细致的构思并定量化，这需要设计许多图纸，当然这些图纸只能内行人读懂，三维动画技术可以把这种构思变成看得见的虚拟物体和环境，使以往只能借助传统的沙盘设计模式提升到数字化的即看即所得的完美境界，大大提高了设计和规划的质量与效率。
3.新颖先进的营销手段。在房地产销售中，传统的做法是制作沙盘模型。由于沙盘模型要经过大比例缩小，因此无法以正常人的视角去感受小区的建筑空间，更无法获得人在其中的真实感受。同时，在模型制作完成后，修改的成本很高，而且几乎没有重复应用的可能性，很有局限。近年来效果图和三维动画虽然得到普及应用，然而，效果图只能提供静态局部的视觉体验。动画虽有较强的动态三维表现力，但不具备实时交互性，观察者只能按照事先设定好的路线和角度来浏览，信息获取不够全面。楼盘优势往往无法表现。应用虚拟现实技术，突破了传统的三维动画的被动和无法互动的缺点，给客户带来真实感和现场感，能更快更准确的获得定购决定，加快商品销售速度。
4.快捷的传播途径。虚拟现实技术还可以应用在网络和多媒体中，更方便快捷的传播产品信息。例如：（1）在房交会以及售楼中心以三维互动的交互式展示手段，不仅可以全面提升房产的品牌形象，更使该项目从众多楼盘中脱颖而出，直接获得消费者的关注，认知，认可。（2）通过Intel进行楼盘宣传，让各地购房者能够即时观看，加快信息传播速度，扩大信息传播范围。我们不妨做个比较，比较一下房地产业各种营销手段的差别：
综上所述，与传统的售楼推介方式相比较，虚拟现实解决方案的各个指标具有明显优势。它在房地产业的应用，可以大大提高项目规划设计的质量，降低成本和风险，加快项目实施进度，加强各相关部门对项目的认知和管理，极大地提升房地产开发商的品牌效应，促进房产销售。虚拟现实是一种更加先进全面的直观销售方式，更具备竞争力的营销手段，也必然给房地产商带来最终的长远效益。
作者单位：张英 吉林化工学院经济管理学院
袁宏波 东北电力大学
于海龙 东北电力大学
参考文献：
[1]岳剑波.信息管理基础[M].北京：清华大学出版社，1999.12-13.
[2]曾建超，俞志和.虚拟现实技术及其应用[M].北京：清华大学出版社，1996.56-58.
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