开发商仍在“顽抗”

来源:用户上传      作者: 张东红

　　“价格是王道，出货要趁早”。杭州一论坛上如此点评地产商的降价行动。“金九银十”是开发商们翘首以待的。
　　9月3日，位于杭州下沙的保利?湾天地开盘推出千人大团购，起价7280元/平方米，均价8900元/平方米，与5月首次开盘相比，狂降4000元/平方米。随后，同样位于下沙的楼盘世茂首府以每平方米8500元的均价，比该楼盘之前的价格每平方米11500元整整低了3000元，降价幅度超过26%。
　　实际降价并非如此明显。9月7日，世茂首府销售人员告诉《投资者报》，“每平方米7000多、8000多的价格只限于个别楼层比较低的特价房楼盘，均价仍然在每平方米11000元左右。”
　　杭州一位房地产人士向《投资者报》表示，如果要房子卖的好，新开楼盘的价格必须有10%左右的降幅。
　　
　　打折促销频现
　　
　　与前几周相比，进入“金九”的第一周楼市，杭州新上市的供应量上并没有突出的表现。8月29日至9月4日，只有2个楼盘正式开盘，总共推出房源约680套，但就是这680套房子在“金九”初始引发了楼市的热议。
　　9月3日，保利?湾天地再次开盘就推出千人大团购。随后，与保利?湾天地同处于下沙沿江板块的住宅楼盘世茂首府同样大幅降价亮相，均价8500元/平方米，与2011年年初均价14000~15000元/平方米相比，降幅更是高达40%。
　　从历年杭州楼市发展情况看，下沙一直是受宏观调控影响较大、反应最灵敏的一个板块。一位杭州房地产人士表示，“由于下沙的房子供应量大，在价格调整的时候，离地铁稍远的交通不便的下沙的楼盘的反应最为明显。”
　　这也是自中外公寓后，下沙住宅楼盘掀起第二轮降价风潮。之前，这个楼盘将炙手可热的金沙湖区域价格，从20000元/平方米，直接拉回到15000元/平方米左右，之后蓝郡、华盛达阅城、天籁等楼盘跟进，很多区域的价格纷纷松动。
　　而这第二轮显然是湾天地为代表。而世茂首府8500元/平方米的均价与2008年同期处于同等水平，一夜之间，使下沙沿江板块的售价降至三年前水平。
　　保利?湾天地销售人员向《投资者报》表示，由于价格便宜，因此销售非常活跃。第一批的均价都在每平方米8900元左右。第二批也将在月底开盘，价格也会差不多。
　　
　　“假摔”还是“真跌”？
　　
　　“湾天地是酒店式公寓，是非住宅项目，产权只有40年，不属于调控的范围，不限购，因此价格比较低。”一位上市房企人士表示。而世茂首府的低价促销也是特价房。不能以个别楼盘的促销活动而认为房价整体上的下跌。
　　湾天地在之前推出的楼盘虽然看似单价在一万以上，但是有一定的赠送面积，因此，其实这次降价的幅度也并没有数据上显示的那么高。9月7日，湾天地的销售人员向记者表示，每个房子都不一样，因此，每个房子的售价都有自己的特点。
　　但是，不管如何，楼盘打折促销的声音已经此起彼伏。同在杭州下沙的世茂广场乾都酒店式公寓，均价在每平方米11000元左右，不同的户型会享有一定的折扣，如果一次性付款，有些将可以享受85折左右，如果是按揭则享受95折。
　　“现在，打折促销已经成本市场的必须，在市场好的时候，根本听不到打折的声音。而现在，如果是新开的楼盘，与周边的老楼盘相比，价格要有10%左右的折扣，否则根本没有人买。”前述杭州房地产人士如是说。
　　“在调控压力的延续之下，杭州市特别是城东、城北等郊区的楼盘由于供应量比较大，价格会比较容易出现松动。”上述杭州房地产人士说。
　　9月7日，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受《投资者报》记者采访时表示，促销很正常，由于杭州的楼市投资比重比较大，因此，在资金比较紧张的情况下，杭州楼市的促销会进一步扩大。降价是一定会有，但是具体的降价幅度还很难判断。
　　在房地产调控政策下，杭州的楼市今年以来持续低迷。杭州楼市经历了上半年的低谷、7~8月也仍然处于低迷阶段。8月二手房成交仍然下降，虽然市场需求不减。
　　根据杭州透明售房网统计显示，截至8月31日，杭州市二手房共成交862套，成交量较上月的882套减少20套，降幅为2.27%，同比2010年8月1693套减少831套，同比下降49.08%。二手房成交量的下滑也表现出了房地产市场的冷清程度。
　　为了能够完成销售计划，开发商已经不得不降价。
　　
　　开发商还在“顽抗”
　　
　　但是，开发商还在“负隅顽抗”。
　　据有关数据显示，成交量低位徘徊与库存持续增加，是最近一段时间浙江商品房市场的基本特征，给各大房企带来了更多的压力。尽管调控没有任何放松的迹象，但不少开发商仍然心存侥幸。
　　一家上市房地产企业的人士认为，在目前的形势下，对于房地产商来说，资金不紧张是不可能的，但是大幅度的降价也很难。现在一般都是一房一价，一方面，对于老的楼盘来说，如果后开的楼盘价格比前面开的楼盘的价格有明显的降幅，那么以前买房的肯定有很大的意见；另一方面，房价的主要成本来自于土地的价格以及税收。而这两项是固定成本，因此，大幅度降价的可能性也不大。
　　9月7日，杭州的本地房地产商滨江集团投资者关系部有关人士向《投资者报》表示，由于今年上半年已经开了一个楼盘，并有40多亿的销售额，因此，公司暂时不缺钱。不过公司在下半年会推出新的楼盘，价格还没有定，一般是“随行就市”。
　　保利地产投资者关系部人士也表示，今年以来，回笼资金还是比较好，销售情况的表现有淡季和旺季之分，因此也不能简单而论好坏。事实上，保利地产发布的半年报显示，今年上半年公司销售收入同比增长81%，净利润增长72%，销售签约金额与面积分别同比增长81.38%和27.64%。但公司资产负债率高达81.09%，其中短期借款较年初增加约10亿元，增长2倍以上。
　　而另一方面，杭州市商品房存量依旧处于较高水平，截至9月4日，杭州商品房(含经济适用房)可售房屋套数59511套，按照每月5000套正常销量计算，这些存量房的去化率大约需要11个月。
　　存量持续增加，销量低迷，导致很多新盘销售压力更大。事实上，随着调控力度的逐渐加强，房企对政策的持续性也都有了较为清晰的判断，加上低迷的市场需求、逐日增加的供应量，房地产商的压力与日俱增。有不少房地产企业的负债率已经偏高，融资压力也在不断增加。楼市面临巨大的调整压力，房价松动也将不可避免。
　　

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