我国房地产业可持续发展研究
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作者: 王 静
提要本文分析当前房地产业可持续发展的现状和问题,提出我国房地产业走可持续发展的建议对策,以期为房地产业可持续发展提供依据。
关键词:房地产业;可持续发展;对策
中图分类号:F293.3文献标识码:A
一、当前我国房地产业可持续发展的问题
房地产业与国民经济其他行业有巨大的关联作用,是为实现某一经济增长目标可以考虑优先发展的行业,但作为优先发展行业必须具备以下条件:房地产发展水平的提高必须与其城市经济、国民经济的发展状况相适应;与居民的收入水平、消费特点相适应;需要有一定的社会条件、资源和环境提供保障。近年来,我国的一些地方政府对房地产高速增长目标的过分追求,忽视了这些条件,结果造成大量的资源浪费与环境污染,违背了经济、社会、环境可持续发展的客观规律,其主要表现在以下几方面:
(一)开发失控,无序发展。我国近十年来耕地大约以每年960万亩的速度减少,主要原因是由于我国的城市规划主要以规模大为目标,不断地向外粗放扩张,而且城市土地的使用及管理存在着行政划拨与有偿出让双轨制,致使房地产的开发失控,无序发展。我国城市外延粗放型发展,大量侵占城市郊区农用地,城市蔓延现象十分严重,全国耕地面积已由1996年10月底的19.51亿亩,减少为2004年10月底的18.37亿亩,耕地净减少1.14亿亩,其中2004年1年全国耕地净减少1,200.4万亩。开发区占用、闲置土地现象极为突出。房地产空置现象十分严重。自2000年以来,商品房空置面积每年都在大约1亿平方米,2003年为1.25亿平方米,2004年为1.23亿平方米,资源浪费令人痛心。
(二)商品房空置,并进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5,000万m2,此后这一指标持续上升,2000年达9,000万m2。截止到2005年底,商品房空置面积已突破1亿m2,同比增长6.5%。其中,空置1年以上商品房面积为4,220万m2。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10%左右,而我国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部已多次强调消化空置房,许多地区空置房也有些下降,但总的来看,我国的空置商品房仍然继续上升,现已接近20%。国家统计局最新发布的数据,截止到2009年3月末,全国商品房空置面积为1.23亿m2,同比增长23.8%,而2009年一季度,全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积10.3亿m2,同比增长23.3%,同时完成开发土地面积5,284万m2,同比增长53.3%。这组数字表明:全国住宅空置率与新建住房开发增速同时居高不下,这说明很多地方的房价上涨并不是市场供求决定的,而是包含了很大的炒作成分。据权威机构的最新统计:目前70%的城市居民没有购买新房的打算,支撑当前住房消费的主力主要来自投资性需求和被市场驱使的改善性需求。
(三)房地产供求结构不平衡。随着我国城市化进程的加快,数以亿计的农村劳动力转移到城市中来,他们需要生活空间。大多数此类城市新移民难以支付高额的买房成本,但他们也同样是社会主义建设的产业工人,同样享受居住权,因此需要政府加大工作力度,从制度上给予这部分弱势群体居住的权利,从而实现社会协调稳定,房地产业才能够稳定发展。但是,我国的住房供应却受到了土地等资源的硬约束,那么在资源总量有限的情况下,政府积极主动地调整结构,优先满足一些自住性需求,有限满足困难群体的住房需求,限制奢侈性需求,促进供求结构的平衡,就成为了必然的正确选择,这个正确选择是适应当前事态发展变化和社会整体预期要求的政策,所以这项政策一定会继续贯彻落实下去。应该看到,当前市场的一些态势已经初步出现了,地级以上城市有92%的也编制了发展规划,且68%的城市已经公布了,新建商品房项目里中小户型、中低价格的房子比重正在逐步提高,所以坚定不移地贯彻调整住房结构的宏观政策,实现供应结构的逐步优化,从长远来看,有利于形成住房资源配置向中低收入市场商品房倾斜,对稳定社会、构建和谐社会具有重要意义。
(四)房屋的设计、布局不合理,科技含量低。长期以来,我国在房屋设计上往往对“发展”因素考虑不足,致使许多住宅区房屋外形设计普遍存在平面形式单一,方型塔和长条板楼偏多的现象。这种千篇一律、缺乏个性的建筑模式不但违背了我国地域间千差万别的国情,而且很难形成因地制宜、与城市背景相协调的合理布局,结果造成了当地自然资源的浪费和破坏。而在房屋室内设计上,不是盲目追求大面积,忽视功能质量,就是结构设计缺陷多,布局欠妥,使用不便,使居住功能与现实需求严重脱节,造成面积浪费。另外,房屋的科技含量低:一是体现在建筑材料的利用方面,有相当部分直接来自于自然环境(比如木材、红砖等);二是结构设计不合理,需求材料数量多、质量不高、技术粗糙。这样不但存在着资源的浪费,同样也存在着质量及安全隐患。
(五)房价虚高积累较高的金融风险。据统计,在1998～2007年的房地产开发投资资金来源中,平均有占20.16%来源于国内银行贷款,而占47.44%的其他资金来源主要为预付款,其中预售商品房按揭贷款占相当大的比重。我国当前住房价格持续暴涨,房价收入比呈逐年上升的趋势,形成房地产泡沫的风险不可忽视。一方面高位房价扼杀了大多数居民的购买能力,住房有效需求必然大幅下降;另一方面房价始终存在回归价值的压力,一旦宏观经济发生大的波动,企业经营和居民实际收入都将面临断裂,按揭贷款也会因借款人还款困难而出现大量违约,从而导致银行贷款难以收回的风险。而国内银行房地产开发贷款不良率一般还高于全部公司类贷款,这还是在当前房价暴涨、房地产企业暴利的环境下。当房地产价格和企业利润下降后,房地产业不良贷款更将大幅增加,房地产行业贷款存在很大的风险隐患。
(六)房地产业融资结构不合理。我国房地产开发资金构成与国外相比呈现出以下特点:企业自有资金不足、过分依赖银行贷款。房地产企业在资本市场中融资渠道非常狭窄,仅仅限于股市融资,债券市场对于我国的大多数房地产开发企业是关闭的。近几年,由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场,但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。单一银行体系支撑着我国整个房地产金融。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右,而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险,一旦房地产市场中某一环节出现问题,风险会向银行传递,带来逾期贷款和呆滞资金。由于我国金融市场发展还处于初级阶段,间接金融在整个金融市场中还占绝对地位,而资本市场等直接金融发展却相对落后,同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资渠道单一的问题。房地产金融与房地产业相互依存,二者的风险具有共生性,而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。
二、我国房地产业可持续发展的对策
从我国房地产业发展中出现的问题来看,房地产开发一定程度上已经偏离了可持续发展的基本方向。要把房地产业纳入可持续发展轨道,实现房地产业可持续发展,必须做到以下几点:
(一)扩大商品住房供给,使房价收入比趋于合理。要把握经济社会发展的规律性,抓住房地产业运行自身的特点,按照扩大供应、改善民生、加快城市化进程的思路,在遵循市场化运行的原则下,对房地产业大力支持和有效调控,构建商品住房与保障性住房的多种供应渠道,推动房地产业健康快速地发展。
我国经济高速增长,但房价收入比反而呈逐年上升的趋势,居民收入增长赶不上房价的上涨。房价过快上涨有大量炒作的泡沫,但主要原因还是需求旺盛和上涨预期,城市化进程加快和居民住房改善都是刚性需求,政策如果控制房地产投资和供应必然会强化上涨预期。我们认为,扩大供给是抑制房价过快上涨的唯一途径。首先是扩大住房建设投资。政府应当提出明确的政策导向,在促进城市化进程中,将持续加大住房建设投资,逐步达到住房供应适当过剩,满足不断增长的城镇人口对住房的需求;其次是抑制住房投机需求。从国外的经验看,房地产税收调节应该以物业税等保有阶段的税种为主,尽快对超过家庭自住需要的住房开征物业税和土地使用税,不仅有利于打击房地产投机、稳定房价,而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展;再次是减轻居民购房负担。要降低住房建设环节和交易环节的税赋,不仅可减少商品住房成本,还可加快存量房地产的正常流转,扩大住房供应。
(二)提高规划的科学性,规范规划管理。首先要加强调控和管理,以生态经济发展规律为依据,制定土地开发利用总体规划。一方面要在人口密度、资源潜力、环境容量与生态承受力允许的限度内,规划城市各项用地,确定合理的地积比及建筑物的高度和深度,以求得到足够的蓝色和自由空间;另一方面要调整现有城市土地利用格局,包括调整能源结构及利用方式、工商业和住宅布局,实现合理的功能分区,注意交叉污染、居住区与商业贸易区及工作地的过分分散,保持城市经济活动与服务设施之间的平衡。同时,还要建立土地利用绿线制度,每个城市都要规定发展边界、利用保护性绿地包围所有分散的城市各功能区,把城市生态经济系统的合理空间秩序体现在整个城市空间的有计划的布局之中,避免把城市污染转嫁迁移到郊县农村,以保护农地和郊外风景自然环境以及城市和农村的整体生态平衡。改革目前城市土地管理制度,特别着重改革城市土地使用上的行政划拨制度,严格界定行政划拨供地范围,逐步提高竞争性土地出让比例。同时,编制城市体系规划,在城市体系规划的控制下,编制城市规划。城市规划要与土地利用总体规划相适应、相衔接,城市用地规模不得突破土地利用总体规划。对项目不符合总体规划的一律不批给土地,土地不经过规划设计的不准开发。不按规划乱占地、乱开发的,应该进行梳理和整治,并且严禁土地使用权的炒作,进一步完善土地管理体制。土地市场的“恶庄”行为更具隐蔽性,政府要强化对土地使用的审批和监督,从源头上完全控制土地一级市场的供应,并根据经济、社会、人口、产业发展状况适时适量推出土地供应,做到土地利用年度计划与市场需求相统一,并且全国、各地的土地供应要有统一的协调机制。国家、省市级政府应加大土地供应的宏观调控力度,严防土地失控、透支状况。同时,还要正确处理好土地的供应结构。土地出让一律按“三公”原则实行招投标、拍卖制度,防止土地市场的炒作和国有资产的流失。此外,对土地历史遗留问题的处理,建议政府出台的相关法律、政策要规范运作,要有约束性和严肃性,可以通过收回、收购、兼并、拍卖、储备等方式实现政府对土地的垄断。
(三)降低房地产企业利润,建立诚信市场。当前,应降低房地产开发企业利润率,建立诚信经营、抗风险能力强的现代房地产开发企业。房地产开发企业是房地产市场的重要主体,建立高质量的房地产开发企业对房地产市场的健康发展至关重要。对房地产开发企业整体情况的判断,不能只停留在数量上,更应该注重房地产开发企业的质量。目前,政府应运用税收等工具,降低房地产开发企业利润率,提高房地产开发企业审批门槛,避免低资质、低能力的房地产企业到房地产市场淘金给市场增加风险。
(四)规范房地产企业融资渠道,完善个人抵押按揭体系。进一步拓宽房地产企业合法融资渠道,规范企业融资行为,调整完善个人抵押按揭政策体系,防范偿还风险,首先要积极推动资本市场的发育,鼓励开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金,鼓励开发企业通过证券市场实施资产重组。国外房地产企业资金来源通常是40%的房地产基金,40%的私募基金,包括私人投资或者企业之间的投资,剩下20%才是银行贷款;其次要加快研究产业基金管理办法,出台产业基金法,促使蓄势已久的房地产产业基金正式登台;再次要推进房地产抵押贷款证券化进程。房地产抵押贷款证券化可以提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性,降低金融风险,也为投资者提供了一种重要的投渠道。
(五)重视环境保护,维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源发展、资源利用相协调;生态保护水平的差异,将会极大地影响房地利用相协调。生态保护水平的差异,将会极大地影响房地产的价值,房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此,要在开发的同时做好生态环境的保护和建设,使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中,要做好生态环境的保护和建设,塑造环境优美、和谐的社区。
(六)以人为本,合理利用资源。良好的人居环境是房地产业以人为本战略的体现。具体而言,“以人为本”就是营造人与自然的和谐发展,保障“人”能健康地生存繁衍、舒适安全地生活和工作。房地产业的可持续发展,首先应以满足不同层次居民的住房要求为根本出发点,让所有的人都能够买到自己想住的房子。消费者要改善自己的生活状况,首先需要有房子住,然后才能谈到人居环境和资源利用问题;其次房地产业应建立“以人为本”的设计观念,在保证设计原则和科学性的同时,兼顾人们对房屋的个性追求,树立适度的超前设计意识,使房屋的设计思路跟上时代发展的步伐,提高房屋的科技含量,从而使房地产业走上可持续发展之路。
三、结语
房地产业关联度高、带动力强,房地产业可持续发展对人民居住、生活水平的提高乃至推进整个社会经济的持续、健康、快速发展具有十分重要的意义。房地产业的可持续发展应该同时兼顾房地产业与环境、社会和国民经济。把房地产业置于人与自然的和谐、社会经济持续良性发展的背景下才能获得持久的发展动力。走可持续发展之路是当今国际社会的共识,它已成为发展的共同目标。房地产业是国民经济的先导性和基础性产业,它能否持续发展,将直接影响整个国民经济和社会的可持续发展。本文以目前我国房地产业可持续发展中存在的问题为依据,提出了政府主导房地产业市场、加快制定科学合理发展规划、建立相关土地供应政策、构建符合我国国情的房地产业发展模式、规范房地产企业融资渠道,完善个人抵押按揭体系、重视环境保护,维护生态平衡,以人为本合理利用资源的建议,为房地产业健康持续发展提供了一些理论依据。
(作者单位:南京市地产发展中心)
主要参考文献:
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