房地产投资风险研究
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作者: 张爱国
【摘要】 分析我国房地产企业发展趋势,对促进房地产业和整个国民经济的健康发展,乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。房地产投资开发的每一个过程均存在着不确定性因素,因而也存在着风险。房地产投资是指经济主体已获得未来的房地产资产增值或收益为目的,预先垫付一定数量的货币与实物,直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
【关键词】 投资风险 策略 总体状况 趋势
1.我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势
1.1总体状况
近年来,伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台,房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。(1)经济风险降低,增加技术含量;(2)投资风险信号日趋丰富;(3)房地产投资风险地域性差异减小。
1.1.1存在问题
经过十多年的发展,我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段,基本上完成了市场化进程。自从20世纪80年代房地产业重新兴起,90年代进入快速发展时期以来,我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化,全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。但是,在房地产发展过程中,也存在着很多投资风险问题。
1.1.2 原因分析
房地产投资,由于其商品的特殊性,存在着不同于其他投资类型的特点。房地产市场是一种资金量大、周转期长,且受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等特点的影响,故房地产投资具有以下特点:房地产的不可移动性和不良变现性;房地产投资金额高和投资回收期长;房地产投资不确定性因素多,风险大;房地产回报率高,收益高。
任何投资项目都存在着风险,即投资风险。房地产投资风险即是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。在房地产投资活动中,风险的具体表现形式有:(1)高价买进的房地产,最终以较低的价格卖出;(2)尽管卖出价高于买入价,但是仍低于预期价格;(3)垫支与房地产商品的货币资金由于某种原因遭受损失。
1.2我国房地产发展趋势
我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势近年来,伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台,房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。
经济风险降低,增加技术含量房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。
房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上,随着我国房地产市场化深入,房地产开发将面临多元化的消费群体,它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力,能够及时掌握先进行业科技,同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求,及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为,特别是现阶段,部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。
同时,投资风险信号日趋丰富。目前,中国每月经济景气分析报告的推出,已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考;同时中房指数的推出,帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策;各地房地产交易中心的建立,减少了房地产的私下交易,也提高了房地产市场信号的真实性、准确性,使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。
房地产投资风险地域性差异减小房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。
随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近,我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异,逐步实行全方便多层次开放政策,从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。
2房地产投资风险的防范措施
在房地产投资活动中,投资的风险是客观存在的,这对于所有的房地产投资者都是一样的。投资风险的控制即在于能及时的发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施。化解、缓和、减轻、控制这种风险,减少投资者预期收益的损失可能性。
2.1建立专门的风险管理部门
房地产投资风险管理机构的任务应该是紧紧围绕投资过程中对风险的管理,来实现投资利益最大化或风险最小化的目的一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质进而提高管理水平,可以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制风险。
2.2常见房地产投资风险的应对策略
2.2.1物价风险的应对策略
当项目的投资较大时,房地产投资企业可以通过发包的形式将项目的工程建设部分以招标的形式完全的发包给建筑工程承包商。当项目的工程投人不大时,并且企业有一定的经济实力和财务上的抗风险能力,可以采取风险自留的风险规避策略。
2.2.2利率风险的应对策略
如果在一定时期内,房地产投资收益不足以抵消贷款利息,房地产投资将会无利可图。投资者可以采取调整租金的方式将风险转嫁给消费者,或通过固定利率的抵押贷款将利率风险转嫁给银行。另外,在企业可动用的资源允许的范围内,还可以适当的调整项目融资的财务杠杆,以达到合理地承担风险。
2.2.3经营风险的应对策略
对于项目的经营风险主要可采用预防的风险规避策略,即采用工程法、教育法和程序法,这需要项目管理者具有一定的项目技术实力,项目培训措施和严格的制定各种工作流程和规章制度,保证在事前对风险源进行根除以达到规避风险的目的。
3结语
通过对房地产投资风险的分析,可掌握风险对投资及其结果的影响程度,了解风险的来源和发展趋势,为投资者的经营决策提供可靠的依据。通过风险评估,可减少投资的盲目性,投资者可根据主观和客观承受风险的能力,做出合适的决策,以提高决策的科学性。
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