内蒙古房地产业发展前景分析

来源:用户上传      作者: 曹永萍

　　“十五”以来，内蒙古房地产投资每年以41％的速度迅猛增长，占固定资产投资的比重已达到13.3％。2007年房地产业实现增加值148亿元，是2000年的8.4倍，占GDP的比重由2000年的1.1％提高到2.4％，对经济增长的贡献度明显增强。同时，内蒙古房地产业的高速发展，在带动相关行业的快速发展、促进就业等方面也发挥了积极作用。
　　2008年，在全球金融危机的冲击下。我国的房地产市场进入了深度调整期，一线城市的降价风，给内蒙古的房地产市场也带来了一定的影响，造成商品房交易持续低迷。今后我区房地产业将向何处发展，是大家都十分关心的问题。我们试图通过对近年来我区房地产业发展状况的分析，判断房地产业今后的发展趋势，以供大家参考。
　　
　　一、内蒙古房地产业发展特征分析
　　
　　近几年内蒙古房地产业的快速发展是否存在泡沫、能否保持健康发展势头，值得我们关注。为此我们从房地产业泡沫形成原因人手，通过对2004--2008年我区房地产业相关指标，进行泡沫测度分析，旨在评价我区房地产市场发展的特征。
　　
　　(一)房价与GDP增长弹性系数较低。反映出房地产业投资适中、扩张适度
　　房价与GDP增长弹性系数是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，通过房地产价格增长率与经济增长率的比较，监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。该指标的警戒线一般定为2，超过2时，说明房地产业存在泡沫现象。2004―2008年，我区的房价与GDP增长弹性系数一直低于1，在2007年达到最高值0.93，但2008年伴随着楼市低迷，该项指标出现回落(见下表)。由此可见，我区的房价与GDP增长弹性系数远低于房地产泡沫可能发生时的2，表明我区房地产业运行正常，不存在泡沫风险。
　　
　　
　　(二)房价收入比维持在合理范围，但部分地区偏高
　　房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明房地产市场中投机需求的程度较高。产生房地产泡沫的可能性就越大。国际上通常认为房价收入比应维持在3-6的范围内，2004--2008年，我区的房价收入比始终保持在5-6之间，并且变化幅度不大，虽未突破警戒范围，但保持了较高的比例，表明我区房地产价格与居民的收入保持了基本同步的增长，但从呼包鄂地区来看，价格有些偏离市民的实际购买能力，市民非常明显地感受到了房价的变化及其对生活的影响，以呼市地区的商品房价每平方米2992元来测算，房价收入比为6.2，房价收入比超出正常比例，表明该地区房地产市场存在着“消费不起”的问题。
　　
　　(三)商品房空置率保持在合理范围，但部分城市的空置率过高
　　商品房空置率是反映一定时期房地产市场吸纳能力的重要指标，在一定程度上影响着房地产投资规模及市场走势，可作为衡量房地产开发是否过热的重要依据。按照我国有关机构设计的计算方法，用年末商品房空置面积除以近3年商品房竣工面积之和，来计算该年度的商品房空置率，具体衡量标准为：空置率小于5％，为空置不足区，说明过去几年的房地产投资不足，房地产市场呈现供不应求的状况；空置率在5％～14％间，为空置合理区，说明过去的房地产投资和经济发展水平相适应；如果空置率在14％～20％之间，为空置过量区，超出20％为商品房积压区，以上两种情况，说明过去的房地产投资过热，增长过快，超出了经济的发展水平。
　　根据测算，全区2007和2008年商品房空置率分别是9.8％和8.3％。处于空置合理区，反映出商品房供应充足、供需两旺。但是从首府呼和浩特的房屋空置率看，截至2008年12月底，全市商品房空置面积为263.14万平方米，而全市2006、年至2008年3年的商品房竣工面积之和为818.31万平方米，根据以上两项指标测算的商品房空置率为32％，属于商品房严重积压区。
　　通过上述三个指标的分析，我们认为：我区房地产业的发展在最近5年大部分特征指标没有显示出房地产泡沫的特征，但是。局部地区在房价收入比和商品房空置率方面已经显现了房地产泡沫才具有的特征。需引起高度重视。
　　
　　二、内蒙古房地产业的发展前景分析
　　
　　正确认识当前房地产业发展形势，用发展的眼光纵览房地产发展前景。对于合理把握政府、开发者、消费者三者之间的利益关系，把我区房地产业推向新的发展阶段，为我区经济增长注入新的活力具有重要意义。为此，我们从以下几个方面加以分析。
　　
　　(一)房地产市场供需双方的发展趋势分析
　　从需求方看，房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。其中，生活需求是刚性的，其变化也是有规律可循的，无论房价涨跌，为满足生活居住的购房者，如果经济允许。会首选购房。在房改已经过去了十几年的今天，城镇大多数有购房实力的居民“自住型”需求基本得到满足，而有住房需求的农村外来人口，又不具备购房的经济实力，因此，生活需求这一部分不是太大；对于为改善住房条件而想购房者，在当前形势下。因为对房价的走势不明，可能就会持币待购：而对于投资性需求和投机性需求者，考虑到后期物业管理费及采暖费等持有成本。会更加理性地分析投资收益，他们也有可能加入持币待购者行列。
　　再从供给方看，随着我区二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进一步发展等因素影响，住房二级市场有效供给将会不断增加，同时房地产市场供给的主要来源――房地产开发一级市场仍然继续放量。以呼和浩特为例，2008年底的商品房空置面积为263.14万平方米，以2008年全年的商品房实际登记销售面积为86.74万平方米计算，大约需要3年左右时间来消化空置房。因此，商品房的供应明显存在供大于求的现象。
　　
　　　(二)房地产投资趋势分析
　　目前，我区房地产的投资占到全部固定资产投资的13.3％，房地产的投资是固定资产投资中重要的组成部分。从近期看，由于2008年下半年以来，楼市交易极度萎缩，房地产开发商投资意愿非常弱。为应对恶劣的行业环境，大多数开发商基本停止买地，推迟新项目开工，在建项目进度也在放缓，投资收缩将成为主基调。从远期看，随着宏观调控力度的加大，房地产市场的过热势头将得到遏制，房地产投资增速也将进一步下降。房地产投资增速下滑，某种程度上也显示出开发商对房地产市场的乐观预期发生变化。同时，开发商的经营理念也从“追求速度”向“关注品质”转变。这种情形也意味着房地产市场由粗放发展向精细发展转变。
　　
　　(三)商品房价格的变化趋势分析
　　房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期

间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。近几年，我区土地成交价格明显上涨，加上材料费、人工成本价格均有较大幅度上涨，这些因素综合导致全区商品房平均竣工造价增长较高。我们认为，土地作为一种稀缺的不可再生的资源，价格不可能降下去：随着消费者对住房质量要求的提高，建安成本也不可能下降：经营费用和税费一般来讲，维持在一个较为稳定的水平。据此分析今后商品房价格将不会出现大幅下降。即使下跌。幅度也不会太大。
　　
　　(四)房地产企业的发展趋势分析
　　在房地产过热时期。房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进人，但一些房地产公司规模较小。开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。房地产市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被市场淘汰，房地产企业向规模化、品牌化方向发展。
　　
　　(五)国家出台的政策对我区房地产业的影响分析
　　1　国家扩大内需政策对我区未来房地产的影响
　　今年国务院确定的当前进一步扩大内需措施中与房地产业密切相关的有两条：一是加快建设保障性安居工程。另一条是取消对商业银行的信贷规模限制。其中，把加快建设保障性安居工程放在首位。说明中央对待楼市的政策态度是鼓励政府为中低收入者提供住房，而非以扩大金融风险为代价去鼓励购买开发商的商品房。目前我区的保障性住房主要有两类：廉租房和经济适用房。廉租房与普通商品住宅市场基本没有冲突。但经济适用房与普通商品住宅在产权和品质上接近，增加经济适用房源的市场供给量。对于那些产品与保障性住房差异化不大的普通住宅开发商来说有一定冲击，该类型的商品房价格将有所回落。
　　同时，由于房地产市场前景还充满不确定性，即便信贷政策松绑，也只是针对信用资质好的房地产企业和盈利前景较好的地产项目放宽。因此可以预见，未来房地产企业将加速分化，使得弱者越弱、强者越强的趋势更为明显。
　　2　宽松的货币和税收政策对我区未来房地产的影响
　　2008年以来，大幅降息和降低住房交易税费、降低公积金贷款利率等措施，将从三方面影响房地产市场。首先，银行存款准备金率下调，将提供一个更为宽松的信贷环境，有助于房地产开发企业获得更多开发贷款渡过难关。其次。存款利率下调使得人们存款意愿降低消费意愿增强。再次，贷款利率大幅下调导致房产持有成本下降，将在一定程度上增强消费者信心，缓解市场观望气氛，但要走出低迷期还需要相当时间。
　　综合以上分析，我们认为，在短期内，我区房地产市场观望气氛仍将继续，消费者信心不会完全恢复，市场需求也不会迅速释放，2009年楼市还将持续低迷。随着新楼盘的投放市场，商品房空置面积将进一步增加。房地产企业的降价行为陷于两难。由于销售回款缓慢，使资金链日趋紧张，房地产投资将会逐步放缓。一些小型房地产企业将被淘汰出局。大幅增加保障性用房的供应量等一系列调控措施的出台，将使部分楼盘的房价有所回落。
　　
　　三、促进房地产稳定健康发展的对策建议
　　
　　(一)充分认识房地产业的重要性，确保对房地产市场的有效调控
　　房地产业是一个与老百姓切身利益密切相关的民生产业，是国民经济中的支柱产业。据有关资料测算。房地产业每增加100元投资，可带动与之相关的十几个部门的170-220元投资：每增加100元消费，可拉动相关部门130-150元消费；每就业100人，可拉动其他部门就业200人。由此可见，房地产业的稳定健康发展，事关相关产业的发展、人民生活的改善和社会的和谐稳定。各级政府必须高度重视。协调解决影响房地产业发展的重大问题，正确引导地价、房价。必要时，政府可以通过控制地价、以成本核算和限制利润空间等方法。适度间接地干预房地产价格，避免房价脱离居民的购买力水平而影响市场景气。确保房地产业尽快度过危机，保持稳定健康发展。
　　
　　(二)加大金融支持力度。减少金融机构风险
　　协调银行支持信誉好、还贷能力强、有实力的房地产企业和有市场前景的房地产开发项目。规范土地、房屋等资产评估市场，确保对房产抵押价值的评估严格、真实、安全，避免呆坏账损失和信用膨胀，减少金融机构风险。积极发展住房公积金贷款与商业性贷款的组合贷款业务，增加对居民住房消费的有效需求，降低金融机构风险。强化政府监管和政策支持，以更好地发挥市场的作用，避免诱发金融风险。
　　
　　(三)构建多层次的住房保障制度，加快解决中低收入和困难家庭住房问题
　　根据不同阶层、不同需求建立多层次的住房保障体系，拓展保障性住房供应的渠道，尽可能满足更多人的住房需求。一是推行配建保障性住房制度。落实住房建设中经济适用住房和廉租住房的配建比例，规定房地产商开发大型楼盘时，在其所建住宅中应含有一定比例的廉租房和经济适用房，避免保障性住房集中建设，引发“贫民窟”隐患，增加管理难度，同时还可以提高保障性住房配套设施水平。对保障性住房的建设用地，政府应给予无偿划拨，同时给与项目审批优先考虑。二是尽快出台相应的政策，采取公开招标的方式，以低于同类普通商品住房的价格收购符合条件的小户型空置房，作为拆迁安置房、限价商品房和保障性住房房源，出售给符合条件的销售对象。政府出钱购买开发商的闲置房作为保障性住房房源，一方面可以加快保障性住房建设速度，另一方面可以刺激商品房销售，同时政府从开发商手中大量购房，也可以平抑商品住宅销售价格。三是推行经济适用住房分配货币化。经济适用住房在实物分配的基础上，推行货币补贴方式，即具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府按标准给予货币补贴。
　　
　　(四)促进房地产企业做大做强，提高行业的抗风险能力
　　鼓励房地产的大型骨干企业通过收购、兼并等方式努力做大做强，实现资源优化配置，提高行业的抗风险能力。同时要加强房地产开发企业诚信体系建设。进一步完善企业诚信的评定标准，严格评定程序，真正评选出有实力、讲诚信的开发企业，并切实落实奖励措施，树立诚信体系的权威性，营造良好的产业发展环境。
　　
　　(五)推进住房公积金制度改革，提高使用效率
　　通过对现行住房公积金制度的改革，弥补制度缺陷，更好地发挥其住房保障作用。一是进一步扩大公积金覆盖面。针对我区的特点，因地制宜，探索建立合理的操作办法，力争把住房公积金制度覆盖范围逐步扩大到包括在城市有固定工作的农民工在内的城镇各类就业群体，支持这部分人群的住房消费能力；二是扩大住房公积金使用范围。除了通过享受住房公积金低息贷款购房以改善住房条件外，还可以把住房公积金的使用范围扩大到住房租金、物业管理费、维修、装修改造支出等相关住房消费。三是不断创新住房公积金贷款品种，在贷款条件、还款方式、贷款额度等方面放宽限制，尽可能简化手续，缩短办理时间。提高贷款效率。对于中低收入家庭首次购买以自住为主的一定面积以内的住房，实行低息、低首付、贴息政策。
　　
　　(六)建立房地产开发预警监测系统，增强市场调控力度
　　建立全区房地产开发预警监测系统，根据居民收入水平、市场供求等经济因素，对住房的合理价格水平进行分析。采用经济合理房价、房价收入比等多种政策工具和分析指标，对房地产市场及住房价格的风险程度进行跟踪和预警，定期及时准确地发布反映房地产业运行状况的景气分析指数，使之成为经济决策系统的重要组成部分。

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