浅谈房地产项目的风险管理

来源:用户上传      作者: 王利民

　　 [摘要]：房地产项目的实施过程存在着很多风险，正确地对待、评价、处理过程风险，全过程、全方位地的控制，加强对风险的管理，是保证项目目的、项目目标实现的关键。
　　 [关键词]：项目；风险分析；风险管理；规避风险
　　 中图分类号：TU8 文献标识码：B文章编号：1006-0510(2008)09005-02
　　
　　房地产项目的实施过程存在着很多风险，正确地对待、评价、处理过程风险，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理，全过程、全方位地的控制，加强对风险的管理，是保证项目目的、项目目标实现的关键。
　　
　　一、房地产开发项目的风险分析
　　
　　1. 项目的定位风险
　　房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。
　　2. 项目的投资支持能力风险
　　《项目可行性研究报告》出台前后，对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。
　　3. 项目的质量风险
　　在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过"关系"关照通过造成的"投机性"质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到"事前"控制的"永久性缺陷"或者给售出交房后造成的质量"隐患"（实际上就是"质量通病"造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的"实物质量"问题等，因"质量"问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）。
　　4. 项目的合约履行能力风险
　　在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。
　　5. 项目的"政府"风险
　　"政府"风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律，必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。
　　
　　二、开发商项目风险管理的内容
　　
　　1. 合理界定项目覆盖的范围。
　　加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。
　　2. 合理确定项目管理目标。
　　在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。
　　3. 编制《项目管理规划》。
　　对项目工作进行结构分解，对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。
　　4. 根据实现目标的外部环境情况，坚持"事前控制"、"事中控制"的原则。
　　对实施过程中的风险因素，比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析（评估或测算）、评价，实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术，拟订应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。
　　5. 强化风险管理的计划手段。
　　把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。过程中，利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中不确定因素导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。
　　6. 合理组织结构，明确岗位职责。
　　理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。
　　7. 加强合同契约的管理。
　　及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项目的最大利益（计划利润），按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。
　　8. 在项目内部加强实施行为的监督管理（制度管理），避免因人为因素造成的风险。
　　强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据，向计划实施层提示计划执行的偏离情况，对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。
　　
　　三、开发商规避项目风险的对策建议
　　
　　1. 建立或附设企业经常性信息收集和处理机构。
　　研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区（段）域的规划、土地、项目（包括在建和意向）、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。
　　2. 合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力。
　　3. 由于决策失误所造成"决策风险后果"的严重性，企业决策层必须有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力。
　　有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。
　　4. 积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设。
　　逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定适应于ISO9000：2000族质量管理标准的企业标准、工作程序、和工作流程，建立现代的企业管理制度和管理程序，规范企业管理行为，真正地实现工作质量的提高。
　　5. 加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习。
　　及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定，提高"违法、违规"行为的识别能力，规避"政策风险"，避免出现投机风险、政府风险（按照《建设工程质量管理条例》处罚）。
　　6. 加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。
　　7. 利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段，对风险管理过程实施"事前""事中"的有效控制。
　　8. 重视"过程控制"，加强关键部位和关键环节的管理，消除"质量风险"、"协议、契约履行风险"的影响。
　　9. 重视项目完成过程中阶段性工作（过程、活动）。
　　实施结果的评价考核，及时总结经验、关闭阶段性计划，为企业正确认识自身的管理水平和下步工作持续改进创造基础。
　　
　　四、结束语
　　
　　房地产项目的建设是一个有较长周期的过程，项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素，构成了项目过程的各种风险，风险充斥在每个过程（活动）。从某种程度上讲，项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程，而风险管理（识别、分析、评价、处理）是靠企业的"团队"的力量，靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的，每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。因此，建立现代管理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构，重视过程中每个环节的管理，重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设，客观看待风险，对风险进行有效的管理，就会减少或规避风险对企业经营目的和效果的不利影响。

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