不落实，调控就等于“空调”

来源:用户上传      作者:

　　调控的关键在于落实
　　
　　今年5月17日国务院常务会议提出调控房地产市场的六条意见，5月29日国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，这些政策措施坚持了去年房地产调控的指导思想和基本原则，主旨仍然是“稳定住房价格”，突出强调了“调整住房供应结构”。与去年的房地产宏观调控政策相比，新政策在坚持供给与需求双向调解并重的同时，更加侧重对投资性、投机性需求和被动需求的调控。
　　比较而言，今年调控的力度加大了，具体体现为：参与调控的部门在去年七部委的基础上，增加了监察部和国家统计局，这可以看出中央政府意在强化对政策实施情况的监督检查，且高度重视房地产信息统计工作；营业税征收时限从2年调整到5年；对开发建设面积不足１/３或已投资额不足１/４，且未经批准、中止开发建设连续满１年的，按闲置土地处置，等等。同时，调控的政策目标更加明确、操作性更强，比如对中低价位、中小套型普通商品住房开发的套型建筑面积和土地供应面积必须占总面积70%以上的硬性规定，以及要求地方在2006年年底前建立廉租房制度等。
　　今年的政策突出运用了行政手段调控房地产市场，但能否达到中央的预期目标和效果，关键还取决于以下两点：一是地方政府对政策的执行力如何，这些政策能否真正得到贯彻落实；二是房地产调控政策本身是否具有可操作性，是否便于地方各级政府执行。
　　笔者认为，当前房地产市场中存在的一些问题，主要原因是房地产调控的政策和措施在一些地区没有得到有效落实。回顾国家出台的一系列政策，其实很多并不是新政策，而是对原有政策的重申。以闲置土地处置为例，《土地管理法》和《城市房地产管理法》中早有明确规定，1999年国土资源部颁布了《闲置土地处置办法》，2005年的“国八条”也都重申了这些规定。这些法律法规和政策已经非常明确，关键是在执行上打了折扣。由此看来，宏观调控要取得预期效果，不仅在于政策本身，关键还在于落实。
　　同时,今年的调控政策和措施需要进一步明确和细化，增强可操作性，以便执行。例如,九部委《意见》中明确要求，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，“70%”是指每个具体项目，还是针对整个行政区域总体情况？这一直得不到明确。这项政策在实际审批过程中该如何操作，建设审批单位如何控制和确保70%的指标到位；对不符合条件和要求的，如何进行处罚；对项目实施过程如何进行监管等，这些都需要进一步明确和细化。
　　
　　调控中应引起重视的三个问题
　　
　　一是土地供应方式和规模需要做一定调整。九部委《意见》规定：“对中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，明确在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”这对中低价位、中小套型普通商品住房土地供应方式提出了新要求，即要求“竞房价，以招标方式出让”，而不是简单地搞招拍挂。此外，文件中对中低价位、中小套型普通商品住房土地供应的比例也提出了新要求，那么国土资源管理部门需要对土地利用年度计划作出修改和调整。
　　二是警惕外资对我国房地产市场的操控。虽然两个文件均未提到对外资进入我国房地产市场进行控制的问题，但是该问题需要引起各方面重视，因为这些海外游资将影响到我国金融安全和房地产市场稳定。今年1月～3月，房地产业实际使用外资金额14.79亿美元，同比增长47.67%，占服务贸易领域吸收外商实际投资额的一半以上。据调查，境外资金直接流入上海房地产市场的比例在逐年攀升，而今年年初以来外商投资于北京房地产项目的资金也非常庞大。
　　三是发挥税收手段的调控作用，通过开征房屋空置税来调控投机性需求。从去年购房者对房地产政策的反应来看，营业税等经济手段发挥了重要的调控作用，对购房行为影响较大。去年的“国八条”出台后，大量的已购房屋都赶在最后期限前进行转让，以避交营业税。在加大营业税调控力度的同时，针对大量房屋空置情况，可以考虑开征房屋空置税来约束购房者的投机行为。

转载注明来源:https://www.xzbu.com/2/view-652037.htm