国有房地产企业财务风险及防范措施

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　　【摘要】房地产行业是国民经济的重要支柱产业，具有扩大投资和启动消费的双重功效、对于拉动经济增长有重大意义。国有房地产企业作为国有资产，其可持续发展促进了房地产市场的平稳健康发展。在近三十年的房地产经济运行中，国有企业起步晚、基础差，缺乏高效灵活的内部管理机制，因此国有房地产企业要想获得持续的核心竞争力、在市场经济中立足，充分发挥房地产业在国有经济的地位和作用，必须提高财务管理水平、采取强力措施防范、控制财务风险。
　　【关键词】国有房地产企业；财务风险；防范措施
　　【中图分类号】TU694【文献标识码】A【文章编号】1674-3954（2011）02-0166-02
　　
　　我国房地产企业财务风险存在外部原因、资金管理、全面预算管理、成本费用控制、内部控制等五大主因，房地产企业在发展中出现了问题，以下就这些问题进行探讨。
　　一、国有房地产开发企业财务风险的表现形式
　　财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性。
　　1、国有房地产企业的财务风险具体表现为：
　　（1）资金风险
　　国有房地产企业要维持良好的运转状态，需要具备足够的资金，资金链的断裂可直接导致企业无法生存。
　　（2）筹资风险
　　筹资风险指的是由于资金供需市场、宏观经济环境的变化，企业筹集资金给财务成果带来的不确定性。由于房地产开发周期长、投资额大，除了自有资金和预售房款以外，房地产企业需要通过筹集资金用于项目开发。国有房地产企业融资比民营企业稍易，对银行的依赖性更强，自有资本比例相当低。因此一旦房地产市场销售价格、开发成本或者市场吸纳能力发生变化，都会对房地产企业的预期收益产生巨大的影响，出现到期无法偿还债务或者影响到后续开发的资金链。另外，利率波动对负债经营的国有房地产企业影响非常大，贷款利率的增长必然增加公司的资金成本、降低投资者的购买欲、导致市场需求降低。
　　（3）资金监管风险
　　资金监管的风险，主要是国有房产企业的项目开发资金实际使用情况与资金计划、资金需求差异较大，资金的使用流向管控不到位导致的资金风险。
　　（4）资金集中风险
　　资金集中的风险，主要是国有房地产企业的销售回款闲置在项目，无法实现资金集中管理。
　　（5）税务风险
　　房地产开发涉及的税收种类较多，占开发成本的比重较高，税收政策的变化对投资影响较大｡ 国有房地产企业面临的税务风险，主要涉及营业税、所得税和土地增值税三个方面，公司合作项目的合作方式、合作条款会造成营业税及土地增值税的估计不足，导致最终的纳税风险，并对现金流产生一定的压力。
　　（6）成本风险
　　房地产企业成本控制风险源于开发的各个阶段｡在土地获取阶段,房地产开发企业通过招拍挂、项目收购、股权收购等方式来获得所的土地成本越来越高，国有房地产企业纷纷花费巨额资金进行“圈地运动”，导致地王频现，具有一定的成本风险。在建设期间,工期拖延,不仅增加利息支出、管理费用，而且可能错过最佳租售时机导致成本增加，产生成本风险｡
　　房地产投资过程是一个长期的､复杂的过程｡这一过程中存在着大量不确定的风险因素。因此,必须对房地产投资过程作全面､系统的风险分析｡[1]
　　2、房地产企业财务风险的成因
　　（1）外部原因
　　房地产业与宏观经济息息相关，经济发展快时，房地产的需求就会扩张，经济衰退时，房地产的需求会大幅度减缩，土地市场流拍、大幅降价促销日益突出。市场供求关系及货币政策、税务政策、土地政策等外部因素的变化引起房地产市场购买力､市场价格等变化给房地产开发带来一定的财务风险｡
　　（2）资金管理不到位
　　房地产企业需要经历从征地、建筑安装到竣工决算等阶段，投资大、周期长，是典型的资金密集型行业。另外，利率波动导致的筹资成本加大以及税收对房地产的现金流要求国有房地产较强的资金管理能力。由于国有房地产企业自有资本、预售房款及借款的比例不恰当、开发资金过分依赖银行贷款、无法及时足额筹集资金、资金使用流向管控不到位、还款期过分集中、债务到期无法偿还、闲置资金无法集中等资金管理不到位会使资金的使用效益造成很大的不确定性，由此产生财务风险。
　　（3）缺乏全面预算管理
　　房地产项目开发周期长，涉及前期、合同签订、招投标、工程建设、销售等环节。企业在开发成本、开发间接费用、资金使用计划、经营回报、销售回款等方面缺乏全面财务预算，会造成资金管理上盲目运作、成本控制不到位，加大财务风险。
　　（4）成本费用控制不严
　　房地产企业国有房地产企业在项目运作过程中，涉及土地转让、设计、监理、招投标、合同签订、施工、工程变更洽商及索赔、销售委托等过程，开发成本由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费构成，在项目开发过程的关键环节出现控制失误，将给项目造成相当大的成本风险。
　　（5）内部控制不到位
　　国有房地产企业股东大会多半流于形式，没有发挥应有的功能；董事会内部治理不健全，没有形成科学的决策机制；管理层缺乏有效的激励与约束机制导致的法人治理结构弱化以及付款程序不健全、资源配置不到位、业务流程不统一、管理职能模糊形成的控制监督不到位。总之，房地产企业缺乏健全而有效的内部控制机制，就会暴露企业管理体制的欠缺，成为酿成财务风险的源泉。
　　二、房地产企业财务风险的防范措施
　　财务风险防范措施指企业在充分认识其所面临的财务风险的基础上，采取各种科学、有效的手段和方法，对各类风险加以预测、识别、预防、控制和处理，以最低成本确保企业资金运动的连续性、稳定性和效益性。[2]
　　1、建立财务风险预警系统
　　财务风险并非在一朝一夕内形成，而有一个较长的潜伏时期，因此要建立财务风险预警系统，对企业经营活动中的潜在风险进行实时监控。国有房地产企业结合行业特点、市场情况、金融环境等因素，以财务报表等资料为依据，利用存货周转率、净资产收益率、资产负债率等财务指标及销售面积、开工面积、房屋销售率等经营指标分析经营活动的全过程，对处于预警区的业务实施重点监控，一旦发现某种异常征兆，及时采取应变措施，以避免和减少风险损失。
　　2、加强资金管理
　　房地产投资涉及宏观政策法规、供求状况、需方消费倾向等各因素变动影响，容易引起资金链断裂。因此加强资金来源、资金动态监管、资金集中的风险管理尤为重要。
　　3、资金来源的风险管理
　　房地产公司资金来源主要有自有资金、筹资资金、销售回款。筹资资金是指企业通过各种方式和法定程序，从不同的资金渠道，筹措所需资金的全过程。筹资风险的管理包括筹资时机的选择、筹资规模及结构的确定。
　　（1）选择适当的筹资时机。
　　（2）确定合理的筹资结构。
　　4、资金动态监管的风险管理
　　国有房地产企业运用实时财务信息来跟踪监督资金流，定期向项目收集资金使用情况表，对项目资金的收回、支出、结存状况进行监控，通过控制付款节奏、安排资金进度、严格付款流程，实施资金存量的动态连接。结合市场环境及实际问题，严格对资金的请领和使用进行管控；在资金使用的各个环节实行严格的授权审批制度，规范项目的资金拨付程序，力图实现资金的全过程监控。
　　5、资金集中的风险管理
　　对于资金集中的风险管理，国有房地产企业首先要做好客户的资信记录，确保按揭贷款及时到账。其次，各项目公司的销售回款除了用于日常开支及工程支付以外，其余款项需回笼至企业集中资金管理。

　　6、加强全面预算管理
　　全面预算是指依据公司的发展战略和年度经营目标，对预算年度内经营行为合理预计、测算并进行控制和监督的活动。企业通过实施全面预算管理，构建高效整合业务流、资金流、信息流的管理模式，提高公司资源配置能力，强化财务资金管理，是适应市场波动性，有效防范财务风险的必然选择。
　　房地产企业以项目预算和资金预算为基础，对项目的工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行整体预算，对企业资金的来源与使用、收入与支出、开发成本等作出具体安排。首先，企业在预算编制中，以战略规划为导向，科学预测年度目标，全面预测财务收支和经营成果，合理配置资源，细化预算目标，满足开发资金需求。其次，事中对资金的使用情况、开发成本进行控制，对关键环节重点管理，严格控制营业额、利润等关键指标，增强预算的控制力。最后，事后在预算反馈阶段，认真分析业务预算、资金预算及成本费用预算执行情况，查找预算执行差异的原因，及时采取应对措施。
　　7、加强税务风险管理
　　税务风险是一项系统工程，涉及到国有房地产企业的方方面面，需要各业务部门积极参与，对税务风险实行动态管理。国有房地产企业系统持续地收集内外部相关信息及税收政策的变化，识别、分析经济形势、市场竞争和融资环境等外部因素及企业战略规划、重大经营决策的内部因素，查找经营活动中的税务风险，对每种业务环节可能涉及的税收风险提供建议。
　　8、加强成本费用管理
　　国有房地产企业应建立有效的成本控制管理体系，实行严格的成本核算和监控制度。首先在开发成本控制方面，公司准确估算招标数量、工程量清单、合同清单；监督合同进度款支付符合项目实际进度。其次，在进度管理方面，公司审核项目开发的全案里程碑及年度开发进度计划，确保工程按计划实施。最后，在合同管理方面，谨慎对待合约签订过程，处理好与合作方的关系，避免因合同纠纷导致工程延期以及费用增加成本风险。
　　9、健全内部控制制度
　　加强房地产企业内部控制，建立健全内部控制体系，是企业自身的需求，也是企业面对市场风险与挑战的需要。国有房地产企业应健全内控体系，明确权责分配体系，完善制度建设。
　　首先，要完善公司治理结构。股东大会、董事会、经理层和监事会各司其职，协调运转，相互制衡，实现科学管理，形成完整的决策、激励和制约机制，提高风险控制能力。其次，要建立管控监督体系。在适度集权的基础上，企业理顺内部管理关系，建立权责分配合理、资源配置科学有效、业务关系顺畅的管控体系。在合约、招投标、成本、付款审批方面实施节点的重点监控和管理，并把管控贯穿到业务流程的每一个环节，从而更好地防范和控制财务风险。[3]
　　三、结论
　　国有房地产企业要想在市场经济的大潮中立于不败之地，必须在资金、预算、税务、成本等方面不断加强管理，并根据政策变动及时调整投资策略，有效控制财务风险。
　　
　　参考文献：
　　[1]财政部编.《企业财务通则》[M]，中国财政经济出版社，2007.
　　[2]包红霏.《房地产会计学》[M]，大连理工大学出版社，2008
　　[3]吴水澎 陈汉文 邵贤弟.《论改进我国企业内部控制》[J]，会计研究，2000.

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