投资性房地产公允价值计量模式分析

来源:用户上传      作者: 刘文欢

　　摘要：近年来投资性房地产已成为备受企业青睐的投资方式之一。国家对土地增值税的清算也促使房地产企业向综合型地产商转型。企业愈加重视对投资性房地产的核算。新会计准则中对投资性房地产的核算引入了新的计量模式――公允价值。本文试通过分析采用公允价值核算投资性房地产的动因。指出存在的主要问题及规避途径，以期为公允价值在投资性房地产企业应用提供参考。
　　关键词：公允价值投资性房地产计量属性相关性
　　作者简介：刘文欢(1984-)，女，山东青岛人，山东经济学院研究生部硕士研究生
　　
　　一、公允价值计量模式的引入
　　
　　(一)公允价值的含义及启示国际会计准则委员会(IASC)在IAS32和IAS39中将公允价值定义为在公平交易中，熟悉情况的自愿当事人，进行资产交换或负债清偿的金额。美国财务会计准则委员会(FASB)在SFAS N0．157中将公允价值定义为双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中，自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。英国会计准则委员会(ASB)将金融工具公允价值定义为在公平交易中，亦即在非强制性和非清算性销售中，熟悉情况的当事人自愿据以交易(该金融资产或金融负债)的金额。我国在新颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为在公允价值计量下，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。我国主要是借鉴国际会计准则委员会对公允价值的定义，将计量对象确定为资产与负债，交易主体确认为市场参与者，更加强调双方的交易是在自愿条件下进行的，价格是双方达成的，任何一方对达成的价格都没有异议。
　　
　　(二)公允价值的特征分析公允价值是动态的计量，受时间、空间变化的影响较大。同一交易在不同的时间进行，交易双方达成的公允价值可能不同；同一交易由于交易地点的不同，交易双方达成的公允价值也不尽相同。公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。相关性和可靠性往往是此消彼长的，很难达到统一。与历史信息相比，公允价值是面向现在和未来的，有利于利益相关者做出预测和决策，很大程度上提高了会计信息的相关性；与此同时，根据国际会计界的最新研究表明，随着估价和现值技术的发展，公允价值将能够在各种复杂的经济环境中(存在活跃市场或非理想环境下)取得客观可靠的市场价格或现值，从而能够更好地体现会计信息的最高原则“真实与公允”。公允价值体现交易的公平性。从国内外对公允价值的阐述中可以看出，公平性是公允价值的核心属性。要保证，获得的公允价值具有公平性，必须使交易双方在交易过程中满足四个条件：一是双方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-双方相互熟悉彼此的情况，信息较为完备；三是交易双方自愿让渡资产或清偿债务，而不是强制地转让；四是交易双方的经营是持续经营，而不是面临破产清算。
　　
　　二、投资性房地产公允价值计量的动因分析
　　
　　(一)投资性房地产的界定国际会计准则委员会(IASC)在IAS40中解释投资性房地产指为赚取租金或为资本增值。或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目；是为投资目的而持有，并且其租金收益是可以公平协商的。不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租给并由集团内另一公司占用的房地产。我国新会计准则规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物；并明确指出自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。虽然各国对投资性房地产的定义存在差异，但都表明了投资性房地产具有保值和投资的双重功能。投资性房地产和企业拥有的其他房地产最大的不同表现在持有的目的和产生的现金流。从持有的目的来看，持有投资性房地产是为了取得投资收益，而不是为了使用或作为产品出售；从产生的现金流来看，投资性房地产是一个独立的现金产出单元，产生的现金流量之归属于该房地产，而不会归属于在生产或经营过程中所使用的其他资产。我国新企业会计准则对采用公允价值核算投资性房地产的相关规定。一是采用公允价值模式计量的，应同时满足两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理地估计。二是采用公允价值计量模式，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。三是已采用公允价值模式计量投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
　　
　　(二)投资性房地产公允价值计量的必要性首先，全球经济一体化要求公允价值的引入。我国加入WTO以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。其次，公允价值能更好地表现投资性房地产的特性。对房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。如(图1)所示，拥有投资性房地产企业在2006年第三季度，在运用公允价值前后，其租赁收入对毛利率的影响差异明显。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。再次，拥有投资性房地产的企业存在的问题要求引入新的计量模式。一是经营风险加剧。随着投资性房地产市场的繁荣，企业的大部分资金流入该领域，造成了企业内部产品结构的失衡，不可避免地增加了企业的经营风险。企业对房地产的投资，其资金大部分都来自银行贷款，房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性，一旦出现房地产泡沫，企业将会一无所有。根据国家统计局发布的数据显示，2005年我国房地产开发企业资产负债率高达72.7％，可见房地产企业经受着极大考验。二是对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。近年来，我国房地产业发展速度很快，大中城市的市中心商业地产价格长期高涨，持有大量土地或者商业地产的上市公司其资产的实际价值较账面价值溢价很高，如果企业未能合理地反映该部分资产的价值，就不能更好地体现这些公司股东权益。三

是对于主要经营投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。
　　
　　
　　(三)投资性房地产公允价值计量的可行性良好的市场环境有利于公允价值的取得。随着我国房地产市场的不断发展和完善，在许多方面已经达到公开市场的有关要求，与其他类型的市场相比，公允价值在房地产市场上较易取得，不容易受特定主体的操纵。与此同时，证券市场的监管机构在很大程度上提高了上市公司运作的透明度，加大了对舞弊的查处力度，将逐渐形成以市场规则为主，相关政府机构监督为辅的机制，为公允价值的运用提供了适宜的“土壤”，企业能够根据自身的需要取得合理的公允价值。房地产评估行业的发展对公允价值的引入意义重大。我国早在1994年就颁布了《城市房地产管理法》，明确了国家实行房地产价格评估制度；1999年又发布了《国家标准房地产估价规范》，建立了比较完善的房地产估价理论和方法体系。另外，我国拥有较高素质的房地产估价师队伍，目前房地产估价师已有两万多人，全国已注册成立的房地产估价机构有3000多家，其中一级资质机构100多家，这为采用公允价值核算投资性房地产提供了良好的条件。会计人员素质的提高有助于公允价值的选择。近年来我国各相关部门大力开展会计人员的后续教育，及时为会计人员补充新知识、培训新技术，使得会计人员的素质大大增强，有助于会计人员更加理性地选择公允价值，在实务中更加准确地使用公允价值。新会计准则的规定更具操作性。新企业会计准则对投资性房地产采用公允价值进行核算做了细致的规定，充分考虑了我国的国情，使得公允价值的运用对企业的实务更具有操作性，有助于企业较快地掌握公允价值核算方法。如在投资性房地产准则中，规定禁止采用含有较多假设的估计价值，以防止公允价值被滥用。
　　
　　三、投资性房地产公允价值计量的困境及路径选择
　　
　　(一)投资性房地产公允价值计量的困境分析从宏观经济环境层面看，一是税收问题亟待解决。采用公允价值对投资性房地产进行计量，拥有投资性房地产的企业将拥有相当可观的资产升值空间，使过去企业隐性的收益在报表中显现出来，投资性房地产的增值部分将计人当年的利润表，在现行税法的规定下，企业将缴纳更多的所得税。另外，采用公允价值模式不对房地产计提折旧或进行摊销，通过逐年计提折旧达到抵税的方法便不能应用，这也将造成企业多交所得税。通过这种方式国家便可在一定程度上通过税收杠杆来遏制房地产市场的投机行为，严控投资性房地产市场的泡沫经济，增强房地产市场的稳定性，也更利于国家实施对房地产市场的宏观调控。但新会计准则规定，投资性房地产的核算可以根据企业自身的情况选择采用历史成本还是公允价值进行核算，企业为达到避税的目的，增加企业的留存收益，在很大程度上会仍采用历史成本的核算方法，公允价值的优越性就难以体现，国家的宏观调控也就难以进行。二是市场规范的程度仍有待提高。目前我国的房地产市场与国外发达国家相比，市场的完善程度仍有待提高；受相关利益的驱使，交易过程中仍存在非法牟取暴利的不规范行为，一些上市公司为满足二级市场增发、配股以及经理人股票期权计划的需要而操纵利润；市场的法制建设也相对落后，尤其是对公允价值信息的控制规范没有制定。从微观企业主体角度看，一方面获取公允价值的成本较高。新会计准则借鉴国际会计准则中的有关做法，列举了确定公允价值的方法：其一，活跃市场上存在着与投资性房地产有相同或相近地理位置和资产状况以及有类似租赁合同的房地产，在确定投资性房地产的公允价值时，可以参照类似房地产的现行市场价格。其二，活跃市场上存在着与投资性房地产有不同地理位置和资产状况的房地产，在估计投资性房地产的公允价值时，可以参照不同地理位置和资产状况的房地产的现行市场价格。其三，最近期间房地产市场交易不活跃，但是房地产市场上存在着与投资性房地产同类或类似的其他房地产的最近交易价格，在估计投资性房地产的公允价值时，可以参照此类房地产最近交易价格。从这三种方法中可以看出，采用公允价值计量需要有规范的房地产交易市场和客观公正的评估机构，涉及多个经济环节，评估难度较大，企业每年的评估费用会增加企业的成本。鉴于成本效益原则的考虑，可能造成公允价值评估的不规范，公允价值取得的随意性。另一方面是企业利润波动较大。企业采用公允价值核算后，不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，期末公允价值与账面价值的差额直接计人当期损益。这样在我国投资性房地产市场的加速发展中，投资性房地产升值潜力较大，每年的重估增值额将持续为正值，即利润将会得到持续地额外提升。但在我国房地产市场波动较大的情况下，并不能排除部分投资性房地产出现贬值的可能，从而引起利润的较大波动，导致企业先盈后亏，加大企业的经营和财务风险。三是会计计量理念的转变较难。从会计的发展史可以看出，自从持续经营的观念确立以来，历史成本便在会计计量中占据了主导地位，再加之历史成本的可核算性、可靠性等的特点，使其成为了最基本的计量属性。尽管历史成本存在不少缺陷，但从目前的状况看，其他计量属性很难取而代之．二十一世纪将是公允价值与历史成本相互补充、并存的时代。从我国对公允价值的“先用后弃，弃而又用”的发展历程也可以看出，公允价值作为一种与历史成本观有明显差异的计量理念的确需要一个被公众接受、普及和完善的过程，在其发展过程中可能会遇到各种挫折。
　　
　　(二)投资性房地产公允价值计量的路径选择国家政策方面：首先，税务部门应减轻企业的税收负担。国家的相关税务部门应出台相关的措施，对实施新会计准则采用公允价值核算投资性房地产的企业当期产生的“浮盈”，给予一定的税收减免或者暂时不征收由于公允价值计量增加的收益。以更好地推动公允价值在实务中应用，减轻企业的税收负担，打消企业的顾虑，避免企业为避税而倾向于继续使用历史成本计量模式。其次，证券市场监管机构加大监管力度，防止利润操纵。证券市场监管机构对拥有投资性房地产的上市公司应加大管理力度，制定相关科学合理的考核指标，以防止企业为保牌或配股而利用公允价值操纵利润的情况出现，规范上市房地产公司相关信息的披露，对收益的来源与变动予以密切地关注，对违规的上市公司加以严惩，增加其赔偿的金额。最后，完善公允价值评估的相关规定，保证公允价值的准确性。国家财政部门需加快制定有关公允价值取得、评估和变动的相关细则，可借鉴香港的相关规定，对采用公允价值的房地产企业，可以规定企业每年度必须聘请独立的测量师对其投资性房地产进行评估，以作为公允价值的确定依据，并在年度报表中作详细地披露，以保证信息使用者及时了解投资性房地产当期账面价值的增减变动j公允价值确认的方法等情况。在国家政策支持下，企业的策略选择：首先，企业要加快公允价值信息数据库建设，以降低获取公允价值信息成本。为获取公允价值的相关信息，企业应根据其所涉及的房地产业务类型，应建立容量大、时效性强且与企业相关的公允价值信息数据库，注重平时的积累，及时获得房地产市场的相关信息，以方便财会人员在对公允价值的计量时能够快速地选取适当的参数，准确评估企业投资性房地产的公允价值。其次，实现企业融资方式的多元化，降低企业的财务风险。目前我国房地产企业大都依靠银行贷款进行项目开发，绝大部份资金来源于银行，自身面临很高的财务风险。因此，房地产企业要立足于长远发展，应实现资金来源的多元化，合理地确定企业的资本结构。最后，调整企业的产品结构，降低利润波动带来的风险。根据相关数据显示，近三年来我国商业地产的投入产出比为负数，风险较大；而国家近来相当关注中、低价位房屋的建设情况，并给予了一定的优惠条件。因此，拥有投资性房地产的企业应根据经济环境的变化，及时调整经营理念，实现产品结构的多样化，运用差别化战略和多元化战略，降低利润波动带来的风险，增强企业抵抗风险的能力。

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