房地产开发项目的动态财务管理方法探究

来源:用户上传      作者: 高琪

　　摘要:房地产开发项目因为周期长，成本大在管理中容易因为复杂的经济环境和自身管理的漏洞而造成成本失控，因此采用动态化的财务管理模式，对开发项目进行全过程的动态监控是十分必要的，通过实时化监控，控制成本的消耗和调整，是完全可以起到控制成本的目的。
　　关键词:项目开发动态管理成本控制财务管理
　　
　　一、动态财务管理与项目开发
　　动态财务管理实际上是一种财务管理的方式，所谓的动态化管理就是在管理中利用对结果的模拟来实现对目前财务管理的措施和方法的改进，是一种预测式的财务管理方法。主要的手段就是利用动态化的管理指标和预先设置好的管理工具和财务分析的方式对财务实现管理，从而表明企业财务信息受到某种因素制约是会如何发展。动态财务管理是一种整体性很强的财务信息管理模式。动态财务为项目的贡献可以利用公式说明：
　　收入-动态成本=毛贡献
　　毛贡献-静态成本=动态净贡献
　　在动态财务管理的模式下，企业经营的越好其动态的成本也就越低。对房地产企业来说，动态的财务管理就是在企业实行项目管理和日常经营管理中，通过对财务目标的设计以及经营状况的预定，选用一系列的动态财务指标，利用计算机等辅助管理工具与动态分析算法的支持，帮助分析企业项目达成中可能受到的不利因素，从而将其纳入到目标达成的动态化管理中，不断的对比目标和进度之间的差距，并进行修正和控制，以此实行动态化的财务管理。
　　二、房地产开发项目的动态财务管理系统
　　(一)动态财务评价指标的选取
　　首先，动态财务评价是对企业的各期财务概况的纵向比较。这不同于静态财务评价的横向比较，必然要求两时期的评价指标是一致的，这样的纵向比较才会有意义。采用定量处理方法，不同时期的财务指标，其样本数据必然有差异，从而不同的时期就会有不同的选取结果。如果每期用不同的评价指标，势必会影响动态财务评价本身的稳定性与可比性；如果固定只用某一期的选取结果，则又会影响到其他时期指标选取的代表性，这也是定量选取方法应用动态研究的最大局限。
　　其次，以定性指标为主导。虽然定性的选取评价指标，结果会受到研究者视角与认知的限制，带有明显的主观性，但是相对定量方法的不足，以及实际操作的繁琐，在实际研究中大多数的文献还是以定性方法为主。特别是对于财务评价指标体系的构建，这一方面的研究已经相当广泛与深入，并已形成了一些重要的、具有共识的评价指标体系。因此，动态财务评价的评价指标还是应以定性的选取为主。
　　(二)开发项目中动态管理所需达成的管理效果
　　在建立起管理系统模式后，就要使得系统的功能得到发挥。在实现动态化财务管理的过程中，在建立成本控制为基础的思路后，就应当在实际的管理中将成本控制思路拓展到每个管理环节中，并明确每个环节对成本控制所能起的的作用。动态管理应可以通过分析和统计、执行情况反馈管理效果，评价动态管理的效率。
　　(三)动态财务管理的模块划分
　　1、信息管理
　　此类管理内容就是对基本的项目进度信息进行管理和搜集，并进行基础项目的目标设定，包括了项目信息和初始目标的管理功能。通过信息管理财务人员可以了解项目进程的基本情况，并了解项目初始目标的情况。对不同的开发项目而言，信息管理的内容是因项目而异的。而这些信息是动态财务管理的基础。
　　2、评估管理
　　此项管理内容包括了现金流和财务评估，主要是对资金流量、动态流量、财务状况评价进行具体的管理。依据基础信息，财务管理的资金流量是固定的，并且完成了项目成本目标的设定，此时资金流量分析将把目标流量和动态流量作为一个分析组，一一对应，一个是反映初始目标下资金流量分析结果，一个反映的项目进程中的资金流量变化。此种动态的管理将得到反馈的信息，借此完成成本控制。
　　3、动态成本控制
　　利用项目的初始成本目标和动态成本信息，动态管理就可以完成制定目标和控制目标，并以此完成成本目标制定和实施监控。具体实施的方式就是在初始成本目标的基础上对按照项目特征将成本目标划分为细致的子目标，然后在监督系统的管理中完成成本目标的下达和实施，再将形成的实际成本反馈回来，完成对比，实现监控，并通过分析完成动态化的调整。
　　三、项目动态财务管理的实施
　　(一)前期工作
　　在项目确立的初期，按照项目的特征财务部门进行相关的信息收集和整理，以此为后期的目标和管理实施做好基础性的工作，因为整个动态化的管理实际上就是对信息的动态化监控和调整。
　　(二)完成成本目标设计
　　在资料汇总的基础上，财务管理人员应按照项目的具体情况将总体投资进行分解，此过程可以利用计算机辅助进行，将各个阶段、各个部门的成本进行划分，形成细致的一一对应的成本目标，并在项目开始前进行下发，同时规定时间节点对成本目标的实施和完成情况进行信息交流，并对其进行调整。
　　(三)实现动态管理
　　此过程就是对成本管理进行跟踪，即在实施阶段参照确定的目标成本进行管理，利用每个阶段的执行情况进行评价和小结，并根据评定的结果反馈给相关的部门，使其可以对工作进程进行及时的调整，或者反馈基层意见，进行成本的再次调整。这样的管理就可以保证项目成本目标在财务管理的控制下，实现按照项目进度的动态化管理。同时在实施中，利用计算机辅助功能，对项目进行中形成的复杂的目标完成情况进行汇总和分析，由此实现对问题的及时解决，并可以随时对成本目标进行调整，即完成了动态财务管理的实施。
　　参考文献：
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