基于公共经济学原理看杭州近年房地产政策变化
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摘要：G20杭州峰会结束后，杭州房地产销售迎来高峰，地价及房价飙升。本文从杭州市政府逐步加码房产调控政策，采取购买条件愈发严格、利率逐步上涨及积分落户、摇号买房、“限酒令”等方式，以公共经济学角度的公共产品属性和有偿属性进一步分析此类问题产生的原因，总结得出建设保障性住房、提供优惠政策集资建房、建立完善多元化的房产金融体系等有效措施。
关键词：公共经济学 房地产 政策调控
一、案例内容
G20杭州峰会结束后，杭州房地产销售迎来高峰，主城区拍出地价及二手房成交价直线飙升，周边如大江东工业区、未来科技城等房产价格迅速翻番。面对此类情况，市政府认识到房价调控的必要性，随即着手推行陆续加码的调控政策：
2016年9月19日起，杭州重启楼市限购政策，在市区限购范围内暂停向拥有l套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。
2016年9月27日起，杭州实行土地新政，规定土地溢价满100%，须在一个月内付清土地全款;溢价满120%，一个月付清全款，并且现房销售;溢价满150%，不再报价，一个月付清全款，现房销售，并且以配建养老设施面积多少决定最终竞得方。
2016年9月28日起，杭州重启限贷政策并限制购房落户，同步上调公积金贷款二套房首付比例（由不低于40%调整为不低于50%）、商业性住房贷款二套房首付比例（由不低于30%调整为不低于50%）、暂停购房入户。
2016年11月10日起，对不能提供自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房和二手住房，不得通过补缴方式购房。首套房首付款比例不低于30%，二套房首付比列不低于60%，第三套及以上住房贷款暂停发放杭州首套住房公积金贷款比例由原先的最低2成调整至最低3成，二套房则由最低5成调整至6成。
2017年3月3日起，外地家庭购房须提供过去3年内在市区连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明，对不能提供以上的非本市户籍居民家庭暂停出售新建商品住房和二手住房，不得通过补缴方式购房。对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住房，对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。富阳区、大江东产业集聚区纳入限购范围。3月24日，加码溢价50%现房销售、溢价70%竞自持、自持100%竞价养老配套等土地拍卖新规;3月28日，加码单身限购一套、认房认贷、公司购房3年可售及临安、桐庐、淳安、建德4县户籍需满两年后购房等;7月12日，取消溢价50%现房销售、保持溢价70%竞自持等。
随着调控加码，杭州临安、桐庐、淳安、建德成为炒房户的重点投资对象，其中又以临安为甚。2017年8月11日，浙江省政府发布通知，经国务院同意，调整杭州市部分行政区划，撤销县级临安市，设立杭州市临安区，以原临安市的行政区域为临安区的行政区域。至此，临安区已无新房可售，土地新拍价格已近14000/m2。10月1日，浙江省全省改变土地拍卖方式，全面实行网上土地拍卖。
2018年1月1日起，杭州居住证积分管理办法正式实施，侧面对房地产热度的降低起到了极大的积极作用;4月4日，杭州实施商品住房公证摇号公开销售工作，成为继上海、南京等地之后，又一采取商品住房销售摇号制度的城市;4月24日，呼之欲出的“限酒令”出台，规定杭州市区（含十城区）范围内拟出让的商业商务用地，规划条件中增加”不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于S00平方米;6月26日，在住房限购区域范围内，明确暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手房）;7月17日，出台规定，自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年，租赁价格一经确定，原则上1年内不得上调;10月12日，明确2016年11月8日以后签订土地出让合同且土地出让合同中载明全装修的住宅项目，或开发企业自主选择以全装修（或精装修）方式进行销售的住宅项目，在申请商品房预售许可（或现售备案）时，开发企业应当按要求提交装修工程施工许可证。
二、案例分析
杭州市政府之所以进行不断加码的房产调控政策，最主要的是当地房产价格过热，会引发各类社会性问题，而导致房产异常發展的原因主要有三个：第一，大量热钱流入，推高了房产价格;第二，成本上涨。如建材价格、地皮价格;第三，房产过度市场化。但这都是房产价格飙升的表面原因，下面基于公共经济学原理进行深层分析：
（一）房产的产品属性归类
公共产品又可以称为公共财货、公共物品，是私人产品的对称。是指能为绝大多数人共同消费或享用的产品或服务。一般由政府或者社会团体提供。特征是具有受益上的非排他性，即一些人对该产品的利用，不会排斥另一些人对它的利用：消费或使用上的非竞争性，即一些人对该产品的消费不会影响另一些人对它的消费。
公共产品大致上分为纯公共产品和准公共产品。纯公共产品是指为整个社会共同消费的产品。严格来说，纯公共产品是在消费过程中具非竞争性、非排他性的产品，任何个人对它的消费都不会减少别人对它进行同样消费的物品与劳务：准公共产品亦称为“混合产品”，存在于私人产品和公共产品之间，不具有纯粹的私人产品或公共产品属性，但又或多或少地同时具备这两种产品性质的产品和服务。
作为人类生活必需品的房产类产品，是本文的讨论对象。它具备公共产品的性质，但从我国目前还处于社会主义初级阶段的基本国情来看，真正无条件实现房产由国家全部提供，也就是实现公众住房的“公共”属性，是无法实现的。究其原因：作为住房主导供给对象的我国政府，每年的住房供给量无法满足公众对住房的需求，也就无法保证公平分配原则，公众需经支付一定比例的资金成本才能消费该物品。因此目前及至以后很长一段时间，房产类产品需要需归属于准公共产品类。 （二）公共产品的有偿提供
纯公共产品的本质特点之一——非竞争性，要求消费者对供给者带来的边际拥挤成本和边际成本为零且只能为零，这会导致那些作为开发商的私人身份者不愿意提供公共产品。另外，纯公共产品的另外一个本质特点——非排他性，是指产品投入消费领域，任何人都不能独占、不能专用，且想将其他人排斥于该产品消费之外，不允许其享受该产品利益，这是不可能的。综上所述，提供此类纯公共产品的只能是不以利益为目的的政府部门。
但是，诺贝尔经济学奖得主罗纳德-哈里-科斯却认为，一旦交易成本为零，私人部门也可以提供公共产品。不可否认的是，由于公共产品的纯公共产品和准公共产品的分类，可以认为对其中的部分产品进行收费，这为私人部门产生公共产品提供可能性，这在某些发达国家有一定实践并取得了一些成就。而针对我国目前的国情来看，法律法规制度滞后、市场运行不规范等弊端的存在，极易容易出现公权私用、权钱交易、寻租等乱象，使政府沦为私人利益服务的“护航者”、“保障者”，进一步使私人获得垄断地位，谋取垄断暴利，导致公众的利益遭威胁。回顾我国1998年第一次房改后的这20年，房产、地产价格飙升，房地产行业垄断趋势愈发厉害，公有住房向私有住房倾斜力度愈发加强，住房的公共属性逐渐变淡。
如表l所示，房改前，1986年全国城镇住房普查时，公有住房占84%，私有住房16%，政府公有住房占9%;到了2014年，公有住房下降到18%，私有住房上升到82%，政府公有住房下降到只占3.7%。且該类倾斜仍在继续拉大，因每年公有住房的不断卖出，私有住房的不断上市，特别是，政府公有住房丧失了新增来源且慢慢消散。但是，在实行私有制或完全市场经济的国家和地区，至今也并不排除公有住宅的存在，且占有相当比例日。
此外，现实中商品房数量增长的同时，房屋的空置率也必会随之增多。高收入人群的购房无限制行为，导致供不应求、房价虚高，使得低收入人群无买房能力。而房产商只需售出较小部分的商品房即可收回较大部分的建造成本，导致其可拥有更多空置商品房。由此，政府一般会采用供应更多土地的方式来加大商品房的供应。进而解决以上问题。但从我国的实践证明来看，此方式无法有效来降低房价。
综上所述，由于缺少对住房公共产品属性的认识，再加上法律制度滞后、市场运行不规范等造成目前住房公共属性逐渐流失，以至于房价高涨。而市场失灵问题，仅依靠市场经济作为资源配置的手段是远远不足的，政府需要从原因入手，加以行政手段的调节，缓解房价高涨局面。
三、总结与建议
行政、制度、金融、财政等手段是政府采用较多的方式。我国也已采用了相应手段，例如征收房产交易税及所得税、不动产税等等。政府期望以此类手段的实施达到遏制房产需求的目的以降低房价。但因没有触及根本，作用不大。对此建议从以下三方面入手解决。
（一）大批量建设保障性住房，促房价合理有序回归
充分正确认识住房的公共属性，坚持依靠现行政策调控房价，加快建廉租房、设经济适用房等明显具有公共性质的保障性住房，扩大有效供给，增加公有性住房比例，促进供应方和需求方的平衡，减少低收入人群的住房压力，促房价合理回归。
（二）制定优惠政策，鼓励集资建房
影响房价的主要因素是土地价格，导致目前房价虚高的原因之一是土地成本费用高。因此政府应针对土地政策加强宏观调控，提供优惠政策，并鼓励多元主体集资建房，分摊房屋建设的成本费用。通过多主体影响，使交易成本或费用低于一般市场价格，以达到控制房价的目的。
（三）加大土地供应量，促进房地产金融体系多元化的建立
政府加大土地供应量，提高房屋供应量，促使竞争产生以降低建房成本，房价下降。此外，房地产金融体系多元化的建立也相当重要，应有序有控制地批准各行业进行房地产投资，或将投资资金作为房产投资基金，以有效控制炒房。
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