商业物业的管理与运营
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摘要：本文主要以商业物业的管理与运营为重点进行阐述，结合当下社会经济体制发展趋势为依据，从几个方面进行深入说明并探讨，旨意在为相关研究提供参考资料。
关键词：商业物业 管理运营 有效方式
在社会经济体制的发展进程中，我国国民经济水平整体在逐渐提升，商业物业作为物业管理行业中的一种表现形式，受到房地产的研发影响，现阶段我国商业物业在管理和运营中存在些许问题，所谓的商业物业，主要是指在建设期间具备商业特征的房地产，在城市规划与建设体系中占有重要的地位，可以充分的为消费者提供服务的一种场所。然而在实际的商业物业经营和管理期间，取得的效果并没有十分明显，因此怎样在新时期下保证商业物业的管理效率与运营效率，作为每一个工作者需要认真思考的问题。
一、新时期下商业物业管理与运营存在的问题
1.管理技术和经营思想存在滞后性。对于我国现有的商业物业组成结构，其具备较多的零售商家，在标准化的管理之后塑造商业物业的良好形象比较重要。然而商业物业的管理工作难于其他行业的管理工作，比如全部的零售商家接受收银的统一性、全部零售商家营业时间的统一性，零售商家接受促销活动开展的统一性等，所有不管是物业企业管理或者业主管理，在一定程度上都会存在经营思想与管理手段的滞后性，导致商业物业塑造的形象受到损坏，进而降低客户光顾的积极性以及兴趣，阻碍商业物业的长久发展。
2.商业物业的建设具备重复性。对于商业房地产在发展期间，商业物业的空闲情况也受到我国人类的广泛关注，针对我国先进城市内零售类型的商业发展情况，包括广州城市，其存有多种住宅以及办公楼房，且具备较高的商务物业空闲率。这种现状不仅体现出我国现有的商业地产在发展期间一定的盲目性，还体现出多次建设的结果，出现商业物业建设的同质化，主要原因是商业地产管理者以经济效益作为目标，邀请大量的商业投资商家进行投资，然而在实际投资与商业建设期间受到规划不够统一的影响，导致多次建设以及商业空闲的情况时常发生。
3.商业和地产相互脱节。现阶段，诸多开发商家将建设的目标放在商业起始阶段的开发商，地产企业总是会把开发顺利的商场出售给中小型企业的投资者，之后投资者以某种方式出租给零售商家。这一个理念体现的是物业管理中的商业化管理思想。同时商业开发商家过于关注商场中出售的面积，忽视了在出售之后商业运营的实际情况。依据运营良好的商业项目管理形式，往往都是采取出租的手段，但是并不会出现独立商铺被出售的情况，现阶段地产和商业两者之间的关系为：这两种形式的投资资源缺少相互结合的力度，而地产商没有找到对应的主体，导致商业主体无法切合实际的找到商业物业经营的项目。
4.商业经营缺少特色。现阶段诸多商业项目都具备以招商为目标的招商理念，而商家客户的组合形式便会缺少一定的协调性，在这种情况下开发商家以招商标准为核心，没有综合思考到商家客户的组合形式，在某种程度上给商业物业今后的发展留下不良的隐患。
在实际经营期间，商业业主和商业的使用者自身经营意识不足，盲目的建设一些商业，且没有明确经营市场经济以及其在商业中存在的位置，部分商场在经营方面缺少一定的特色，降低客人回顾的几率。此外，一些城市所开发的商业物业时不时会出现开盘火爆、开业冷清的问题，促使顾客犹如在商场中看画展一样，购买商品的几率降低，以致于商业物业中总是更换商户，不具备存有“回头客”的优势，久而久之便会阻碍商业物业的运营效率。
二、商业物业在管理和运营中存在问题的影响因素
1.主观角度。管理者对商业物业发展的认知不够充分，有些管理者将房地产视作物业，将商业视作商场，但是本质上商业物业为一个有机整体，其涉及的运营工作要比纯粹类型的百货商场还要复杂，商业物业管理工作主要是专业上对商业地产给予管理型服务的一种管理方式，要求相关人员不仅要掌握房地产的基础知识技能与管理经验，还要求管理人员自身具备较强的商业经营能力，所谓站在主观角度上思考，商业物业的管理和运营存在一定的问题。
2.行业角度。对于行业因素对商业物业管理工作的影响，主要体现在爆发形式的革命层面，最初在西方国家，爆发了诸多的超市商店、自动售货商店以及连锁商店等，广泛的存在国家之中。之后我国内部建设的商业工程，逐渐开启了商业行业的发展大门，但是有些商业管理者选择的地点不够科学或者投入资金匮乏，导致其将建设中心放在商业建筑内部的墙面或者地面上，影响商业物业的管理质量。
三、商业物业的管理与运营的有效方式
1.更新与时俱进的管理运营思想。具备经营性的商业工程项目往往资金的来源是商户，而租金的付款者，往往是创造收入资金的重要部分，商业工程项目的作用为保证商户进行科学的创造与收入。简单的说，创造性管理思想为提高商业内部每一个平方米对应的经济效益，进一步体现出商业项目管理的自身价值，作为商业地产稳定运行的重要举措。此外商业物业管理工作需要建立在专业化技能型的团队基础之上，构建比较先进的管理运营思维体系，站在项目定位与项目规划以及项目招商管理的角度上，与时俱进的管理思想可以保证商业物业长久化管理和运行。
2.提高商业物业管理人员自身的专业化素质。商业物业管理工作应该借助现代化的管理和运营手段，依据合同发挥商业物业的存在价值，全方面监督和管理，进而创造优质的物业环境。因此高素质与高水平的管理经营团队十分必要。同时对于商业物业管理团队的组建需要注重人员的合理分配，以及管理人员应具备的能力，包括处理商务问题的能力和使用高级技术的能力。而诸多商业楼宇存有的智能化水平十分高，尤其是自动化类型以及通讯化类型的楼宇，促使商业物业管理人员需要借助先进的管理技术管理商业楼宇。除此之外，企业在招聘专业性人才期间，需要强化商业管理人员的自身技能，巧妙的将人才招聘和人才培养进行结合，进而提高物业管理团队的整体专业素质。
3.制定机制规范的市场秩序。每一个企业在管理方面都会涉及到两种机制，第一种就是企业经营的基本管理机制，其对企业内部的经济关系进行规范，形成企业自身独立的经济整体，也是企业管理和运营的决定性因素，即企业基本管理机制和经济形体的类型，决定企业经营管理机制的内容：第二种就是企业自身设立的管理机制，其对企业内部的多个单位加以规范，将单位和部门以及工作人员的自身职责进行关联，这些组成企业运营的组织体系。此外对于现代化商业物业企业在制定管理机制的理念是：政企区分、职责分明、产权清晰、科学管理。在商业物业租户租赁期间，合同以及文件内容越多，对应的合同约定条款就会越复杂，因此在商业物业的管理工作中需要基于管理机制规定管理人员自身的职责与义务，借助规范形式的机制对市场秩序加以约束。
4.設计商业物业地产开发模式。商业物业地产不可以直接采用住宅建设关于先设计再销售的方式，而是需要明确商业物业管理和经营的理念，以及招商对象对商业的实际需求，之后有针对性的对商业物业进行设计，降低商业在建设之后进行改造的施工成本，为实现商业产业经济效益提供基础。比如万达商业，其开展的外资零售模式便于其自身开发购物广场的知名度，这需要建立在有效的商业物业地产开发模式基础之上。此外，商业地产之间的强强联手以及知名品牌的结合，在一定程度上会提高自身的管理优势，对管理风险进行一定程度的控制，强化商业业主自身经营的信息。除此之外，对于商业物业的开发，管理者需要关注物业管理在前期阶段资金的投入效率，准确的定位商业物业在市场中占据的地位，并且对商业的外观和结构组成进行科学设计。
5.明确定位商业物业管理方向。因为商业地产和市场之间的关联比较紧密，且地产商家在地产的开发活动期间，适当的对商业进行定位是十分必要的，而同质化的管理和运行一定会浪费商业现有的资源，包括社区内底商的定位，其在招商期间制定的目标为综合百货行业与专业市场，定位自身商业的市场位置，进而在竞争比较激烈的市场中长期发展，不仅要满足市场对自身商业的实际需求，还要站在自身商业的发展角度上，适当的制定发展路线，特别是把市场进行细分，对于商业中比较密集的区域，尽力促使商业物业发展为盈利的状态，进而开展商业物业的管理和经营工作。
6.凸显主体管理特色。主题形式的商场需要按照人员群体以及相应的功能加以管理，小规模的商业物业特别要制定好定位工作内容，尽量防止大规模的商业物业之间正面交锋，不可以盲目的追求规模大以及管理全，而是要追求专和精准，进而发展商业物业自身的管理特色，更好的吸引消费者。此外，商业物业和其他物业存在差异的地方是，其项目的规划以及设计都是一个整体，要求商业管理者以理性的思维对商业的管理工作进行整合，进而推动商业物业的成熟与发展。
结束语：综上所述，要想确保商业物业的持续化发展，需要采取先进的思想与方式，构建出比较完善的商业物业管理和运营体系，推动我国现代化建设进程。
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