个人住房贷款贷后管理浅析
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摘要：随着住房市场的蓬勃发展，我国个人住房贷款实现了快速增长，虽然以住房为抵押可大大降低个人住房贷款的违约风险，但并未从根本上化解风险，目前商业银行多存在“重贷轻管”的思想，贷后管理往往是应付检查、流于形式。房地产市场作为我国国民经济的支柱行业，对我国经济发展起着重要作用，在我国经济发展方式转型的关键时期，党中央将防范化解系统性金融风险作为三大攻坚战之一，这对商业银行住房贷款风险管理提出了更高的要求，本文通过分析商业银行个人住房贷款贷后管理现状和问题，研究探讨了完善贷后管理、有效防范贷款风险的具体举措。
关键词：住房贷款 贷后管理 风险管理 贷后检查 风险预警
一、个人住房贷款概述
个人住房贷款是商业银行（或住房公积金管理中心）向自然人发放的，用于购买、建造、翻建和大修住房的贷款。按照资金来源，个人住房贷款分为自营性住房贷款、住房公积金贷款和组合贷款。
由于个人住房贷款一般有住房作为抵押担保，其贷款风险较小，对世界各国来说，都是商业银行个人贷款业务中最主要的产品。在我国，个人住房贷款也是商业银行最早推出的个人贷款业务。20世纪80年代中期，烟台、蚌埠作为住房体制改革试点城市，最早发放了个人住房贷款，随后国有商业银行业陆续成立住房贷款部。随着1998年住房制度改革和《个人住房贷款管理办法》出台，我国个人住房贷款进入快速发展阶段。2008年至2017年，全国个人住房贷款余额由3.0万亿元增至21.9万亿元，增长了630%，个人住房贷款余额占个人贷款余额的比例基本保持在45%-54%。
与其他个人贷款相比，个人住房贷款具有以下特点：一是分期偿付，由于住宅具有较高价值，对普通家庭来说，支付压力较大，大部分采用分期还本付息的还款方式;二是贷款期限较长，通常贷款期限为10-30年;三是需要提供担保，住房贷款一般金额高、期限长，为防范风险，银行往往要求借款人提供抵押或质押担保：四是贷款风险相对集中，对银行来说，个人住房贷款需要借款人支付一定的首付款比例，大多有房产作为抵押物，相比其他贷款，不良贷款率较低，但受宏观经济和房地产市场的影响较大，容易发生系统性风险。
二、个人住房贷款贷后管理的主要现状及存在的问题
贷后管理是指住房贷款资金发放后，银行通过一定方式对贷款资金用途、借款人还款能力和还款意愿、开发商项目进度、担保情况等进行动态跟踪和分析，以确保贷款资产安全的过程。由于个人住房贷款期限较长，贷款对象较分散，其风险暴露期较长，科学有效的贷后管理是贷款资金能够按时收回的重要手段，是银行实现利润的保障。
个人住房贷款的贷后管理主要包括对开发商、项目、借款人、抵（质）押物、保证担保人的贷后检查，贷款回收，不良贷款催收、处置，合同变更以及档案保管等环节，其中涉及的风险点较多。由于我国对个人住房贷款首付比例一直严格控制，我国个人住房贷款风险防御能力较高，不良率一直处于较低水平，2017年年末，我国商业银行个人住房贷款不良率为0.3%。虽然不良贷款率较低，但目前商业银行更加重视扩张贷款规模，疏于贷后管理，其中的问题日益凸显：一是存在“重贷轻管”的思想。由于银行获得收益的主要来源是存贷利差，大部分银行会花更多的精力放在贷款营销上，而贷后管理不会产生直接的经济利益，同时因为贷款期限较长，需要花费较多的时间和人力成本，所以银行普遍不够重视贷后管理。同时由于个人住房贷款资产质量相对较高，认为发生贷款违约的概率较低，对其贷后管理更加放松，即便发生违约，处置抵押品也能弥补损失。二是贷后管理流于形式。虽然各家银行都对贷后管理做出了制度规定，但在实际执行中，贷后检查、风险预警等流于形式，应付检查的现象较为普遍。比如贷后检查报告简单复制早期报告，只是相应修改日期、数据等内容，并未深入实地考察开发商和项目情况：贷款资产机械地按照定量标准加以分类，缺少定性分析，信用等级评估方式不健全，评价结果对实际应用的参考价值不大。三是贷后管理考核不到位。目前银行对贷后管理的考核指标主要有贷款回收率、逾期率、不良贷款率等量化指标，但房地产市场具有较大的波动性，在市场预期向好的情形下，好看的数字表面往往掩盖了真实的贷后管理质量。四是贷后管理队伍薄弱，缺少有效的激励机制。目前银行对职工的绩效评估主要是依据贷款发放额度，不够重视对贷后管理人员的激励，贷后管理人员缺少工作积极性。同时银行贷后管理人员配备相对薄弱，与风险识别防范的专业性要求有一定差距。
随着我国经济发展方式的转型和房地产市场的调整，借款人家庭经济收入结构发生了较大变化，对房地产市场的预期也有了新的变化，对银行的住房贷款风险管理提出了更高的要求，尽快完善贷后管理、有效防范贷款风险是当前的重要工作。
三、国内外银行经验借鉴
目前，国内商业银行贷后管理比较成熟的做法主要有：建立完备的风险管理责任制度，加强风险管理、信贷等各部门的合作，共同开展贷后管理工作，专门成立贷后风险管理人员队伍，明确各自分工，完善信息沟通渠道，形成了比较科学完善的贷后管理体系。同时注重提升信贷管理人员的综合素质和业务能力，定期对其开展业务培训，强化风险管理能力，壮大贷后管理队伍力量。
相比我国商业银行，國外银行贷后管理能力较成熟，通过借鉴花旗银行的经验，可以发现国外银行一般具有较高的风险意识，他们认为预防风险相比治理风险更加重要，其信用风险管理体系比较健全，在发放贷款环节会进行严格的信贷管控，实行严格的贷后管理程序，对贷款资产进行精细化分类，在实际操作中能够应用多层次、先进的信贷管理工具。
四、加强贷后管理的几点建议
1.提高对贷后管理的高度重视
虽然贷后管理不直接产生经济利益，科学有效的贷后管理可大大降低贷款违约风险，间接增加银行的收益。作为银行的管理者，要高度重视个人住房贷款的贷后管理，将贷后管理融入到贷款全流程管理之中，在银行内部推进风险文化建设，提高信贷人员和贷后管理人员的风险意识，将防范风险思想根植于心，外化于行。
2.加强贷后人员队伍建设
完善奖惩激励机制，摒弃以信贷业务量为核心的激励制度，要贯穿贷前、贷中、贷后全流程，将有效化解贷款风险纳入到考核体系，对及时发现贷款风险、主动采取措施降低风险的人员给予鼓励，对应付检查、搞形式主义的人员进行处罚，提高贷后人员防范风险的主动性。拓宽贷后管理人员的晋升通道，吸引业务能力强、综合素质高的贷后人员。加强对风险管理人员的业务培训和培养，打造一支业务能力过硬的风险管理团队。
3.细化贷后管理岗位职责，完善贷后管理制度
加强银行内控管理，明确各岗位、各环节风险防范的职责，将风险管理责任具体到每一名贷后人员。明确各项贷款流程的标准，把握住风险管理的重点环节，使各个环节有效衔接。贷后检查要确保检查的频次和力度，充分了解借款人、贷后资金使用、楼盘项目进展实际情况，关注可能影响还款的因素，包括宏观经济运行、房地产调控政策等外部情况，以及借款人经济收入变化、信用状况等自身因素，提前做好应对措施，防止产生不良贷款。完善风险报告制度，依据报告内容划分报告类别、频次，提高风险报告的参考性，加强贷款风险信息共享，打通信贷人员与贷后人员的信息通道。创新风险管理手段，借用技术手段，建立信用风险预警体系，从不同维度分析预测风险，提高风险预警能力和效率。对贷款资产实时动态分类评价，完善贷款催收制度，根据贷款逾期状态采取差别化的催收方法。同时，贷后管理考核指标要广泛征询贷后管理一线职工的意见，与风险管理的具体实践结合起来，真正发挥出风险识别、风险预警的作用。
4.推进信息共享，在行业内筑起风险防范的强大合力
通过人民银行、公安、法院、工商等途径广泛收集借款人相关信息，对借款人的信用状况进行全方面了解，及时关注借款人还款能力变化，借助于大数据技术，有效分析排查借款人违约风险，提前做好针对性的处理措施。将出现逾期贷款的借款人信息报送人民银行征信系统，并在银行之间共享互通，在贷款行业内建立起强大的风险预警体系。
5.强化贷后档案管理
借款合同、抵押合同等贷款资料是确保借款人履行还款义务的法律依据，在贷后管理中确保档案资料齐全、真实，相关人员应及时整理归档贷款资料，按照相关标准登记保管，并建立电子档案，避免纸质资料损毁带来的风险。
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