浅谈不动产登记视角下的土地经营权
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摘 要 随着经济的发展，我国土地管理迎来了新的阶段，土地改革逐渐开始，土地经营权是从原有的土地承包经营权中分离出来的，是为了更好地管理土地资源。根据我国现行的土地管理规定，目前国家的土地管理实行登记制度。本文首先分析土地经营权的内涵和性质，然后说明不动产登记中土地经营权的登记要求，旨在为不动产登记前提下的土地经营权登记提供一定的借鉴。
关键词 不动产登记 土地经营权 土地改革
一、引言
随着国家对土地管理越来越重视，由于土地资源的有限性，国家开始高度关注农村土地的管理。在原来的土地管理中，农村的土地具有承包经营权，为了适应现阶段的发展规划和趋势，要从农村的土地承包经营权中分离出土地经营权，因此我国农村土地面临改革。想要做好农村土地改革，就需要及时明确土地经营权的内涵和外延，对土地经营权有一个明确的界定，明确土地经营权与土地承包经营权之间的关系和区别，以通过土地经营权的设立实现农村土地流转路径的优化和改革。农村土地的所有权属于集体，农民仅仅拥有农村土地的使用权，如果在原来的土地上设置农村土地经营权，那么农村土地经营权就归属于新兴的农业经营者。从新中国成立以来，国家大力推进农村土地改革，目前我国主要的土地主体分别是以家庭为单位的农业种植户，另一种是规模较大、具有独立法人性质的农业公司，独立法人在承包土地后种植农作物，拥有规范化、标准化、制度化的管理模式，相比家庭为单位的种植活动具有较大的优势。
二、土地经营权的内涵
土地经营权具有一定的独立性，不等同于土地所有权。从字面上看，土地所有权应当包含土地经营权，实际上两者的权利义务不完全一样。土地承包权与土地经营权是两个并不相同的概念，土地所有权包括土地承包权，与土地经营权有本质上的区别。两者也可能产生一定的联系，就是当农民自主经营土地的时候，土地经营权和土地承包权是一样的，但是一旦农民将土地通过协议的方式转给别人之后，土地的经营权就属于第三方，这样土地经营权与土地承包权就不隶属于同一个人。
三、土地经营权的性质
土地经营权一般具有两个属性，即债权属性、物权属性。其中债权属性是由于土地的租赁而产生的，通过出租和转包，能够使租赁方获得土地经营权。租赁双方经过协商之后，针对土地的使用时间、租赁费用、租赁期限等一些条件达成共识，出租方通过土地租赁获得收益，租赁方需要支付原来的土地使用权人一部分资金，获得土地的经营权。除了出租的形式以外，另一个能够证明土地经营权具有债权属性的行为就是转包，但是目前这种形式随着农村土地改革的兴起，已经鲜少出现。
物权是随着我国法律体系不断完善而产生的概念，根据物权的概念对土地经营权的属性进行归类，部分土地经营权涉及物权的属性，部分土地经营权不涉及物权的属性，土地经营权是否具有物权的属性需要根据是否进行了不动产登记来判断。土地进行不动产登记就会涉及成本的产生，使土地经营权具有一定的物权属性。
四、土地经营权的流转问题
（一）土地经营权的转让
土地经营权转让交易的前提是土地经营权是独立的，不同于土地的承包权，其应当先从概念上对土地经营权有一个明确的定义，将其与土地承包经营权区分开来，才可以使土地经营权流转。农村土地在流转的过程中，对交易人有多重限制条件，想要放开土地经营权的转让，就应当适当放宽对交易人的限制。利用信息化技术手段，实现土地管理的信息化，建立土地经营权流转平台，使交易人在平台上有平等的交易机会，可以公平竞争。想要使土地经营权转让机制更加完善，就需要明确土地经营权的物权属性，这样在转让的时候就不必征得承包人的允许。
（二）土地经营权的转租与出租
土地属于不动产，不动产可以进行租赁，因此土地也可以租赁，土地上产生的土地承包权也可以经过承包人的同意之后出租。出租与出让的概念不同，因此在实际操作过程中的流程也不同，必须严格按照法律规定的条件进行土地经营权的转租，这样的转租才能够被国家认可。为了完善土地经营权的租赁机制，需要国家从法律层面明确土地经营权人的权利，使其能够在法律规定的范围内行使土地經营权的租赁权，并且在其行使租赁权的时候不受出租人的约束，也就是说不需要再次征得出租人的许可。目前不同的省份对土地经营权转租和出租的规定不同，已经开始有省份逐步推行土地经营权的转租和出租改革。租赁行为中有租金作为担保，不需要经过出租人同意即可转租，这种交易规则的设置在一定程度上为我国农业的健康发展奠定了良好的基础。
五、结语
农业是中国的第一产业，中国是农业大国，对土地的管理直接影响中国农业的发展情况。随着土地管理模式的不断改革和更新，已经将土地经营权从土地承包经营权中独立出来单独管理，这种管理模式进一步促进了农村土地的流转，有利于进一步提升中国农业的发展水平。
（作者单位为梁山县自然资源和规划局）
[作者简介：周生勇（1978—），男，山东济宁人，本科，助理工程师，研究方向：不动产登记。]
参考文献
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[2] 徐丽波.不动产登记视角下云南金顶铅锌矿区土地经营权设计[J].世界有色金属，2016（22）：136+139.
[3] 申惠文.不动产登记视角下的土地经营权探析[J].资源导刊，2015（08）：22-23.
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