村建公租房博弈

来源:用户上传      作者: 左林

　　未来谁是公租房的经营主体,政府与村集体各有理解,而对于租金水平的不同预期,将是村建公租房建成经营中的核心矛盾之一
　　
　　
　　《财经》记者 左林
　　
　　北京市正在鼓励农村集体经济组织,利用集体土地参建公租房。这一内容将被写入正在制定中的《北京市公共租赁住房管理办法实施细则》,细则或于今年下半年公布。
　　
　　同为公租房试点的上海农村,也在做同样的准备。
　　
　　这一尝试突破了现有的土地管理规定――农村集体建设用地用于非农建设,必须先征为国有。
　　
　　截至2010年5月,北京已有海淀区唐家岭,昌平区兰各庄、海落等城乡结合部村庄公布了公租房建设计划,此外,北京市农委还在计划整治的50个“倒挂村”里寻求合作对象,这些村地处城乡结合部,外来人口远远超过原住民,居住压力巨大。
　　
　　两把算盘不同价格
　　
　　兰各庄村,紧邻北京城铁13号线,寸土寸金。城铁车辆段征地之后,村内已无耕地。2005年开始,外来人口涌入村里,目前已达到本地户籍人口的十倍。
　　
　　按村的计划,公租房将位于村庄西南一块6.5公顷的土地上,建设总规模约11万平方米,可建公租房近2300套。
　　
　　未来,谁是公租房的经营主体,政府与村集体各有理解。“自行建设、自行管理”是兰各庄村的计划。
　　
　　但据北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松透露,村建公租房未来可能有两种开发模式:一是由村集体自行建设,然后整体包租给政府,政府面向市场配租,统一运营管理;另一种是,村庄将集体土地租给政府,收取年租金,也由政府组织建房、配租。
　　
　　“目前更倾向于后一种方案,除了操作简单,房屋质量也更可控。”邹劲松说,政府掌握管理权,是出于对村建公租房可能“以租代售”变为小产权房的担忧。
　　
　　村集体愿意参建公租房,主要是为了将土地经营权留在手中。兰各庄村村支书郝振汉说,没有公租房政策,村集体根本无权开发土地,“如果走征地,每亩补偿款也就20万至30万元,但附近土地招拍挂的价钱已达每亩800万元。”
　　
　　根据村集体的测算,公租房项目预计投资3亿元,来自村集体自筹、镇政府借款和村民集资三部分。公租房建成后,一层将全部为商铺,定价为周边市场的平均价格,因此,预计6年至7年可收回成本。
　　
　　但事实上,在目前公租房管理政策框架下,村集体并无定价权。2009年8月公布的《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》规定,公租房租金应参照同类地段类似房屋市场租金,下调一定比例。北京市住建委相关人员告诉《财经》记者,下调比例将在10%-30%之间。
　　
　　对于租金水平的不同预期,将是村建公租房经营中的核心矛盾之一。
　　
　　但不乏民间智慧的村集体,已经准备与政府谈判,实现“堤内损失堤外补”。郝振汉说,在本村公租房项目南侧,有20多亩的村集体土地已被昌平新区规划为商业用地。村里希望政府把村建公租房的“特殊土地政策”复制于该地块――在不改变村集体建设用地的前提下,允许村集体进行商业开发。
　　
　　动力不足与缺口巨大
　　
　　北京市考虑由村集体参建公租房,主要动因是投入压力。
　　
　　按照2009年通过的《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》,公租房的土地为有偿使用。以通州一处在建的公租房项目为例,其每平方米的总成本约为6000余元,其中拿地成本占到了一半。
　　
　　“经过测算,公租房的回本周期要40年至50年,融资是目前面临最大的问题。”邹劲松表示。现有的融资模式无法满足公租房的建设需要。特别是放贷紧缩的大背景下,银行更倾向于短期的开发贷款,三至五年即可回本,对公租房的兴趣不大。
　　
　　对于地方政府而言,财政对土地的依赖较高。与一次性高额的土地收入相比,保本微利的公租房吸引力也不大。
　　
　　另一方面却是巨大的需求缺口亟须填补。根据我爱我家房地产经纪公司提供的数据,北京年均新增常住人口近50万,其中约一半是新毕业大学生,不少为公租房面向的“夹心层”―― 超出廉租房申请标准、又尚无购房能力的人群。
　　
　　2009年,北京市建设、收购项目11个,可提供房源8000套。今年开工计划将超过1万套。这些房源将于两到三年内交付使用。3月,北京市公共租赁住房发展中心成立,专司公租房的建设、收购、融资和运营管理。北京市规划委主任黄艳亦公开表示,今后公租房在政策房中将占主导地位。“目前我们最大的任务就是加快建设。”兼任公共租赁住房发展中心主任的邹劲松表示。而据我爱我家房地产经纪公司的数据,目前北京市处于出租状态的房屋约120万套。即便每年1万套增量公租房,对市场的总体影响也很有限。而要想实现政策意图,鼓励社会力量参与就变得势在必行。
　　
　　政府考虑过由开发商出资兴建公租房。据《财经》记者了解,2009年夏天,北京市住建委曾召集一批有政府背景的开发商开会,探讨兴建公租房的可能性。当时的方案是,由政府低价提供土地,开发商出资建设,长期持有、租赁,但不允许买卖。参会的开发商计算发现,即使不考虑通货膨胀的影响,年利润率只在3%-5%之间,而当时的银行利率是2.7%。该方案遂被开发商们拒绝。
　　
　　因此,政府的目光转向了城乡结合部的村集体。此类地区本就聚集了大量的“夹心层”。北京753平方公里的城乡结合部地区,居住着约280万外来人口。
　　
　　“蚁族”无缘公租房
　　
　　今年3月,北京唐家岭综合改造方案启动。按照规划,唐家岭将与回迁房同步建设18.8万平方米的多功能产业用地,其中10万平方米用于公租房建设,可提供公租房2000套左右。一个可做对比的数字是,拆迁之前,唐家岭的外来人口数量已达5万人。
　　
　　在唐家岭整治启动仪式上,西北旺镇的官员表态,“改造完成后,欢迎‘蚁族’们回来。”但就公租房的规模来看,大部分“蚁族”无法回来已成定局。海淀区城乡一体化领导小组负责人表示,经过测算,10万平方米规模的公租房,光提供给附近产业园区的工人就近饱和,能提供给新毕业大学生的数量很少。
　　
　　此外,公租房的申请条件也会形成障碍。目前,由政府出资兴建、收购的公租房项目只面向北京户籍人口。邹劲松告诉《财经》记者,村建公租房可能会适度打破户籍限制,但依然要求申请人在北京有稳定工作。比如,提供一段时间内的完税、社保证明。
　　
　　另有一道隐形的门槛是价格。唐家岭“蚁族”的月均收入为2154元,月均租房支出377元。“月租500元是他们能接受的上限。”《蚁族》的作者廉思表示。目前,唐家岭周边一居室的月租金在1000元-1500元之间。未来公租房的价格即使比市场价下浮30%,也已远超“蚁族”的承受力。
　　
　　多位受访官员表示,村建公租房是“瓦片经济”的升级换代,“换一批高端些的租户”。至于最贫穷的那些外来人口,势必将被迫向更远处迁徙。
　　
　　

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