浅析中小型房地产企业融资问题及对策

来源:用户上传      作者: 屈玉芳

　　[摘要]自从国家对房地产行业采取了宏观调控政策以来，国家及各地市监管部门相继推出了许多对房地产企业发展不利的法规与政策，如：预缴税收、限制商品房销售价格、限购、提高贷款利率、一次性交纳土地出让金、对房地产预售条件也变得苛刻，这些政策使得房地产企业资金周转更是雪上加霜。文章就我国的中小型房地产企业的融资渠道来分析，对现在所处的融资环境，对我国现在的中小型房地产企业的融资模式进行了解说，同时提出了一些目前在我国较为适用的多元化融资方式，并分别对其特性和优势探讨，最后提出了一些能够解决中小型房地产企业融资的意见。
　　[关键字]房地产企业　融资　策略
　　
　　在我国典型的资金密集型产业的典型代表就是房地产行业。房地产的开发过程中，每个环节都需要大量资金投入。所以融资活动成为房地产企业生存和发展的关键，向银行争取贷款就成为房地产开发商们理所当然的融资方式。在我国大多数的房地产企业是属于中小型企业，他们面对着融资难的烦恼。传统的融资策略和融资渠道都难以适应新政策下的融资环境，若中小型房地产企业想要生存和发展，则必须适应企业自身所处的客观环境。要学会创新的融资渠道，保证企业健康发展，以确保资金链能够完整与安全。
　　
　　一　我国房地产融资现状分析
　　
　　1.直接融资比重偏低是由融资方式单一造成的
　　我国的房地产资金在过去由自筹资金、国家预算内的资金、预售期房资金、商业银行的贷款、外资贷款、建筑承包商垫资及其他的资金组合而成。但自上世纪80年代开始国有商业银行开始发展房地产领域的贷款，这种贷款涉及了建筑的施工、房地产的开发、销售等方面融资，银行信贷成为了长期以来的房地产融资主要渠道。也就是说，房地产的资金主要是来自银行贷款。
　　2.上市融资方式具有一定局限性
　　房地产企业上市融资是一种方法，可以比较快速的聚集大量资金，并且不需要支付利息。对于扩大企业知名度，增强自身品牌竞争实力等有好处。不过缺陷也比较明显。中小型房地产企业主要是因为创业投资体制不健全，加之证券市场门槛高，再者开发商也不愿控制权落入他手；公司债券发行准入障碍，所以中小型房地产企业难以通过资本市场公开筹集资金，绝大多数企业只有通过金融机构信贷供给，就债务性资本融资而言，银行及其他金融机构的信贷投入因受多种因素制约，国有银行信贷资金收缩战略不利于对中小企业的支持，国内银行在贷款审批的时候对于房地产企业的项目进行很多监管，如对开发的程度，企业所拥有的自有资金方面会具有一定的约束，而且融资成本高，手续繁杂，审批时间长，往往错失投资良机，其二中小型房地产企业因自身积累不够，资信等级低，规模有限，缺乏抵押资产，本身处于高风险行业，受国家政策影响较大，这些要求会把多数中小型房地产开发企业拒之门外。
　　3、法律、法规等客观环境不完善
　　政府对我国的房地产业虽然已经加以重视，但是今年来也出台了许多限制房地产金融发展的政策和法规。这些法规未能形成整套的科学体系，比较缺乏一致性和协调性，实际操作中困难重重，这些问题会直接影响到房企业的融资渠道的正常发展。而且，国内的金融市场不成熟，许多在国际上实用的融资方式在我国则是无法实施的，受到各方面的影响，因此也说明我国的房地产企业的金融创新能力还不够。
　　
　　二　促进我国中小型房地产企业融资的建议
　　
　　1.创新房地产的融资模式，拓展融资渠道
　　要积极的探索出一条多元化的融资道路。可以尝试的房地产的信托融资、房地产证券化、租赁融资、也可以用企业间的资金拆借或寻求民间大量闲散资金等方式进行融资。一定要明确的选择真正适合企业发展与企业规模和规模特点的融资方法。可以预见的是，多元化的融资格局将代替曾经以银行贷款为主的单一融资格局。可以大力展开房地产企业的信托投资。随着国家房贷政策的不断变化，信托业敏锐地发现了我国房地产市场的一线商机。随之房地产信托会脱颖而出。可以知道的是，房地产信托投资主要采取以下几种模式运作。直接对项目投资，参考项目的计划书，直接对房地产项目的开发商贷款，对该项目的房地产物业进行成熟的处置，对土地进行开发整理。可以说，这几种模式覆盖房地产开发的各阶段。同时也为房地产企业的经营所经历的各个时期提供资金保证。民间融资速度快，灵活机动，无须承担逾期利息，缺点成本较高，对于中小型的房地产企业来说，可以考虑采用固定回报的投、融资形式进行融资。这种方式的成本会较高，不过却能解资金的困难。是一种比较实用的融资方式。固定回报的资金来源一般可以是境内外的企业、境外的银行以及私募的股权基金包括财务公司、资产担保公司。
　　2.完善我国的法律制度环境，加快房地产金融立法
　　房地产金融创新，其实是离不开我国法律保护的，尤其是在证券市场发育尚未成熟的情况之下，房地产金融业法制的建设将更有重要意义。房地产的金融立法应该从两方面人手。一是要出台房地产相关的法律、法规和制度，如《产业基金法》、《信托公司房地产信托业务管理暂行办法》等。二是要完善与修改现有法律和法规，如《保险法》、《证券法》等，使这些法律可以与快速发展的房地产金融相适应，能够正确的引导我国的中小型房地产企业的各种筹资行为，让我国的房地产业能够健康、快速的发展。
　　3.提高融资效率，加强资信体系与企业信誉度的建设
　　在银行的系统中，要对中小型的房地产企业进行紧缩信贷的政策，这些主要表现在非常严格的信贷业务审批制度流程上，企业资信是与信誉度挂钩的。目前我国的房地产业融资来看，一段时期内我国中小型的房地产企业融资仍是以银行信贷为主的。企业要加强企业信誉和资信体系的建设，与银行形成一切的相互促进，良性的关系对我国的中小型房地产企业是非常有利的。
　　4.加快推进住房抵押证券化，建立住房贷款担保机构
　　要建立住房贷款的担保机构，促进我国的住房抵押贷款市场形成。加快房地产金融业务的创新，才是保证我国的房地产金融持续健康稳定发展的保证。要学会借鉴西方国家的成功经验，由政府出资支持组建我国的住房贷款的担保机构。这样既能降低住房抵押贷款违约风险，又可以实现多元化服务。
　　5.要增强中小企业抗风险能力，需要加强企业合作
　　合作开发形式可以多样，可以是两家，也可以是多家，可以长期，也可以项目短期来合作；可以是紧密型，也可以是松散型。总之要选择一切有利于缓解我国的房地产企业自身资金压力的方式合作，也要选择一切有利于企业发展的形式。可以借助我国的资本市场，也能采取兼并一些现有的中小型企业的形式达到扩张发展，实现整体的规模效益。还可以通过其他形式的优化资源组合，最终达到扩大企业规模的目的。

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