金融支持经济适用房建设的思考

来源:用户上传      作者: 甘新莲　周东龙　谢晓明

　　
　　经济适用房建设的金融支持问题是一个值得调查研究的课题，政府和银行都可以在此中积极而又合理地进行恰当定位。
　　吉安市自2001年始启动经济适用房建设工程，从融资渠道看，吉安市经济适用房建设项目资金来源主要有银行信贷、政府暂借、预售房款、房地产开发商自筹等方式，其中银行信贷充当着重要的角色。
　　
　　金融支持中的困难和问题
　　
　　目前吉安市已建、在建的经济适用房项目中，银行已累计发放信贷资金5200万元，占项目总投资的35%。2007年，为加快经济适用房建设进程，市政府也加大了支持力度，地方财政先期借出了1080万元用于项目启动资金。据统计，2004～2006年，吉安市经济适用房开发贷款余额分别为1260万元、2100万元、3500万元，平均年增幅在7%左右。经济适用房作为“为民办实事”的重点工程，受到各级政府的高度重视，在立项、审批、土地、资金等方面享受一系列的优惠政策，同时其开发、建设和销售也由政府统筹安排，与一般商品房项目相比其市场风险相对较小，因此各家银行对信贷支持经济适用房项目开发的态度较积极。但在实际操作中还存在一些困难和问题制约着工作的开展。
　　信贷制度设计有待改进。一是信贷门槛较高。目前，金融机构基本上是采用商品房开发贷款的管理模式来办理经济适用房的信贷业务，有的在信贷准入上就设置了限制。如有的银行规定“对于经济适用房建设一般不予介入”；在审批贷款时，有的行要求房地产开发商自筹资金达到整个项目资金的35%后才发放项目贷款；有的行规定“对于在‘毛地’上开发的房地产项目，要特别注意拆迁补偿问题。原则上，借款人在土地平整完成以后方可提用房地产开发贷款”。一般来说，经济适用房开发的利润较小，要房地产开发商像开发商品房一样自筹较大金额资金，其积极性将大打折扣。二是贷款利率无差别。据调查，金融机构对经济适用房开发贷款的利率均执行一般商品房开发贷款利率。在政府划拨土地的情况下，资金成本已成为影响经济适用房开发成本的重要因素之一，如仍然按照商品房方式进行信贷操作，缩小房地产开发商的利润空间，将极大地影响其投入的积极性。政府部门和房地产开发商均表示希望对经济适用房开发贷款实行优惠利率，以便进一步降低成本，惠及百姓。
　　金融支持的有关配套政策和法规有待完善。一是政策到位不及时。由于政府在土地供应、资金安排、拆迁安置、资格审核等方面的工作滞后，造成项目运转周期较长，房地产开发商无法按期回笼资金，倒逼银行对贷款进行周转或展期。二是缺乏合理的定价机制。根据《经济适用房价格管理办法》，经济适用房实行政府指导价。价格过高，购房者无力承受，房屋滞销；价格过低，则开发商可能亏本，因此实际定价时难度较大，而定价合理与否将直接影响银行信贷资金的安全。三是银行承担的风险与收益不匹配。政府为促进经济适用房的建设，推出了一系列针对房地产开发商的扶持政策，如土地无偿划拨、税费减免、以较低价格捆绑式推出商业用地等，但对银行却缺乏配套的扶持保障措施。银行在承担贷款风险的同时，得不到相应的回报或保障。四是银行按揭贷款中不良资产处置存在法律障碍。根据现行有关规定，经济适用房不得上市，同时，按照最新司法解释：“对被执行人及其家庭生活必需的居住用房，不得拍卖、变卖和抵债”，这给银行处置不良资产造成障碍。
　　银行信贷资金风险值得关注。一是资金流转存在风险。经济适用房项目建设具有投资规模大，建设周期长，资金回笼少的特点，因此房地产开发商往往处于超负荷运作的状态，造成资金链紧张。如2007年吉安市中心城区正在建设的“和馨花园”经济适用房项目，总投资达1.5亿元，且要求一次性开发。对于房地产开发商而言，资金缺口大，感到力不从心，不得不停止其他在建项目，将所有的资金和人力全部转投到该项目中。一旦资金流转出现困难，很可能造成项目建设难以为继，给银行信贷资金带来风险。二是按揭风险较高。目前吉安市经济适用房的价格在每平方米800～960元左右，若购买一套80平方米的经济适用房，需7至8万元，加上购房的其他费用，总房款近10万元，这对于一个中低收入家庭来说是一笔很大的开支。而且在实际操作中，政府部门在购房资格的把握上主要面向低收入者，如吉安市规定在试点区域居住的一对夫妇及其同住的未婚子女为一个申购家庭（含单亲家庭），同时符合夫妇双方至少一方有市中心城区城镇居民户口，并在中心城区居住3年以上、无房或人均住房面积低于8平方米（含）、上年度家庭人均年收入低于6023元三个条件的方可申请购买经济适用住房，这些购房者不少都存在收入很不稳定、还款能力过低等实际问题，如果银行发放配套按揭贷款，资产质量将出现下降。此外，由于宣传引导不当，许多社会公众对经济适用房存在“福利房”的认识，使一部分本应享受真正住房福利――廉租房的贫困群体，可能为了急于享受经济适用房的优惠政策而提前透支消费，导致贷款购房后却不堪重负。
　　政府和银行的角色
　　政府方面。政府可以考虑出资成立专门的担保基金，为贷款购买经济适用房的人提供免费担保，建立风险分担机制，解决银行后顾之忧。此外政府还应考虑实行财政贴息政策。对因客观原因造成建设周期延长的房地产开发商和确实还款困难的购房者，由财政提供贴息，适当减轻其财务负担，为银行的资金安全提供一定的保证。
　　银行方面。一是统一思想认识，积极支持经济适用房建设。各银行机构应充分认识到经济适用房政策不仅是稳定房价、造福于民的重要举措，而且对促进房地产市场健康发展、防范和化解房地产信贷风险具有积极的作用；二是适当改进信贷政策设计。建议国家有关部委应联合出台相关指导意见，要求银行针对经济适用房特点制定专门的信贷方式和操作规程，简化贷款手续，减免一些不必要的贷款收费。如在开发贷款的期限上可以适当延长到10～20年，贷款展期次数可增加2～3次，同时，由于因客观原因造成购房户确实还款困难的购房者，银行可在财政提供担保的情况下予以减息、缓息或免息；另外对经济适用房项目开发商自有资金要求可由35%降低为15%，按揭贷款首付比例由30%降低为10%，贷款利率执行基准利率或在基准利率的基础上再下浮5%，减免评级授信费用，以减轻房地产开发商和购房者的负担；三是改进信贷管理，防范信贷风险。银行在项目开发贷款准入时，要综合考虑各方面利弊，并选择资质较高的房地产开发商进行合作。要严密监控贷款资金的使用情况，严格按照项目进度发放贷款，必要时可对项目开发贷款实行封闭运行，以避免房地产开发商将资金挪作他用。
　　（作者单位：中国人民银行吉安中心支行）

转载注明来源:https://www.xzbu.com/3/view-759110.htm