在线客服

咨询热线

城市轨道交通建设开发模式研究

作者:未知

  摘 要:随着城镇化建设进程快速推进,大量人口持续涌向城市,对城市交通带来了巨大影响,轨道交通逐步成为城市重要交通基础设施。选择合适的轨道交通开发模式,引导城市开发空间布局合理优化和土地高效利用,有效提供公共交通服务,对城市可持续发展具有重要意义。本文将借鉴先进城市轨道交通建设开发模式经验,并总结提出城市轨道交通建设开发相关建议,力争能为各地轨道交通设施建设提供良好借鉴。
  关键词:城市轨道交通;交通建设;开发模式
  DOI:10.16640/j.cnki.37-1222/t.2019.14.092
  1 导言
  城市交通需求快速增长,导致道路交通拥堵、噪声扰民、空气污染等问题严重,使人们逐渐认识到,要解决好城市交通问题必须依靠公共交通。作为公共交通系统重要的组成部分——城市轨道交通,因其具有速度快、时效好、运量大、环境友好等特点,已然成为大众出行的首选。自“十二五”以来,我国城市轨道交通建设进入了快速发展期,研究行之有效的轨道交通开发模式,成为当前国内城市城镇化建设开发新方向。香港、东京、深圳等地在城市规划、土地确权、投融资模式、项目实施、管理体制方面积累了大量建设管理经验。
  2 轨道交通建设模式经验借鉴
  2.1 香港
  香港轨道交通建设采用“地铁+上盖物业开发” 开发模式,以上盖或周边物业开发为主。香港政府授予香港地鐵公司一定的沿线物业开发权,在建设前按溢价前的地价向政府缴付地款,建成后再利用物业升值收益再建设新地铁项目。轨道交通不但可发挥公共交通服务功能,其配套商业项目带来的利润,还可以补贴其他公共服务项目。该模式常见于城市中心区的地铁和轻轨站点周边,常包括与地铁直接相连的各类商用建筑物、构筑物以及配套设施及场地。
  2.2 东京
  东京轨道交通建设采用“地铁+沿线土地综合开发”开发模式,以沿线土地综合开发为主。东京主要是由政府赋予私营铁路公司专营铁路沿线土地、享有土地增值收益的权利,私营铁路公司一次性收购铁路沿线的新城土地,并与其他新城土地所有者组成联合公司,共同承担铁路沿线建设及基础设施配套建设。该模式常见于大都市区的通勤铁路和城际铁路站点周边,物业开发主要是站点核心区范围内的大型土地综合开发。
  2.3 深圳
  深圳轨道交通建设采用“地铁+物业开发”开发模式,在设计、融资、建设和运营的全周期将轨道交通与土地利用整合,满足地铁站点综合交通功能的前提下,将站点与物业一体化综合开发,用物业收益来反哺轨道交通建设运营,颠覆了以轨道交通基础设施为主的单一模式。建立了政府与地铁公司土地溢价回收利益分配机制,既提高个体项目土地增值潜力,也兼顾城市宏观层面社会、经济发展目标。详细规划及工程可行性研究与沿线物业开发的规划和设计同步,根据轨道线路走向调整拟开发用地的位置、规模、开发强度,或者根据供地条件和开发潜力来调整轨道站点或车辆段的具体位置。
  3 轨道交通建设开发的建议
  3.1 建立有效的跨部门协调机制
  轨道交通建设是一项周期长、涉及面广的系统工程,其站点及周边土地综合开发利用项目涵盖规划、审批、建设、运营过程,涉及项目审批、项目融资、财务规划、用地规划、轨道规划、土地供应指标、房地产市场、市政配套等多个业务领域,对应发改、财政、国土、规划、交通等多个政府部门,还有项目公司参与,因此要增强各部门之间的协调沟通,建立有效的跨部门协调机制,保证轨道交通规划实施的连贯性和可行性。
  3.2 倡导综合开发建设的理念
  坚持轨道交通总体规划,统筹规划,按照市场化、集约化基本思路,树立城市轨道建设综合开发理念,将轨道交通建设与沿线土地进行综合开发,通过城市轨道建设带动沿线物业的开发,以物业开发增加城市轨道交通建设,两者相互带动促进,有效实现土地增值效益。同时要将资源进行合理分配,一方面对站点周围进行高容积开发,另一方面在一定程度上提高站点各层空间的高利用率。
  3.3 做好各阶段各领域重点研究
  前期阶段做好整体线路、车站设计和车辆段、停车场用地评估等研究。沿线物业综合开发方面,做好重点地块概念性规划设计,明确地块特色价值,开发定位、内容和时序。道路交通方面,调查确定交通需求总量与方式,优化车站交通接驳功能。投融资领域,分析比较国内外同类项目投融资模式及补贴政策,开展公私合营及“地铁+物业”模式的经济、财务及法律法规和政策研究,提出初步投融资建议及框架方案。分析沿线地块土地收益,并对重点地块进行地价评估、盈利及财务分析,研究提出具体可行的投融资模式及实施方案。
  3.4 充分发挥内外部咨询力量
  建议着重扶持和培养了多个本地规划设计咨询机构,为规划和实施地铁加物业开发提供了关键的土地出让政策、地铁加物业开发规划等前期研究,并在规划到初步设计的全过程协助政府。在私营部门,涉及基础设施融资、TOD规划、物业开发方案等领域的咨询机构,作为本地规划设计咨询机构的补充,分别为政府和项目企业提供了研究支持与咨询建议,为地铁加物业开发实施奠定基础。充分挖掘公共政策和私营咨询机构的参与和献计献策。
  4 结论
  城市轨道交通已经成为城市发展中不容忽视的部分,轨道加物业开发通常适用于城市密度高、公交可达性好、土地供应有限、地价潜力高的城市地段。研究发现,中国城市轨道交通走廊所在区域,多数城市密度高、地价潜力高、公交可达性好,具有良好的土地溢价等外部条件,加之国家鼓励城市轨道交通站点周边、车辆段土地综合开发,吸引社会资本参与城市轨道交通建设。由此可见,轨道加物业综合开发模式在经济、社会、环境等方面具备较强优势,是城市轨道交通建设开发的较好选择。
  参考文献:
  [1]刘钟文.城市轨道交通物业开发模式研究[J].居舍,2018(12).
  [2]高政翔.轨道交通站点及周边用地的综合开发与利用[J].住宅与房地产,2018(06).
  [3]王梅.城市轨道交通站点综合开发模式研究[J].绿色环保建材,2017(10).
  [4]王祥玉.城市轨道交通站点区域综合开发利用设计研究[D].大连理工大学,2017(06).
  [5]盛宇平.深圳轨道交通建设“地铁+物业”模式前期研究工作的探讨[J].现代城市轨道交通,2011.
论文来源:《山东工业技术》 2019年14期
转载注明来源:https://www.xzbu.com/1/view-14697099.htm