农用地土地还原率的确定方法探讨
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摘要：收益还原法是评估农用地价格的主要方法之一，土地还原率是收益还原法测算土地价格的重要参数之一，土地还原率确定的合理与否直接影响农用地价格的准确性。本文以Y市国有农用地基准地价评估为例，针对不同地类分别对土地还原率进行修正，利用C-D生产函数计算的纯收益变化系数对风险调整值进行量化，提供土地还原率确定的一些新思路。
关键词：农用地；土地还原率；C-D生产函数
一、土地还原率的实质
土地还原率即将待估农用地在未来每年預期的纯收益以一定的收益还原率，统一还原为评价时日总收益的一种方法，其实质上是一种资本投资收益率。（1）其值为正值。如果土地还原率<0，则表示土地投资收益亏损，不能取得年纯收益；（2）其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则投资不合算；（3）在物价变动的情况下，其应能弥补物价变动所造成的货币贬值或增值；（4）根据投资风险的大小，其值应有所区别[1]。不同的投资收益率有所差别，这就会导致土地还原率不是一个固定的值，需要进行相关的修正。因此，在确定土地还原率时根据不同地类进行修正，所评估的农用地价格更切合实际。
二、安全利率加风险调整值法测算农用地土地还原率
根据土地还原率测算方法和Y市实际情况，本次Y市国有农用地基准地价评估中采用“安全利率加风险调整值”法测算土地还原率。
式中：r表示土地还原率；r1表示安全利率；r2表示风险调整值。
（一）安全利率的确定
安全利率（r1）是实质利息率、纯粹利息率，是不含风险补贴因素的，是暂时转让货币使用权所应得到的报酬率。它一般应选用最安全、最可靠、最简便的投资纯收益率。在我国，具备上述条件的首推一年期的银行储蓄与国债利息率。之所以不取长期存款与长期国债的利息率为基本还原率，是因为它不是基本利率，其中已含有部分货币贬值补贴率。由此可见，以一年期银行储蓄存款或国债利息率为基本还原率，既具科学性，又使操作简便易行。
在实际估价中安全利率是指无风险的资本投资利润率，可采用一年定期存款利率作为安全利率。根据国家一年期存款利率的调整和Y市的实际情况，取1998年—2018年国家银行一年期存款利率平均值2.99%作为农用地基准地价评估的安全利率。
（二）风险调整值确定
在安全利率的基础上，根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况，确定相应的风险调整值，且经调整后收益还原利率应高于银行的贷款利率及融资成本[2]。
风险调整率（r2）又称风险利率或风险补贴率。它一般是指风险程度不同的各种投资社会平均纯收益率扣去基本还原率（r1）之差，由于农用地风险难以确定，可采用基于C-D生产函数的纯收益变化系数法来量化，该方法把未来的风险以定量的形式包含在还原利率中。
C-D生产函数表示在一定生产周期内，在特定的技术条件下，根据利润最大化的原则，生产过程中所使用的特定生产要素组合与所产生的最大产出之间的关系，即各种投入确定后，就会有相对应的产出。
美国数学家Charles Cobb和经济学家Paul Dauglas借用了计量经济学方法来分析国民收入在工人和资本家之间的分配情况，并通过实证来分析边际生产率原理。C-D生产函数越来越多的被运用于研究生产的投入产出关系中。C-D函数的基本表达式如下：
式中：Y是产量；K是资本投入；L是劳动投入；A是效率参数，主要是表示那些影响产量，但又不能归属于劳动或资本的要素，通常来说技术是重要的因素；α和β表示分配参数，也代表生产弹性。（α+β）表示规模产出弹性参数，也即表示C-D 生产函数的齐次函数。α+β=1，表示规模收益不变；α+β<1，表示规模收益递减；α+β>1，表示规模收益递增。
以Y市国有耕地为例，主要种植小麦和水稻，这两者生产的要素投入一般来说包含了技术、土地、劳动力、资本等投入，产出则是指稻米和麦子的收获数量。在认为技术条件是相对不变的情况下，根据野外实地调研问卷信息，运用C-D生产函数分析Y市每亩国有耕地各级别劳动力投入和资金投入对产量的影响。
其中，劳动力投入，表示生产过程中家庭自有劳动力投入的数量，主要包括在育苗、犁地和准备、插秧、除草、施肥、灌溉和收获等工序中的劳动力投入数量，雇佣投入都作为人工费用计入资本投入里面，劳动力投入用劳动工作日作为计量单位。1个劳动工作日表示1个成年劳动力1天的劳动；资金投入，包括直接费用和间接费用，直接费用是指水稻生产过程中各环节的资金投入，包括购买种子、化肥、农药、灌溉水的费用，间接费用则主要包括生产机械年折旧费用。
最终，根据收集的国有耕地实地调研估价样本资料，计算得到Y市国有耕地各级别的小麦和水稻的投入--产出关系方程，详情见表1。
根据Y市各级别国有耕地的小麦和水稻的投入—产出关系方程，代入各级别国有耕地的样本平均资金投入和劳动力投入，即可求出各级别国有耕地的小麦和水稻亩均单产。又根据市农委资料，小麦近3年平均单价为0.8元/斤，水稻近3年单价为1.1元/斤，最终计算出Y市各级别国有耕地每亩小麦和水稻收入，减去资金投入和劳动力投入后，即为每亩纯收益。Y市各级别国有耕地平均纯收益、样本数以及该类别在总样本数中出现的概率如下表2所示。
农用地的风险报酬率一般为0.1，结合Y市的具体情况，本次风险报酬率取值为0.1，可计算出风险调整值r2=0.1*0.1123=0.01123。
（三）安全利率加风险调整值法测算的土地还原率
依据上述两步计算可得到Y市国有耕地土地还原率为4.11%。不同地类因其利用方式、产品收益和经营风险不同而需要对还原率进行修正，可得到国有园地、林地和坑塘水面的土地还原率，详见表3。
（四）优缺点分析
在安全利率和风险报酬率一定的情况下，风险越大，则变化系数越大，土地还原率就越大。这符合风险越大，要求的投资报酬率越高的投资原则，为风险调整值的量化提供了一种思路。但其基本假设条件是未来一定时期内安全利率和风险系数保持不变[3]，所以该方法对长期的、风险变化较大的对象进行估价时会产生一定的偏差。
三、结语
本文以Y市国有农用地基准地价评估为例，针对不同地类分别对土地还原率进行修正。在土地还原率的确定过程中，对于以往随意性很大的风险调整值采用了基于C-D生长函数的纯收益变化系数法进行量化，更新成果在参数测算方面实现了创新，以期为农用地土地还原率的确定提供一些新思路。
参考文献
[1]刘坍，蔚传忠.还原利率R的实质及其确定方法[J].重庆建筑大学学报，2000，22（2）：108～109.
[2]李静茹，段岩燕.安全利率加风险调整值法在土地还原利率测算中的应用——以天津市河西区为例[J].知识经济，2017（11）：79-80.
[3]聂艳.耕地质量评价的模型方法与信息系统集成及应用研究[D].武汉：华中农业大学，2005.
（作者单位：襄阳市国土资源局）
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