房地产工程管理中成本控制的几点探讨

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　　摘    要：房地产工程管理涉及到整个建设过程，包括前期规划设计以及后期的验收与质量检修整个流程，这样就决定了其实际操作的综合性与复杂性。其中，成本控制为房地产工程管理的要点之一，管理效果如何在根本上决定着工程建设综合效益，一直以来均是研究的要点。总结以往实践经验，确定房地产工程成本控制的要求与要点，并在原有管理模式的基础上进行创新，争取进一步提高成本控制效率，推动房地产行业的发展。
　　关键词：房地产;工程管理;成本控制
　　1  引言
　　房地产工程管理中成本控制包括了整个项目建设全流程，即前期开发、中期施工以及后期验收管理，所有环节产生的费用均为控制对象，在整个房地产工程总成本中占有非常大的比重。通过有效的成本控制，可以为房地产工程管理提供可靠支持，提高工程建设综合效益。
　　2  房地产工程成本控制要求
　　成本控制对于房地产工程管理具有重要影响，管理内容涉及到了整个施工过程，每个阶段中产生的费用均为管理对象。基本上可以将成本控制内容划分为四个方面：第一，成本规划。以整个房地产工程成本为对象，对其进行规划设计，结合工程建设要求，建立相应的成本控制方案，为后续整个管理工作的进行提供技术指导。第二，成本计算。以专业计算软件为支持，来对房地产工程成本信息进行汇总，所得信息可以为成本控制策略的落实提供数据支持，使得整个控制过程更具科学性。第三，成本控制。将前期阶段所收集到的信息数据作为依据，来对整个成本控制方案进行适当的调整与完善，确保每项措施落实的有效性，以更少的成本来推动工程建设，达到完善成本控制的效果。第四，业绩评价。对完成的一系列控制措施最终结果进行专业评估，以反馈结果来确认最终的成本控制效果。客观看待成本控制对于房地产工程建设的影响，以科学合理的措施作为支持，实现对整个建设过程的控制，但同时也需要做好与质量以及进度的控制，确定以较低的资源能耗为代价，达到最高的建设效益[1]。
　　3  房地产工程成本控制现状
　　3.1  合同造价不明确
　　施工合同对于房地产工程建设起到了至关重要的影响，合同内容是否准确清晰，对后期的施工管理起到了决定性作用。在针对房地产工程成本控制分析时，同样需要以合同作为基础，根据合同内制定的工程造价来编制相应管理方案。但是就房地产行业现状来看，存在较多的施工合同内容编制不规范，以及施工单位重视度不足，缺少完善统一的制度作为支持，导致施工合同签订随意性较强，造价相关内容不精确，如果在后期管理过程中产生疑义，就会导致成本失控，难以达到预期管理效果[2]。
　　3.2  控制过程不规范
　　总结以往房地产工程成本控制经验，对比行业实际发展情况，可以确定控制过程依然存在较多问题，漏项问题比较突出，施工作业与工程设计之间存在差异。很多房地产工程从招投标阶段到决策规划以及施工验收整个过程中，均存在明显的漏项问题，未能充分考虑不同环节之间的联系，以及不同階段相关因素控制不当，导致实际成本超出预算标准。房地产工程建设全过程涉及到的专业项目众多，相互之间联系密切，任何一个环节出现问题，均会对整体造价产生影响，如果缺乏科学规范的管理措施作为保障，往往就会造成实际成本超标，工程造价管理失控，对整个房地产工程管理带来不利影响。
　　3.3  管理机制不完善
　　基于房地产工程的特殊性，在对其进行成本控制时，需要有专门统一的机制体系作为支持，确保每一项工作开展的有序性与高效性。但是现在房地产行业中相关机制并不统一，房地产企业所采用的管理机制有可能与工程本身并不适应，不仅无法提供支持，反而会造成资源浪费，依然无法达到良好的控制效果。另外，施工组织不健全也是比较常见的问题，无法为工程进展提供助力，还会导致施工成本增加，不利于工程质量以及成本的控制。
　　4  房地产工程成本控制策略
　　4.1  项目开发前期阶段
　　在项目开发前期几段来采取措施进行工程成本控制，首先需要完成项目立项判断标准的编制，根据工程特点，来建立完善科学的制度，统一各项管理标准，为整体成本控制工作的开展提供保障。同时，还需要加强对施工合同的管理，重点做好经济条款的审核，确定组价明细费率取值以及调价约定是否合理，以及工程结算资料约定是否清晰，确保所有相关条款均符合标准[3]。合同内造价相关内容要作为重点进行审核，任何条款均不得违背法律合法性，且内容要完整明确，为工程成本控制提供可靠支持。
　　4.2  项目正式施工阶段
　　施工阶段为成本控制的重要对象，正是因为房地产工程施工量集中、作业复杂以及现场管理难等特点，更是容易因为各项因素的影响而造成成本增加。针对施工阶段成本控制要求，首先需要在原有基础上来将管理制度补充完善，确保符合本工程施工要求，尤其是要对不同单位以及部门之间的职责进行明确划分，提高相互之间作业的协同性。以成本控制为目的，组织各单位进行图纸会审，对比现场针对存在疑义的部分进行商议修整，并及时根据图纸绘制会审造价书，计入工程造价汇总控制额。同时，还要分析施工方案可行性，对比设计以及投标资料确定施工组织设计是否出现变动，并对产生变动的部分进行预估，确定其会对成本造价产生的影响。再次过程中还要明确施工组织设计对各类资源分类的合理性，杜绝出现重复施工的情况。整个施工阶段要保证所有工序的落实均与施工组织设计保持一致，尽量避免施工变更，对于不得不变更的部分，需要提交申请，待审批通过后才可变更，并且要针对变更的部分项目来对成本控制方案进行相应的调整，确保整体成本能够保持在预算范围内，避免导致造价失控。
　　4.3  工程竣工结算阶段
　　房地产工程管理包括了竣工验收以及结算环节，并且此环节对成本控制也具有至关重要的影响。在工程竣工验收结算阶段来进行成本控制，主要就是分析确定合同参与方的后续责任归属，包括工程质量问题产生的修理费用、工程违约责任配上金等。例如施工单位未能按照合同内容在规定期间完成修补作业，甲方还需要另外安排其他单位修补处理，在此环节产生的额外修补费以及违约责任赔偿金就需要从质量保证金内扣除。另外，还要做好成本造价相关资料的整理收集，包括投标阶段预算书、施工阶段签证、竣工图纸等，整理汇总后在规定时间内根据资料内容上报完整的结算书，组织工程所有参与单位进行造价核算。
　　5  结束语
　　成本控制对于房地产工程建设来讲具有关键性作用，这已经成为现代房地产企业的共识。为达到更好的成本控制效果，需要不断总结以往经验，并保持全新理念，对传统的模式方法进行创新，通过对各个阶段的管理控制，可以在保证工程质量的同时，将成本控制到最低。
　　参考文献：
　　[1] 蔡钦男.房地产工程管理与项目成本管理的对策分析[J].中国住宅设施，2018（9）：64～65.
　　[2] 方荣才.房地产工程管理中的工程成本控制研究[J].住宅与房地产，2018（21）：15.
　　[3] 陈艳.关于房地产工程造价成本控制管理的思考[J].建材与装饰，2018（28）：131～132.
　　[4] 袁国琛.基于房地产工程管理与项目成本管理分析[J].住宅与房地产，2018（13）：23.
　　作者简介：
　　孙景亭（1990-）女，海南三亚人，学历：学士，助理工程师，研究方向：房地产、工程管理。
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