房价对地方债规模的影响分析
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摘 要：商品房价格对地方债务规模有相当大的影响。研究结果表明：住房价格水平对地方债务规模有显著的正反馈作用。政府应减少对土地财政的依赖，发展地方性产业培育新税源，本文对此进行了探讨。
关键词：地方债规模;房价水平;VAR模型
一、相关研究成果
最近几年来，持续增长的房价一直受到广泛的关注，同样受到关注的还有我国地方政府债务规模。万阿俊（2015）经过测算提出面对房价的过快上涨，虽然我国政府已经采取一系列的房价调控措施，但调控效果不明显，房价依旧保持持续增长。张玉新（2013）提出由于房价与地方政府的土地财政收入相关度高，所以地方债发行和房价之间也就存在互动关系。陈瑞（2016）利用省级面板数据的研究表明，房价对地方政府债务规模存在显著的正向影响，商品房价格房价会对地方债的发行产生影响。秦凤鸣（2016）利用城投债的研究表明，房价与城投债的风险水平呈显著负相关，即房价越高，城投债发行的风险越小。赵大利（2014）利用对城投债的实证研究也证实了城市房价越高，这个城市的地方债规模也会随之增大。
二、房价影响地方债规模的理论分析
根据以足投票理论，人们将积极地流向可以为自己和家人提供优质设施和服务的行政区域。人口增加的必然直接增加住房，地区住房需求的增加必然导致房价的上涨，并且吸引当地的房地产投资。同时由于住房需求的增加，新增住房周边需要政府配置相应的公共基础设施及服务，需要政府大量的资金投入，地方政府普遍存在金融权力与权力不匹配的问题。目前，省级以下地方政府无权发行政府债券。地方政府的主要资金来源是土地转让费。地方政府通过将土地抵押给当地金融机构或者公司获取贷款和用土地出让金作为担保的城投债，土地价值的上升将直接提高地方政府的收入，由于地方政府的面临资金缺口时多数选择用地方土地进行抵押获取贷款，所以高企的房价意味着地价高，政府可以从金融机构中多贷取款项，从而间接推动了地方债务规模的上升。基于上述分析，本文提出假设：商品房价格越高，地方政府的债务就越大。
三、 VAR模型分析
1.选取变量
住房价格因素包含在对地方债务规模的实证研究中，其中地方债务被用作解释变量。研究房价解释变量与地方债务规模之间的关系，我们不能单独考虑这两个变量。应该将其他地方债务规模有影响的变量考虑到模型中来，只有这样才能保证模型的建立和分析过程中没有其他因素的影响，保证模型得出结果的准确性。因此，设定的基本回归模型如下：
DETt= 0+ 1Pt+K （1）
在式（1）中，DET表示地方债务的规模，即政府债务和还款义务;t表示不同的年份;Pt代表房价水平，用商品房的平均售价来衡量;K表示不同的控制变量。
根据对相关文献的梳理，影响地方债规模的主要因素有经济增长（GDP）、财政缺口（SR）、地方政府的投资冲动（IR）这三个主要因素，所以采取这三者作为此模型的控制变量。经济增长用我国每年的GDP增长率来衡量;财政缺口以当地政府当年的预算支出差距来衡量;地方政府的投资冲动，用地方固定资产投资数额与民间投资数额之差与GDP比值来测量。
2.获取数据
2007年至2011年的地方债务数据来自审计署发布的“国家地方政府债务审计结果”。根据2011年国家地方政府债务审计结果的2012年数据指出，国家地方政府债务将按年增长率计算为19.91%;2014―2018年的地方债务数据可在财政部网站上查阅。商品房的平均售价来自国家统计局的网站。经济增长是根据国家统计局公布的国内生产总值计算的。地方政府财政缺口由每年财政部发布的《财政预算执行情况》报告中地方政府一般性预算支出及地方政府一般性预算收入计算得出。地方政府投资冲动由国家统计局官方网站计算，固定资产投资和私人固定资产投资相减得出。
3.模型构建
（1）单位根检验。在进行计量分析时，采用地方债和商品房价的数据取对数形式进行考察。采用两组数据的对数形式可以消除数据中可能存在的异方差性并保持数据稳定。对地方债和房价水平两个指标指进行自然对数处理，分别记为LNDET和LNP。二阶差分后的LNDET和LNP通过单位根检验。
（2）VAR模型的确定。根据Eviews软件测算结果，最终确定所将建立的VAR模型的滞后阶数为2阶。
其一，VAR模型平稳性检验。平稳性的结果表明VAR模型中特征值的倒数均小于1，并且表示AR单位根的倒数的模的点落在单位圆内，并且VAR模型是稳定的。平滑VAR模型可用于执行脉冲响应分析和方差分解，以分析房价水平对地方债务的影响。
其二，脉冲响应分析。图1脉冲响应函数的结果显示地方债规模DET房价水平P的冲击后一开始逐渐上升，并于第三期达到最大值，然后冲击作用逐渐下降，至第四期达到最小值。房价对地方债规模有正向的冲击，一般在一年后开始达到最大值，此后逐渐下降。
其三，方差分解。建立方差分解模型来预测地方债务和房价，分析房价冲击对地方债务变化的贡献，并评估不同结构性冲击的重要性。我们基于上面获得的VAR模型执行方差分解，并且分解结果显示在图2中。
由图2可以看出：随着期数的增加，地方债务规模变化的变化由其自身变化所解释的部分逐渐减少，对商品房价格变化的部分解释逐渐增加。商品房价格对地方政府债务规模的影响从第一期即开始显现并不断增长，在第三期后更是迅猛增长，其中在第四期达到了峰值，即大约有30%的地方债规模变动方差有商品房价格变动可以解释;第四期后有短暂下滑，但对地方债的影響仍保持在20%以上，表明商品房价格在地方政府债务规模增加的过程中有着重要的作用。
四、结论及政策建议
基于上述VAR模型，对房地产价格对地方债务规模的实证分析，我们得出结论，商品房平均售价对地方债务规模起到了显著的积极作用。住房需求导致大量新增房屋的出现，新增住房周围要求政府相应完善周边的配套公共设施和服务，结果造成政府支出增加，政府产生的大部分收入都是从政府借来的，因此地方债务规模继续扩大。同时，房地产市场繁荣吸引资本不断进入房屋开发量增加，房价越高引致土地价值越高，而土地价值的提高又会导致房价的升高，不加以控制容易出现房地产市场的泡沫。地方债务规模在很大程度上对房地产市场产生了影响。当房价下跌时，地方政府债务偿还压力的增加可能引发债务偿还危机。当房地产市场出现泡沫，地方债务的偿还风险会直接危及产生借贷关系的金融机构，从而引发地方政府债务违约，引致金融风险，产生的后果甚至会传递到已经在建设工程项目上，从而产生链条效应间接引发实体产业风险。
地方政府一定要改变对土地财政的强烈依赖，以确保房地产市场的良性发展和控制地方债务规模。由于地方政府对土地融资的依赖程度很高，地方债务的发行已经导致地方政府有推动房价上涨的动力。由于地方政府对土地价值的依赖，高房价推高土地价格，高土地价格导致高房价，导致政府对房价的调控缺乏动力，这样一来，房价和土地价值就陷入了死循环，由于房地产市场的泡沫，很容易引发大规模的债务危机。因此，政府在规范房地产市场健康发展的，也要鼓励地方政府根据地方特色扶持产业发展，拓宽政府的收入来源，以此来降低政府对土地财政的高度依赖;并且在制定预算时充分考虑到当年可能会发生的政府支出，在增收的情况下合理分配预算金额，力求地方债的规模在合适的范围内并且逐年减少，减轻政府债务违约的压力;控制可能存在的炒房行为，保证商品房供应满足居民的必要需求而非投资需求，确保房价的稳定，保证房地产市场的健康运行。
参考文献
1.万阿俊.房地产价格变化对利率波动的溢出效应.金融论坛，2015（10）.
2.张玉新.地方政府土地融资风险及其管理.中国行政管理，2013（1）.
3.陈瑞，卞洋，齐天翔.房价波动对地方债规模的影响――基于省级数据的实证研究.财政研究，2016（6）.
4.秦凤鸣，李明明，刘海明.房价与地方政府债务风险――基于城投债的证据.财贸研究，2016（5）.
5.赵大利.城投债务对商品房价格的影响分析.当代经济，2014（13）.（责任编辑：王文龙）
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