论房产税改革对房价的调控作用

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　　摘 要 随着我国城镇化的推进，居民住宅问题关注度日益上升，房价也随之大幅上涨。为稳定房价，保障居民基本生活，中央政府牵头，采取了一系列调控政策，想要通过宏观调控来抑制过快增长的房价，促进房地产市场乃至整个国民经济健康平稳的运行。基于此，本文从沪渝两市房产税政策出发，分析当下房产税政策存在的意义与现实运行过程中存在的问题，从而结合市场实际情况，对当前两市房产税政策对于房价的调控效应进行分析，试图为将来房产税税制改革的全面推广提供些许参考。
　　关键词 房产税 房价 税制改革
　　一、房产税概述
　　（一）房产税的含义
　　房产税的本质是一种财产税，且属于向产权所有人征收的个人财产税。造成其特殊性的问题在于，其征税对象只是房屋，征税范围限于城镇的经营性房屋（商品房），根据房屋的经营使用方式分为按照计税余值或租金收入的一定比例来征收。
　　（二）房产税与房地产税的区别
　　房地产税的含义更为综合、广泛，它与一切房地产经济运动过程有直接的关联。房地产税与房产税既有区别，又有联系。中国财政学会副会长兼秘书长贾康指出，“在汉语的表述中，房地产税和房产税说起来两者有区别，但实际上的都是消费住房保有环节上，实施改革从无到有来征收的这个税种”。
　　二、我国征收房产税的意义
　　（一）增加政府财政收入，缓解地方政府财政压力
　　房产税具有征收对象固定，征收范围广泛等特点，其计税依据反映的是房产的市场价值，这使得房产税税源稳定，对于一个地区的整体经济发展有重要的影响。因此，政府可以利用房产税政策的制定与改革，用来缓解地方债务的压力，从而改善城市基础设施建设，提高基本公共服务水平等。
　　（二）有利于遏制房价上涨以及优化房地产资源配置
　　房地产税通过对资产和市场交易征收税款发挥对房价的调控作用。房产税作为税收的一种，对于某些拥有多套房或高档商品房的房主起到制约购买力的作用。一方面是通过税收提高商品价格，降低富人的商品房消费需求，从而进一步反作用于房价，抑制房价的飞速上涨;另一方面是防止投机商家“炒房”，将更多的住房资源交还给广大的人民群众，提高房屋使用效率。
　　（三）调节个人收入分配，促进财富格局重构
　　税收本身就是调节社会经济的重要工具，税收在引导经济活动、促进社会财富再分配方面有不可替代的作用。随着我国经济发展水平不断提高，不可避免地出现贫富差距拉大，居民收入城乡不平衡的状况，为了应对这一情况，设计合理的房产税税收政策，有利于让不同的住房人群承担不同的税收。通过差异化征收，可以对不同的收入水平的民众的税负水平进行调控，从而对财富格局的重构起到推动作用。
　　三、沪渝两市房产税对房价的影响分析
　　（一）沪渝两市房产税税制比较
　　第一，相同点。沪渝两市房产税改革的核心思想存在共通之处：一是不溯及既往原则，对改革政策颁布之前的居民持有的房屋不征收房产税;二是差异化税率，价高者多承担税负，价低者少承担税负;三是都属于较为宽松的税收政策，存在较多的税收优惠;四是总体目标相同，都希望通过税收调控，抑制住房投资的欲望。
　　第二，不同点。由于两地的房地产市场、经济发展水平、文化背景等众多方存在较大差异，两个试点城市的政策设计必然存在不同：重庆改革的主要目的是为了调整居民可支配收入，通过对房价的作用平衡房屋买卖;上海市房产税改革则更多侧重于对税制的创新与优化。
　　（二）短期内沪渝两市房产税对房价的影响分析
　　由图1可知，上海市在房产税改革政策实施以后住宅价格有明显下降，上半年交易均价虽有波动，但整体仍比初始月份低，说明房产税开征对于上海市房价短期内有一定程度的遏制作用。
　　由图2可知，2011年2月住房价格明显下降，但是后续月份中又波动上升，上半年最终房价与初始价格基本保持不变。基于此，我们合理推测造房产税政策刚出台期间，购房人群处于观望态度，此后时间里逐渐恢复购买力，所以短期内重庆市分房产税政策存在一定的抑制购买的作用，但是作用有限。
　　（三）长期时沪渝两市房产税对房价的影响分析
　　图3为2008—2017年上海住房销售价格的变化情况，在这10年时间里，房价的唯一一次负增长是在2011年，无论是在此之前还是之后，房价都保持连续增长。2011年之后，全市房屋均价从22625元/平方到2017年的50017元/平方，上涨高达1.2倍，最高涨幅出现在2016年。经过调查研究，2016年央行首次下调了首套房的首付比例，首次购买普通住房的首付款比例调整为最低20%，而对拥有一套住房的家庭，申请贷款买房的首付款比例则调整为不低于30%，基于这样的国家政策，购买者对商品价格的心理预期发生变化，从而推动了房价的大幅上涨。所以我们发现，由于国家政策、购买者心理预期、投资市场等多方面因素的影响，房产税政策对于上海市的房价并不存在明顯的长期调控效应。
　　图4为2008—2017年重庆住房销售价格变化情况。我们可以发现，在2011年之前，重庆市住房价格保持上涨趋势，涨幅保持在23%左右，但自从在2011年实施房产税政策以来，重庆市房价年涨幅未曾超过13%（2016年受国家政策影响涨幅达到27%），并且在2014—2015年一度出现负增长，所以重庆市房产税政策对于当地房价的激烈上涨其实是可以进行缓和的，但是无法彻底实现平稳优质的良性发展。
　　综上所述，虽然房产税政策出台的短期内会对政策作用城市产生不同程度的影响，但是从长期的角度来看，其效果并不持久和明显，因此无法推理出进行房产税改革就能对我国商品房价格的连年快速增长起到持续的抑制作用的结论。
　　笔者认为主要原因在于房产税政策针对的征税对象以及征税范围有限，导致所在地区的消费群众购买力与影响力不足，其次房产税政策并非影响房价的唯一因素，在试点实施的同时未能减少其他政策的影响，必然会导致房产税政策调控效力的减弱。我们希望有关部门可以根据现有的经验，对当前房产税改革政策作出调整，包括法律体系的建立、征收范围与对象和合理设置以及税率和房价评估系统的完善，争取利用房产税改革促进新的经济社会良性发展模式的形成。
　　（作者单位为江苏大学财经学院）
　　参考文献
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