批量精装房设计管控探讨

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　　摘    要：近年来随着房地产的发展，购房者意识的提高，政府政策的导向，精装交房逐渐成为未来交房的趋势。它呈现的好坏，直接影响房企在行业中的品牌和形象地位，也是房企、设计师、施工方及购房者所关心的问题。如何设计管控、把握好质量、节约造价和采购成本、实现工业化生产？这是我们作为甲方管理人员必须思考的问题，本文就从设计管控的角度出发，探讨批量精装房设计管控的问题。
　　关键词：精装修;设计管控;部品设计管控;施工配合
　　1  批量精装房设计概述
　　1.1  批量精装房的发展
　　房地产经历了20几年的发展，取得了突飞猛进的成就，但多以毛坯交付形式存在，这样就有一些不足，如缺乏对室内空间的整体研究推敲，建筑、结构、水、电、暖等设施未做整体设计。业主收房后再做空间调整，敲墙埋管过程中造成对建筑的破坏、环境污染、噪音扰民、材料能源损耗等。
　　而开发商统一组织装修可降低装修社会成本，节约社会资源。同时成品交房加大开发企业现金流并减少税收，是开发商提升产品品质的重要方式。而购房者在收房后可以直接出租或使用，节约了时间，提高了投资价值。
　　最近政府也大力推进精装交房政策促进精装交房。2017年4月，住建部印发《建筑业发展“十三五”规划》，明确目标到2020年新开工全装住宅占比30%。近年来，各地分别发出了关于成品住宅装饰装修工程质量管理措施的通知。如2016年3月，四川发布了《关于推进建筑产业现代化发展的指导意见》，要求2025你那全装修达到70%;2016年8月，上海公布了《关于进一步加强本市新建全装修住宅建设管理的通知》，提出了2017年开始，全装修比例达到30%～100%。标志着住宅由粗放型向品质型转变。标志着“成品住宅”的大势发展。批量精装交房已成为未来发展的一大趋势。
　　1.2  批量精装房设计范围
　　批量精装修房不是以往的毛坯房+装修，而是采用建筑、装修一体化设计，通过细心解读使用者對居住功能的需求，注重人文关怀，对室内每个空间更强调的是功能和本质，注重户型内部空间人性化、部品收纳空间精细化，设备点位精确化设计。要求室内固定空间的固定面全部铺装或粉刷完成，管线安装，厨房与卫生间的基本点位及设备安装完成，能满足居住者最基本的起居、饮食、学习等基本的生活功能住房。精装修设计包含两部分，一部分是交楼标准，另一部分是非交楼标准.一般硬装部分为交楼标准内容，软装设计部分为非交楼标准。
　　1.3  批量精装房与传统精装房的区别
　　批量精装房不同于以往的内装设计，在设计启动时间、设计流程、设计关注重点、设计师的要求上都不同于传统的装修设计
　　第一，设计流程管理的区别，批量精装房设计设计需提前介入，需要建筑设计和内装设计同步开展。
　　第二，批量精装房设计对建筑要求更细，设计时站在使用者角度考虑的设计更多，要求建筑预留预埋点位一步到位，如建筑户型、梁高、降板、管井、尺寸更细，建筑设计需要根据内装设计需求做点位管线设置。
　　第三，批量精装房在设计上更注重实用性，提倡“轻装修，重装饰”，在设计上更讲究使用和空间的利用，给消费者在装饰上更多的个性发展空间。
　　第四，对部品设计完成要求尽量工厂化制作，现场安装完成，减少了现场施工作业，提高了标准化质量，并对产品质量有担当。
　　第五，批量精装房在成本管控上要求严格按照目标成本控制。
　　2  批量精装房设计启动需要明确事项
　　2.1  批量精装修室内设计定位、装修风格、装修标准的落实
　　批量精装修室内设计的定位首先取决于楼盘的市场定位，装修设计标准一般根据项目类别、楼盘规模、户型特点、销售价格来确定装修标准高、中、低的标准。项目定位准确性是一切设计及相关工作的重要前提。在策划启动时，室内设计师就要积极参与项目调研中去，了解目标客户是谁，加强了解主流客户需求，把握产品发展趋势。
　　设计定位：根据同产品参观调研了解周边竞争楼盘情况，从营销方面确定项目批量精装修的设计定位及方向，分析目标客户需提供什么样的精装房，功能需求、部品标准、收纳空间品质、装修材料选择和风格取向等。并对产品进行设计优化和成本拆分，形成适合本项目的设计定位，为科学制定成本目标做准备 ;
　　装修标准：根据客户关注点来分主次，需求进行分类匹配，确定好装修标准分级体系。落实好装修费用预算，装修材料、部品设计、品牌型号等，从而形不同梯度的装修标准。
　　装修风格：通过区域环境、群体结构、市场环境调研，识别竞争环境，细分客户判断，了解他们生活方式和审美趋向，确定装修风格。
　　2.2  设计任务书的制定
　　设计任务书是为设计单位输出资料数据的依据，是保证设计成果质量的基础。首先是产品的使用性质的介绍，具备哪些功能特点，明确设计范围;其次划分设计阶段并对各个阶段要完成的设计成果及各专业完成的内容，再次是深度要求、进度要求都要阐述清楚;最后、设计规模，装修标准，装修限价都要有体现。
　　2.3  设计单位的选择
　　设计单位的选择是设计管理的关键。我们在选择设计单位上要有以下原则：
　　专业经验原则。选择考察设计单位时重点考察了解团队是否有批量设计意识，对批量精装房有研究，会做样板房的团队不一定适合做批量精装，设计师要对工厂化产品了解，要有产品和现场容差处理能力，对批量精装的设计工序，施工工序的了解等。
　　成本原则。设计过程中，设计的材料应用，工厂化标准模数设计，有预见性，能保证设计效果要围绕设计限额进行。
　　设计配合及可控原则。设计配合的好坏直接影响能否保质、保量的按时完成，我们在选择过程中要了解其做过的案列，设计团队实力，以及配合情况。如果是境外设计师，还要考虑其语言沟通是否会对项目有影响。 　　3  批量精装室内设计技术管控
　　批量精装设计管理在地产行业中有着举足轻重的作用，在设计管控过程中，批量精装设计管控不是为了管理设计而管理，而是要跳出以往的思维模式，以客户需求为出发，对户型、对户内空间设计、厨房卫生间设计、收纳及储藏、水电气设计等多个细节统一研究设计，注重设计系统化，人性化、统一性等。在整个设计管控中，最根本问题也是设计流程管理。设计流程的先后显得至关重要。因此我们就要提早做计划、做安排、提前介入。专业的批量精装室内精细化中的“细”在设计中显得尤为重要。利用设计管理技术等优势，实现项目品质，提高房企核心竞争力。
　　3.1  概念设计阶段
　　3.1.1  设计成果把控要点
　　首先、平面布局优化设计。通过分析主流客户的生活需求，生活形态，居住理念等確定设计方向，落实产品户型方式;空间功能要求、收纳要求、流线等进行户型优化设计，提升把握客户需求能力;
　　其次、与室内装修设计紧密相关的住宅部品如厨房电器、收纳系统、卫生洁具、室内家具、地面装修材料、电器配件等设计要体贴实用。
　　再次、设计风格设计把控。所提供照片风格能反应出自己的独特个性。提供的图片能反应相应主要立面;设计方案创新亮点在哪里，能否实现;空间色彩是否适合产品定位;
　　最后、设计材料选用，根据客户能接受度来确定材料的主次。
　　3.1.2  部门配合
　　首先、概念方案评审，在设计提供的概念方案完成后，设计部组织公司各部门评审，对室内布局，材料选用，风格等清晰定位。
　　其次、概念阶段，设计需提供主要设计材料表，供招采部选用。
　　3.2  方案阶段及扩初阶段设计管控
　　3.2.1  方案阶段需要完成设计成果
　　（1）完成平面图、天花图、地材图、机电点位图、主要立面图、主要空间效果图完成。
　　（2）室内部品家具样式及定位。在此节点部品如橱柜、固定家具、门及门套等可根据设计部品样式及定位启动专业厂商开展初步设计。
　　（3）主要的装饰面材料、地毯、灯具、洁具等选样表完成;
　　（4）设计根据主要设计完成设计估算清单;
　　3.2.2   方案阶段与建筑专业衔接要点
　　系统化设计是批量精装房实施的开始，建筑、室内、部品在此阶段一体化设计衔接非常重要。内装与建筑要同步设计、同步变更、同步定稿。室内隔墙，机电管#、收纳空间、电器设备的预留固定家具、电器点位、平面布置、天花图、地面图等尽量在此阶段完成并交给建筑师确认。建筑专业根据内装设计完成的平面，天花、地面图进行优化设计。建筑设计完成后再提交给设备专业、建筑结构专业进行相关专业图纸设计。室内设计再与建筑相关专业衔接核对，这个过程可能反复的修改核对过程，但这样可避免后期装修设计和建筑施工图设计的脱节。
　　（1）要落实机电点位是否合理。首先弱电布局是否合理;需要深入的分析，尽量避免后期精装进场的拆改。点位部分要落实配电箱、电表箱、弱电箱的位置，管线桥架布置，竖井配电间尺寸是否合理;其次强电部分要落实灯具布置是否合理，公共部分照明是否考虑管理及节能，插座开关、撒热器等应结合家具布置，合理设计，避免与门的开启方向，流线等相矛盾。床头柜、电视柜、书桌处都应该考虑插座，厨房考虑微波炉、消毒柜、抽油烟机、热水器、净水器、电饭煲等位置并设置相应的插座，避免相互间的不冲突。
　　（2）要与给排水专业衔接。首先要落实户内卫生间、厨房、给排水管道的水平走向，标高是否合理，卫生间应该从门口向地漏找坡，地漏应设在是欸最低端并靠近淋浴喷头或浴盆。要确保地漏排水防止溢流和干涸情况，选用专用地漏。洗衣机应设有转用的上水，地漏位于洗衣机出口一侧。
　　（3）与消防专业的衔接;首先要落实消防栓位置是否正确，是否影响呈现的装饰面;空调板，空调洞位置、煤气接驳口定位是否合理。
　　（4）与结构专业衔接，有梁的房间应注意梁高及位置净高，如果有设备还要考虑安装空间。如下层的卫生间、厨房间等。请结构设计梁的时候能上翻应尽量考虑上翻;柱的大小对家具的布置也有较大影响，应要引起足够重视。
　　3.3  部门配合
　　（1）招集相关部门及专业做方案评审，并形成相关设计指导意见。并发设计进行下一步工作。
　　（2）设计部根据设计单位完成材料提供给招采部，并配合招采编制材料设计变清单和选型样板计划。
　　（3）设计部根据设计单位完成设计估算表提供给成本部。成本管理部门根据方案设计进行项目成本匡算工作，并根据成本提出意见做方案材料调整。
　　3.4  施工图设计阶段管控
　　3.4.1  设计图纸把控要点
　　（1）主动关注跟踪进度，根据计划、合同委托时间要求及时出具，不能影响现场进度。
　　（2）完整性：首先检查图纸平、立、剖、节点大样图的完整性，可靠无漏缺;图中灯具、五金洁具、开关面板等选型表，图纸中工艺做法、门表及详图、定制固定家具功能布置详图、灯具图例及参数表等要与图纸一致。重点关注：厨房、卫生间的开关插座要与排砖、浴柜、橱柜等做统筹考虑;材料品牌型号描述清晰全面。材料需明确规格参数及品牌型号。不同空间品牌选择的合理性，也就是产品适配。批量装修图纸中，除了单个户型施工图外，另出齐整栋楼层户型图、地面材料图、天花图、水电追位图。
　　（3）准确性：不同专业衔接，需要审图检查，避免交叉矛盾;专业设计图纸能满足施工和成本控制要求;平面图布置是否合理，核对与方案的匹配性，厨房、卫生间等各功能区域布置应满足人体工学要求的最小尺寸;材料运用是否存在与交房标准统一，不能有重大偏差;特殊材料或新型材料能确保落地; 　　3.4.2  设计材料把控
　　（1）在进行材料选型过程中，以客户关注重点来确定材料的主次。
　　（2）施工图完成时，设计实体样板需要组织项目部门确认。材料选型要严谨，材料表中的材料尽量有实体样板对应。
　　（3）配合招采部招标过程中设计材料认样。
　　3.4.3  各部门工作衔接
　　（1）组织图纸会审。在出蓝图前，组织公司相关部门对图纸进行审核，对图纸进行查漏补缺，各交叉专业是否有冲突。把问题尽量在图纸过程中给解决。
　　（2）涉及到部品厂家、材料定样等需在图纸阶段确定落实。
　　3.4.4  设计质量及成本把控
　　（1）精装修的成本控制从设计开始，贯穿设计过程始终。整个设计过程要围绕目标成本进行设计选材及部品设计并完成初步设计成果。预算部门，采购部门根据设计材料及部品等作采购询价，并完成图纸预算工作，如有超出目标成，对影响造价关键部位时，要有多方案做优化调整。确保设计在目标成本内。
　　（2）木作设计尽量选用模数化设计，在部品设计时，尽量选用成品部件、成品门套、橱柜、淋浴隔断等均适合找部品厂商完成，方便统一采购施工。
　　（3）材料购买选用过程中如瓷砖、洁具、木地板、固定家具等尽量选用战略供应商或工厂产品的供应模式降低成本;在材料选用时要了解此产品的标准规格，非标准规格会涉及加工材料费用;对不熟悉的材料、设备、部品采购可以选用甲供材竞标形式作采购。
　　3.4.5  设计部品
　　“部品”二字来源于日文，是指建筑中特定功能的一个独立单元。能通过工厂系统化生产或加工制作，能根据配套技术到现场统一组装，如橱柜、门及门套、木地板、固定家具、装饰背景墙、厨房及卫生间天花、淋浴门、空调及新风系统、家用电器及调试、智能化系统等。是成品住房中某一部位或满足住房中国一项或几项主要功能的要求。
　　户内及门套、橱柜、固定家具等通过统一规格，集中标准化生产，编号入场，从而保證了效率和质量保量，避免交叉施工作业，提高了品质。
　　3.4.6  部品设计管理步骤
　　部品设计在内装设计方案阶段就可展开设计工作，这主要是设计部和招采部及部品厂家工作的设计配合。部品设计管控要注意以下几点。
　　（1）部品厂家根据设计部品方案，技术要求作部品深化设计;深化设计过程中应针对客户考虑产品的实用性，方便性进行人性化设计，提升产品性价比。设计过程中必须考虑模数化以及各材质的收边收口问题，便于后期的安装、管理。
　　（2）现场湿作业后，就可以到现场进行测量，收集数据;首先、并根据数据做施工深化设计，将现场复杂的情况转化为工厂可加工的标准。把现场的可变与工厂固化性相结合，做到深化方案细致、尺寸准确、下料精细。其次、根据下单计划列出控制时间点，在排版时，尺寸模数化，规格要一致，下单图纸也要明确户型、楼号、立面、编号。
　　（3）部品供应商管理在后场生产中的动态把控非常重要。其精准度、质量、生产周期和运输，都影响到后期工作是成败。需要专人跟踪了解生产的进度，生产质量进行把控。
　　（4）现场具备安装条件时尽量采用“合格证”及“产品检验单”对部品进场的每道工序实行“产品化”管理;已经检验合格的产品进行“打包”并粘贴“合格证”，做为“半成品入库”，进入待集成状态。
　　4  施工配合
　　4.1  施工样板的重要性及好处
　　（1）通过实体样板施工可反馈设计问题，检验精装修图纸存在的不足，优化设计方案. 让设计图纸固化。以减少大面积施工可能出现的问题，减少设计变更造成巨额的直接经济损失。
　　（2）通过实体样板检查土建、设备、水、电等各专业配合衔接是否存在有问题，检验主体结构施工、产品设计存在缺陷，并及时修正调整。
　　（3）通过样板确定材料选择，便于核实成本是否超出，以便后期成本控制。
　　（4）通过样板确定界面移交内容，优化施工工艺;从而明确质量标准、确定验收标准，现场成品保护，资料验收记录等。有利于后续问题及实施风险的把控。
　　4.2  方案及图纸落地性把控
　　4.2.1  图纸交底、会审
　　施工单位确定后，大面施工前需组织设计单位、项目部、施工单位完成图纸交底及会审工作。
　　4.2.2  施工材料样板封样
　　施工单位确认后项目部需组织施工单位根据设计封样完成施工材料样板的提报，设计部需认真比对，设计单位需签字确认，检查封样是否留存。
　　4.2.3  现场巡检及样板检查
　　在施工过程中要定期对项目进行检查，及时发现问题，及时沟通消除对影响目标实现的因素，及时纠偏;对于工厂加工部品，批量施工前应做好工序计划，做到工序衔接紧密，流水合理。应随时跟进检查，保证材料按计划实施。
　　5  结语
　　总之，要达到客户满意产品目标，批量精装设计管控起着越来越重要的作用，要很细密的链接循环行为管控。因此在整个设计管控过程中，首先、我们要用工业化的思维和做产品的思路来看待精装修。我们的观念意识要从毛坯房交房为核心向以精装交房为核心的管理模式转变，要以系统化的设计思维去启动设计。其次、设计时让每个空间更加人居，人性，满足目标客户对家庭居住的各种问题。再次、是各个专业关键点的衔接，做到有效防范各类问题，让个阶段设计有序进行。最后、有效的项目管理，保证项目施工质量、进度、成本、安全的关键，让企业长期生存的有力保证。
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　　作者简介：
　　罗欣（1979—）女，汉族，四川泸州人，毕业于西南交大统招硕士研究生，主攻室内设计。
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