不动产数据整合技术路线及相关问题解决措施研究
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摘 要：本文针对当前不动产数据整合中的重点难点问题，研究提出了数据清理整合的主要内容和技术路线，并针对当前数据整合中存在的问题给出了具体的解决措施，相信对从事相关工作的同行能有所裨益。
关键词：不动产 数据整合 技术研究
中图分类号：TP311 文獻标识码：A 文章编号：1674-098X（2019）11（c）-0174-02
随着《不动产登记暂行条例》的颁布实施和各地不动产管理机构的设置及不动产权利证书的发放，全国各地展开了不动产数据整合建库、信息系统建设的研究。全国大多数房地产管理局应用了房产测绘、产权产籍管理等信息化软件，但各业务系统数据孤立、“同一个实体，多个数据源”“图、属、档分离”等现状严重制约着整个房产信息化建设的发展。将不动产登记存量数据在其数据分散、多源异构的情况下，统一按照不动产登记数据建库标准进行整合建库，最终整合的数据质量满足向上级不动产管理部门汇交，保证不动产统一登记工作顺利开展，是开展数据整合工作的目标。
1 清理整合目标
通过清理整合实现土地房屋各类数据的完整性和正确性，并确保各类数据之间关联挂接正确，简单来说就是要实现“五种数据”的“四个挂接”，如图1所示。
1.1 五种数据
（1）土地登记信息：是土地登记中产生的用于描述土地的相关信息，主要包括土地权属性质和来源，土地权利主体所涉及的土地坐落、界址、面积、用途、价格、图号、宗地代码、使用年限等。
（2）宗地图形：是由权属界线封闭成的，描述地块空间位置、形状等的图形，宗地是土地权属调查的最小单元。
（3）房屋图形：描述房屋空间位置、形状等的图形。
（4）楼盘表：是对土地和房屋的物理属性以及相互关系的描述，是表现房屋物理状态信息（包括每套房屋面积、户型、层数、用途、坐落等）和权属状态信息而形成的一个二维变化的直观表格。楼盘表由项目信息、楼幢、房屋三部分组成。
（5）房屋登记信息：是房屋登记中产生的用于描述房屋的相关信息，主要包括房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等），以及登记机关记载的其他必要信息。
1.2 四个挂接
（1）土地登记信息与宗地图形挂接：是指通过关键字段（如宗地代码、权利人、坐落等）实现土地登记信息和宗地图形的正确对应。对有宗地图形而缺失土地登记信息的，要查询原土地登记档案，并在不动产登记系统中进行土地登记信息的补录，对有土地登记信息而缺失宗地图形的要通过调阅相关资料（如地籍图、地形图、宗地附图等）或外业调查测绘进行宗地图形的补充入库。
（2）宗地图形与房屋图形挂接：是指通过宗地代码（如：宗地代码为500112008005GB00008的宗地）和房屋自然幢号（如：自然幢号为500112008005GB00008F0006的房屋）的对应来实现宗地图形和房屋图形的挂接（即房屋落地）。对于宗地内缺失房屋图形的，要通过调阅相关资料（如地籍图、地形图、房屋附图等）或外业调查测绘进行房屋图形的补充入库。
（3）房屋图形与楼盘表挂接：是指通过房屋自然幢号的对应来实现房屋图形和楼盘表的正确挂接（即楼盘落地）。
（4）楼盘表与房屋登记信息挂接：是指通过对登记信息的清理，将每幢房屋的各户登记信息正确装入楼盘表（即组幢）。对组幢漏缺、错乱的，要通过查询登记档案信息重新组幢。
以上四个“挂接”是实现地房数据合一的必要条件，任何一个挂接缺失或错误，都会使房屋成为“空中楼阁”，导致不动产登记业务无法办理，因此，做好四个“挂接”是土地房屋数据清理整合的关键所在。
2 技术路线
2.1 工作思路
充分利用现有地籍、房籍数据，通过对土地房屋信息清理，完善土地房屋空间图形，建立宗地、房屋、楼盘之间的关联，编制不动产单元号，最后整合为地房籍数据。
2.2 技术路线
以导出房籍数据库中楼盘表为基础，按宗地-房屋-楼盘表的层次排序，逐幢（楼盘）核实对应正确宗地代码和房屋自然幢号。采用内业分析为主的方式，进行土地房屋数据清理：根据楼盘表对应房屋图形的空间位置，建立宗地代码和自然幢号对应关系，批量提取一个宗地里只有唯一一幢房屋的，自然幢和房屋图形直接对应（自然幢号为宗地代码后直接加F0001）;其余部分通过对照房籍数据库中对应宗地属性信息、扫描图件和宗地矢量数据中宗地图形、属性信息，结合现势性遥感影像对应自然幢和宗地，然后依据宗地与房屋图形的空间几何关系，核对房籍数据库中房屋属性信息、扫描宗地房产图件、房屋矢量数据房屋图形、现势性遥感影像等，建立自然幢和房屋图形的对应关系。内业土地房屋数据清理发现的无宗地图形、对应宗地内无房屋图形、宗地或房屋图形与实际不符、房屋过多无法一一对应等情况，开展外业调查完善土地房屋空间信息。自然幢与宗地、房屋图形对应关系建立完善后，检核数据完整性与正确性，并对宗地、房屋和户室进行编码。
2.3 清理整合流程图
清理整合流程图如图2所示。
3 难点问题及解决办法
在土地房屋数据清理中，主要有四个难点问题，包括楼盘组幢错漏，楼盘无法对应落地，宗地房屋图形缺失，房屋图形跨多宗地。 3.1 楼盘组幢错漏
因老旧房屋登记档案信息不全，地址模糊，缺失图形等，清理时人工无法判断户室所在的正确位置，造成楼盘组幢错漏，为登记留下了隐患。出现这种情况，建议进行外业调查，实地落实房屋层数、户数，然后根据实地调查结果建立一个正确的空白楼盘表，将已经落实正确的户室装入楼盘表，而不能确定或怀疑有误的户室暂时不装入楼盘表，待进行交易登记时，通过征询产权人，再将户室信息装入正确位置。
3.2 楼盘无法对应落地
将楼盘表与正确的房屋图形关联（楼盘落地），是实现地房关联的重要纽带，但因全国大部分地区为国土房管分设，国土房管数据各自管理，会出现楼盘表与房屋图形出现多对一或一对多的情况，无法一一对应关联。对比房籍数据与房屋图形、面积、位置关系等信息，结合判读遥感影像，或通过开展外业调查，对楼盘表或房屋图形进行合并或分割，建立楼盘表与房屋图形的对应关系。
3.3 宗地房屋图形缺失
对老旧城区或偏远乡镇，未进行过初始地籍测绘的区域，宗地和房屋图形不完善。部分偏远地区没建立地、房籍数据管理系统，采用手工发证，宗地房屋只有图形、边长、面积等信息，缺乏坐标信息。
对能够落实实地位置，但缺乏土地房屋坐标的区域，在国土房管部门的配合下，依据土地房屋登记档案，利用地籍图和影像图，开展外业调查，同时对外业核查的房屋座落和房屋主体名称予以现场测绘上图，完成土地房屋空间数据采集和相关属性录入，对新采集的数据采取打包更新方式进入集中管理的地房籍数据库，楼盘数据按照统一编码规则进行挂接。对现场调查中难于落实位置的房屋，由基层国土房管部门协助查找。对于已拆迁或处于拆迁中的房屋以实地调查作为确认依据，现场调查时做好影像记录，将拆迁区域排除出清理范围。
3.4 房屋图形跨多宗地
房屋原则上对应一个宗地，但历史原因造成一个房屋可能跨宗地情况。出现这种情况，对于有条件进行宗地合并的，在国土房管部门配合下，进行宗地合并;对于无法进行宗地合并的，可作为历史遗留问题处理，将房屋归属到几何中心所在宗地，并在房屋和楼盘表属性中备注说明该房屋跨宗地，待今后日常变更再处理。
4 結语
此文提出的土地房屋数据清理整合技术方法，可为其他未开展数据整合地区借鉴使用。土地房屋数据清理整合是复杂、长期的工作，需要国土、房管、测绘、清理公司等部门协调配合才能顺利完成此项工作。只有在做好不动产权籍调查基础上，建立统一信息平台，才能顺利推进不动产统一登记工作。
参考文献
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