土地利用效益评价方法与工程实践研究
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摘 要：土地作为不动产的核心要素，本文以城乡一体化进程中的乡村土地利用效益评价为研究对象，基于湖北某市的调查研究数据，探讨了对乡村土地利用效益的评价方法，建立了土地利用效益评价指标体系，结合具体实践提出了相应的措施，相信对全国其他地区的土地利用效益评价有一定的借鉴意义。
关键词：土地利用效益 评价 城乡一体化 对策
中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2019）11（c）-0246-02
随着我国改革开放程度的不断加深，城市规模不断扩大，对于土地的需求量也逐渐增加，城市化发展过程当中建筑用地规模也呈现出爆发式增长，与此同时，在城乡一体化进程当中，不合理的土地利用方式极大地降低了农村土地的利用效率，进一步激化了人地矛盾，这些问题严重影响了城乡一体化进程的顺利开展。
本文对城乡一体化进程当中乡村土地利用效益进行系统的评价，其评价体系主要包括城乡一体化进程当中土地的经济效益、社会效益及生态效益三方面。
1 资料分析
通过对湖北省某市实地调查统计后发现，2003年前湖北省某市乡村居民土地主要用于农业生产，其土地主要收入来源于耕地、租地及商地等方面，乡村居民土地的利用主要可以分为2方面，即农产品种植与土地出租。
其中农产品种植当中粮食作物在居民收入占据主要成分。随着城乡一体化进程的加快，到2018年，该市乡村居民土地利用状况已经发生了明显的改变，土地利用中土地的商业利用所占的比重逐年加大，并且在其土地的相关收益当中得以表现。与2008年相比粮食作物（水稻、小麦、玉米）下降到总收益的32%;蔬菜、水果等经济作物收益上升到总收益的37%;土地出租仍维持在总收益的8%;商业用地（主要指房地产建筑类）增长最为迅速，其占到总收益的25%。这一现象说明，随着城乡一体化的实施，该市乡村地区土地利用与土地的收益状况已经发生了明显的改变。
在传统的土地效益评价体系当中，经济效益通常被作为评价土地效益的唯一标准即只单纯地注重经济因素在土地效益当中的作用而忽视了其他诸如社会效益、生态效益在土地效益评价当中的作用，随着我国经济的逐步转型，其对于发展效益的评价也从过去单纯地以经济增长量向着经济、社会、生态评价方向发展，因此原本对于乡村土地利用效益评价体系已经不适用于当前农村土地使用状况，因此，如何对城乡一体化进程当中乡村土地利用效益进行准确评价迫在眉睫。
2 土地效益评价体系建立
土地利用效益较为通用的定义是毕宝德教授在《土地经济学》当中提出的，即土地利用的经济效益是指对于土地的投入与取得有效产品（或服务）之间的比较，这当中所谓的有效产品通常指的是该产品能够满足社会发展的需要。在我国广大的乡村地区，土地的主要用途可以分为3大类，即农业用地、经济用地及建筑用地。农业用地主要指用于从事农业生产，种植粮食作物的土地;经济用地指的是从事经济作物（例如水果、林地）种植与畜牧业养殖用地;建筑用地主要指的是进行建筑物造地的土地，主要包括居民区的建设、交通线路的铺设等等。
在该研究当中，通过对土地利用效益相关文献的研读与实地考察，认为对于乡村土地利用效益的评价主要可以分为土地的经济效益、社会效益及生态效益等3方面（见表1）。
3 土地效益评价方法与结果探讨
飛速发展的城市经济不仅促进了我国工业化的进程，同时也在很大程度上提高了人们的生活水平与促进社会形态的转变，但是，在城镇化发展的同时其所带来的负面效应也逐渐显现，在这些负面效应当中尤以土地问题最为突出。
根据土地经济效益、社会效益及生态效益的计算方法，发现2000—2018年全国城市建设用地每年大约增加800km2，年平均增长率维持在6.7%，以该市为例，相关统计资料表明，2000—2018年该市的城市建设用地平均增长率约为7.3%，略高于全国平均水平。
但是虽然城市规模逐步扩大，城乡一体化进程逐步加快，土地利用效率却呈现出逐年下降的趋势，这说明在城乡一体化进程当中，乡村土地利用效益偏低现象严重，土地的效益并没有最大化。
通过调查研究，目前城乡一体化进程当中，乡村土地效益偏低额主要原因如下。
3.1 耕地边际化现象严重
农地边际化现象主要是指随着社会经济、政治的不断发展及其与自然环境等因素共同作用下，农村土地在当前用途下难以出租，土地利用效益偏低，这种无租化现象即为农地边际效应，也称为“低端边际化”，如通过1990—2018年湖北省某市农产品收益变化图发现，近20多年来，水稻、小麦及玉米等主要粮食作物的单位土地利用效益呈逐年下降趋势（如图1所示）。
3.2 乡村土地配置不合理
随着我国经济转型速度的逐步加快，城乡一体化进程也逐步得以实施，但是，在我国城乡一体化实施过程当中，对于乡村土地的利用却没有形成行之有效的管理制度，大量的农村土地没有得到充分的利用，但是由于城市土地总量的限制，导致在城乡一体化进程当中乡村地区的大量土地盲目的投入到房地产市场当中，这一不合理的土地配置方式直接导致乡村地区用于耕种的土地面积减少，耕地面积的减少与农村劳动力的大量流失在很大程度上导致农产品价格上涨，并且过于单一的土地利用方式导致农村地区抵抗风险的能力下降。 针对上述现象，在城市扩张的过程当中，相关部门应该从乡村的实际情况出发，避免照搬城市发展的思路，此外，在乡村土地利用方面，应从乡村的区位优势与区位功能出发，充分发挥乡村对于城镇的辅助功能。
4 提高土地利用效益思路研究
城乡一体化进程当中乡村土地的合理利用不仅可以促进乡村经济的发展，同时对于提高城乡一体化的质量也具有重要的推动作用。
该研究通过国内外对城乡一体化进程当中乡村土地利用效益评价的研究，对我国城乡一体化进程当中乡村土地的利用现状进行了细致的分析，并提出了提高乡村土地利用效益的几点建议，以期为我国城乡一体化进程当中乡村土地利用效益的提高提供一定的参考。
（1）合理规划。在城乡一体化进程当中，对于乡村土地的利用应进行合理的规划，例如对于大面积适于机械化农业生产的土地严禁用于其他用途，这样可以提高土地的集约度，通过大规模机械化生产减少投入提高产出并最终提高土地的经济效益。
（2）重视土地生态效益。针对当地独特的自然与人文环境发展具有针对性的农业发展类型，例如在山区适当发展山区特种家禽的畜牧业养殖;在环境优美、土壤条件较好但是平原面积较小的地区可以发展特色的农产品采摘与农业特色旅游等高附加值的生态农业。
（3）重视土地的社会效益。随着城乡一体化进程的加快，乡村土地被大量的用于城市建设或者是相关的经济建设（例如工业区），对于丧失土地的农民而言，其失去了基本的生活来源，因此，在城乡一体化进程当中应逐步提高乡村居民的养老保险与生活补助的标准，同时应加强乡村基础设施建设，努力营造良好的生活环境提高社会效益。
5 讨论
随着我国经济的不断发展，城乡差距表现出逐渐扩大的趋勢，这导致农村人口大规模向城市地区涌入，而城市当中过多的农村劳动力的涌入不仅极大增加了城市的社会负担，同时也对城市健康可持续发展带来了诸多不便。
城乡一体化作为一种有效缓解城乡差距的措施其对于城市经济的健康发展与乡村地区的可持续发展具有重要的现实意义。而在城乡一体化进程当中如何对乡村土地进行合理规划进而最大限度的提高乡村土地的利用效益是城乡一体化进程当中急需解决的重要课题。
参考文献
[1] 田俊峰.东北三省城市土地利用效益评价及耦合协调关系研究[J].地理科学，2019（2）：23-25.
[2] 李朦.基于多指标的土地整治综合效益评价[J].安徽农业科学，2018（10）：31-34.
[3] 蒋雪莲.京津冀土地利用生态效益评价研究[D].首都经贸大学，2018.
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