基于特征指标分析的城市住宅供求关系研究
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作者:楼江 周铭娴
摘要：城市住宅市场经过几十年的发展已趋于成熟，在“房住不炒”原则指导下，各地房地产市场调控政策已不适宜“一刀切”。采用相关统计年鉴数据，选择相应的特征指标，分析了全国典型城市住宅市场供求关系及特征。研究发现：部分城市的住宅市场已出现绝对供给数量过剩，但市场仍供不应求;部分城市住宅供给数量未过剩，但市场交易不景气。基于此，对各种失衡表现的形成机理加以分析后提出了若干制定房地产市场调控政策的参考依据。
关键词：住宅市场;供给;需求
中图分类号：F293
文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2020）06-0008-13
收稿日期：2020-04-15
住宅作为人们的直接需求品，长期以来被赋予了诸多属性，除了可以提供遮风避雨的居住功能外，在很多城市则呈现出了显著的投资品属性。在中央明确了住宅发展的宗旨“房子是用来住的”的背景下，科学、合理地评价区域住宅供求关系，不仅有助于优化差异化的房地产调控政策，更有助于资源的有效配置。为此，本文选取了全国22个典型城市的数据，分析住宅市场的供求特征，以期为制定有效的政策工具提供依据。
1典型城市住宅市场供给与需求状况
1.1住宅供给市场状况
反映住宅供给市场状况的指标有很多，如土地供应面积、住宅施工面积、住宅开发投资额、住宅竣工面积和套数等，本文选取了住宅竣工面积和住宅竣工套数作为对住宅供给的增量市场的衡量指标，表征住宅的实际供给。当年度住宅竣工面积增加和竣工套数增加，即可认为住宅的供给量上涨。
从图1各城市的住宅峻工面积和竣工套数来看，重庆最高，达到了3316.37万平方米和38.55万套，远超其他城市，主要原因是近些年重庆土地供应面积较大。此外，上海、天津和西安的住宅竣工面积也较高，均超过了1200万平方米，竣工套数均超过了13万套，而兰州、深圳和大连的竣工面积偏低，均不足250万平方米，竣工套数不到2.5万套。1.2住宅需求市场状况
反映住宅需求市场状况的指标有很多，比如城市人口、家庭户数、居民人均可支配收人、住宅销售面积等。住宅待售面积是指已经竣工的可供销售或出租的住宅建筑面积中，尚未销售或者出租的住宅建筑面积，本文假设年度的销售面积平稳，用住宅待售面积与年销售面积的比值来表征住宅消化周期，住宅消化周期反映了住宅市场的活跃程度。
住房的刚性消费主体一般是家庭而非个人。家庭的规模数量决定了住房刚性需求规模的总量，而平均家庭户规模直接影响着家庭数量，因为在总人口数不变的情况下，人口家庭规模小型化的结果会使家庭户数增加，从而直接导致对住房需求的增加。因此，平均家庭户规模是影响住房需求规模的重要因素。
从近5年家庭平均户规模来看，除杭州、宁波、福州、厦门、济南、深圳外，其余城市户均人口都是不断减少，呈现家庭小型化的趋势。主要原因在于人们的家庭观念和生活方式的变化，尤其是年轻人结婚后普遍不愿与父母同住而自立门户，并且部分城市离婚率和单身率有所上升，分户而居的人数增多。总之，由于城市化的发展、观念的变迁、传统大家庭的解体、多代同堂现象日益减少等因素的共同作用，促使了各城市平均家庭户规模的不断缩小。
在户均人口略有上升的这几个城市中，主要是在全面“二孩”政策实施后，家庭平均户规模实现了小幅增长，但是从数据来看，全面“二孩”政策对家庭平均户规模目前的影响不大。
从图2住宅消化周期来看，北京周期最长，超过了1年，说明库存较多，市场交易不活跃，主要原因是政府限价的影响;另外，大连和哈尔滨住宅消化周期也较长，超过了6个月。合肥、武汉、成都的周期较短，均不满1个月，说明这些城市房地产市场比较活跃或由于土地供给受控导致。
2典型城市住宅市场供给与需求关系
2.1住宅新增供给与居民新增需求的比较分析
从供给与需求数量关系的角度来看，将各城市新增的人口与人均住房面积相乘得到新增住宅的面积需求，用各城市新增的户数来反映新增住宅的套数需求。将新增住宅的面积需求与住宅竣工面积比较，将新增住宅的套数需求与住宅竣工套数比较，得到住宅供求关系。
从图3中可以看到，只有厦门、济南、广州、深圳、成都5个城市的新增住宅面积需求超过了住宅竣工面积，而大部分城市的住宅竣工面积都超过了新增住宅面积需求，存在供给面积总量过剩的情况。
从图4中可以看出，只有南京、厦门、武汉、广州、深圳、成都6个城市的新增住宅套数需求超过了住宅竣工套数，而大部分城市的住宅竣工套数都超过了新增住宅套数需求，存在供给套数总量过剩的情况。
将住宅峻工面积除以住宅竣工套数得到竣工住宅平均每套建筑面积，再用90平方米以下的住宅的竣工套数的占比，来反映城市住宅小户型的供给比例。
从图5中可以看到，天津、杭州、福州、济南、郑州的新增住宅平均每套建筑面积与户均住房建筑面积差异较大，并且90平方米及以下住宅竣工套数占比高低与户均住房建筑面积也不匹配，反映出这些城市住宅供给可能存在着结构性的失衡问题。而北京、哈尔滨、宁波、厦门广州、海口、成都、兰州的新增住宅平均每套建筑面积与户均住房建筑面积差异不大，反映出这些城市的住宅供给结构比较均衡。
2.2房價增速与购买力增速的比较分析
房地产产品同其他商品一样，价格的高低对房地产的需求有很大的影响。通常需求量与其价格水平之间存在着反向变动的关系。在其他条件不变的情况下，当房地产价格水平上升时，其需求下降;反之，则增加。但在有些市场也会出现房价上涨，需求也上涨。
居民人均可支配收入是决定居民消费性支出的重要因素，收入水平越高，通常购买力水平也就越高。当居民收人得到提高时，一方面，会有更多的人能够负担得起房价，或者能够选择房屋面积、房屋质量、居住环境更优的商品房，从而导致对于商品房的刚性需求上涨;另一方面，收入水平的提高，使更多的人有更多的闲置资金去购置商品房，即刺激了投资需求。因此，当居民的收入水平提高时，房地产市场的需求量也会相应增加。 从图6中可以看到，大连、上海、南京、福州、南昌、郑州、广州、深圳的住宅销售价格的变动幅度均小于同期收入的变动幅度，并且上海、南京、福州的住宅销售价格还出现了负增长，说明这些城市对住宅价格的调控做得较好，但是其余城市住宅销售价格的变动幅度均高于同期收入的变动幅度。
这些城市销售额上涨的原因是多方面的，比如住宅造价和土地成交价款的上涨使得开发成本提高，中高价位住宅的集中开发有时也会带动房价的上涨，从图7别墅、高档公寓的销售额占住宅销售额的比重和涨幅来看，北京、上海的中高价位住宅销售额占比虽然相对较大，均在20%以上，但是由于上海、北京等一线城市对于高端住宅设置了“价格红线”，即对于中心城区的高价房屋严格实行“限价”，所以中高价位住宅销售额下跌均超过30%，而福州、重庆、成都、西安、兰州的中高价位住宅销售额涨幅较大，均在80%以上。
3典型城市住宅供求关系平衡度分析
选取住宅供求套户比、住宅消化周期、住宅供给结构比及房价收人增幅比，采用综合评分法测算典型城市的供求平衡度。其中，住宅供求套户比为住宅竣工套数和新增的户数之比，表征供给增量和需求增量的关系;住宅消化周期为住宅待售面积与月销售面积之比，表征供给增量和需求增量的关系，住宅供给结构为新增的户均面积与现状户均面积之比，表征新增的供给结构和需求结构的关系;房价收入增幅比为房价增幅与收入增幅之比，表征居民对住宅的购买力大小。
说明：（1）住宅供求套户比得分=100-1住宅供求套数比-1|*30;（2）住宅消化周期得分=100-住宅消化周期*8;（3）住宅供给结构比得分=100-1住宅供给结构比-1|*100;（4）房价收人增幅比得分=100-|房价收入增幅比-1|*30;（5）低于0分按0分计算。
如图8所示，分数越高代表供求关系平衡度越好，所以设定90分以上的城市为优秀，80-90分的城市为良好，60-70分的城市为一般，60分以下的城市为较差。从各城市住宅供求套户比得分情况来看，有7个城市达到了优秀水平，分别是北京、南京、厦门、南昌、广州、成都和西安，而有6个城市为较差水平，分别是上海、大连、宁波、福州、郑州和重庆。从各城市住宅消化周期得分情况来看，有6个城市达到了优秀水平，分别是合肥、福州、济南、武汉、成都和西安，而有4个城市为较差水平，分别是，上海、大连、哈尔滨和北京。从各城市住宅供给结构比得分情况来看，有6个城市达到了优秀水平，分别是大连、宁波、厦门、广州、成都和兰州，而天津为较差水平。从各城市房价收人增幅比得分情况来看，只有广州、深圳达到了优秀水平，而有8个城市为较差水平，分别是哈尔滨、上海、南京、杭州、合肥、福州、海口、重庆和西安。各城市4项指标得分趋势差异较大，其中，有一项指标为较差水平的有13个城市，有两项指标为较差水平的有5个城市，此外，北京、大连、海口、重庆4个城市均出现了单项指标得分为零的情况。
说明：（1）假设这四个指标对于供求均衡度的贡献度是同等的，所以权重均为25%;（2）综合得分=住宅供求套户比得分*1/4+住宅消化周期得分*1/4+住宅供给结构比得分*1/4+房价收人增幅比得分*1/4。
根据图9所示，广州、成都的供求平衡度很好，达到了优秀水平，兰州、厦门、南昌、合肥和武汉的供求平衡度也较好，达到了良好水平。而重庆、哈尔滨、天津、上海和大连的供求平衡度较差。
4调整典型城市住宅市场供求关系的建议
4.1土地“有供有限”热点城市加大士地供应
由于土地是房地产开发的基础，相比金融、财政方面的调控措施，土地调控对增量市场的影响最为直接，对于深圳、武汉等住宅供求套户比较低的城市，应当加大土地供应，从而能够满足城市新增人口对于住房的需求，但对于重庆、上海、郑州、大连、宁波、福州等住宅供求套户比较高的城市，应当控制土地供应总量，根据有效需求，将土地供应量控制在合理范围内，防止出现总量过剩，去库存化困难等问题。
从住宅用地的价格策略来看，为了保证住宅供给的适宜数量，对不同层次的住宅供应来说，土地供应价格应作如下安排：（1）对于中低收人阶层居住的廉租房和经济适用房，提供低价甚至是零价土地;（2）对于中等收人阶层居住的大众化的商品住宅，提供适宜价位的土地，由政府适度控制土地出让金和使用费;（3）对于高收入阶层居住的高档商品住宅，其土地价格完全由市场调节。
但是，土地供应政策作用于房地产市场具有时滞性，从土地供应工具的运用到最终影响到房地产市场，需要一段时间。而且即使大幅度增加土地的供应量，也并不意味着开发商亦会同时大幅度增加住宅的供应量，开发商可以通过暂缓开发来等待市场机会，所以在实施土地政策的同时，还应实施相应的财政政策和货币政策。比如可考虑征收土地空置税（或费）或土地保有税，以迫使开发商尽快把拿到的土地用于住宅开发。
4.2发展完善租赁市场，有效消化空置房
我国房地产市场发展历史短，目前过度倚重一级市场，而二级市场、租赁市场、中介市场等发展滞后很多，使众多的闲置房无法通过充分的市场直接与需求有效对接。二级市场、租赁市场和中介市场的存在，使住房需求在很大程度上可以通過存量资源重新优化配置得到满足。
2016年“9·30”楼市调控以来，一系列利好住房租赁市场的政策密集出台。租赁政策内容涉及到很多空白领域，包括制定住房租赁条例、集体建设用地建设租赁住房、推出租赁住房用地等内容。但是目前国内房屋租赁主要分布在东部经济发达地区，并且租金较高。
北京、大连、上海、哈尔滨的住宅消化周期较长，针对这些城市，更应完善发展租赁市场，从而有利于消化空置房。一方面，为了进一步刺激租赁，政府可以推出通过租赁也能获得义务教育权、落户权等;另一方面，针对租金居高不下的情况，政府也应当进行适度调控，比如降低中介费、增加房屋信息透明度、规范中介市场等，只有这样，租赁市场才能进一步完善，改变部分购房者“一步到位”的消费观念。 4.3改善商品住宅的供给结构，适应不同城市家庭的消费需求结构
家庭规模的小型化会使得人们对住房单元的面积和住房的房间数的要求降低，有可能转向去追求朝向、区位、舒适度、环境等高层次的需求大，所以中小户型更加畅销。同时由于我国居民家庭的收入具有菱形的结构特点，中等收入群体占比较高，低收入和高收人群体相对较少。所以一个合理的住宅供给结构也应该具有这样的菱形结构。
虽然普通商品住宅是商品住宅中的主要构成，但能够适应中等收入家庭的合适面积的户型依然供应不足。比如天津、福州、深圳、哈尔滨等，对于这些城市，政府应通过土地政策、金融和税收等多方面政策控制商品住宅的供给结构，以更好地满足大多数居民的住宅消费需求。比如对高端住宅设置“价格红线”、控制住房供地结构等，像上海针对中小户型住房供应不足就发布了优化住房供地结构的文件，规定增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。所以，对于这些城市，应当优先供应中低价位、中小套型普通商品住房和政策性保障住房建设用地。
4.4加快经济适用住房建设，抑制炒作行为，张房价整体水平的稳定
房价较高的原因是多方面的，比如住宅开发与需求相脱节。在住宅供应中，经济适用住房投资不足，中低价位住宅比例偏低，地产商为了追求超额利润，更愿意兴建高档商品房，而对利润空间相对小的平民化房屋结构却“避而不建”，由此带动了房价的上涨;另外，也会因为受投机炒作因素的影响，房价被人为拾高。
鉴于这些原因，政府应当大力发展普通商品住房和经济适用住房，对大量兴建普通商品房和经济适用房的房地产商给予相应的“政策倾斜”，对这两类房征收较低税率，降低贷款门J槛等;而对高档商品房可以征收较高税率，提高贷款的同时严格控制房价。另外，对于经济适用住房价格要严格实行政府指导价，还要严格控制消费对象，从而保证中低价位、中小户型住房的有效供应。
此外，为了杜绝部分房地产商的投機炒作，我国政府还应加大金融监管力度，完善风险控制机制，严格控制土地的审批、招标及拍卖，而针对“炒房团”等投机性购房，可采取购房后一定年限方可买卖、实名购房、严格税收征管等方式，同时还应严厉禁止利用银行贷款进行投机性购房的行为，从而在一定程度上可以抑制房地产市场的炒作现象。
参考文献：
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