变更土地登记档案的管理

来源:用户上传      作者: 夏方勇　刘翠翠　郭泽新

　　近几年来，随着国土资源事业的开拓发展，档案的作用也日益凸显。通过广大档案工作者的不懈努力，国土资源档案管理工作有了长足的进步。但在实际工作中，档案管理仍然会遇到不少的问题，要很好地解决这些问题，就需要档案工作者在实际工作中不断地进行探索和总结，以期达到档案的科学化、规范化、标准化、现代化管理。笔者从事国土资源档案管理工作多年，现就如何做好变更土地登记档案的管理提出一些想法和观点，以供国土资源系统档案管理的同行们共同探讨。
　　
　　一、 变更土地登记档案形成的原因
　　
　　地籍管理工作是国土资源管理工作的基础工作，而档案管理工作又是国土资源管理工作的最后一个环节，是国土资源管理工作最基础的工作。目前，随着国家对土地资源管理进行宏观调控的不断深化，新增建设用地面积严格控制并不断减少，而经济发展和城市建设用地需要占用大量的土地资源。在建设用地与保护耕地的矛盾日益突出的情况下，必然要采取以下多种方式，才能保证各类建设用地的需要，即：农用地转为建设用地；大量的城市拆迁；国有农用地的用途转变；城中村改造；农村空壳村的改造；破产企业改制土地使用权的收回；闲置土地使用权的收回；企业的合并、兼并、分立而引起的土地使用者名称的变更；单位和个人的地址、名称变更等，因此形成变更土地登记档案。
　　由于办理变更土地登记的工作量非常大，变更土地登记的类型多种多样，范围极其广泛，形成的档案非常多，所以必须一套完整的管理方式。否则将对档案的开发利用极为不利，并严重地影响着国土资源事业的发展。
　　
　　二、 变更土地登记档案的归档范围
　　
　　土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的土地他项权利的登记。土地登记又分为初始土地登记和变更土地登记两种方式。当初始土地登记工作完成以后，所发生的土地登记工作都属于变更土地登记工作。
　　初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记；变更土地登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。
　　土地登记部门将在变更土地登记过程中形成的档案移交给档案管理部门，档案部门在按《档案法》和有关档案整理规范的规定接收、鉴定、整理、编目以后，再进行分类管理，以便高效快捷地向社会各界提供利用，这是档案管理的核心工作。
　　 变更土地登记档案的形成十分丰富，涉及的类型非常多。变更土地登记有划拨转出让、土地使用权作价入股、购买商品房、土地用途发生改变等。结合《土地登记规则》的规定，应当属于变更土地登记档案整理的归档范围有：
　　1. 划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续后，办理土地登记形成的资料；
　　⒉ 企业将通过出让或者国家入股等形式取得的国有土地使用权，再以入股方式转让后，办理土地登记形成的资料；
　　⒊ 集体土地所有者将集体土地使用权作为联营条件兴办三资企业和内联企业，办理土地登记形成的资料；
　　⒋ 依法转让土地使用权后，办理土地登记形成的资料；
　　⒌ 因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权，办理土地登记形成的资料；
　　⒍ 因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更，办理土地登记形成的资料；
　　⒎ 因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更，办理土地登记形成的资料；
　　⒏ 因处分抵押财产而取得土地使用权，办理土地登记形成的资料；
　　⒐ 购买商品房（即房屋所有权变更而使土地使用权变更）后，办理土地登记形成的资料；
　　⒑ 购买公有住房（包括房改住房、集资建房和经济适用房）后，办理土地登记形成的资料；
　　11. 土地使用权抵押期间，抵押合同发生变更，办理土地登记形成的资料；
　　⒓. 土地使用权租赁期间，租赁合同发生变更后，办理土地登记形成的资料；
　　⒔ 变更法律、行政法规规定需要登记的其他土地他项权利形成的资料；
　　⒕ 依法继承土地使用权和土地他项权利，办理土地登记形成的资料；
　　⒖ 土地使用者、所有者和土地他项权利者更改名称、地址后，办理土地登记形成的资料；
　　⒗ 国有土地的用途发生变更，办理土地登记形成的资料；
　　⒘ 农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化，办理土地登记形成的资料；
　　⒙ 集体土地建设用地的用途发生变更后，办理土地登记形成的资料；
　　⒚ 集体所有的土地依法被全部征收、征用或者农业集体经济所属成员依法成建制转为城镇居民后，办理土地登记形成的资料；
　　⒛ 县级以上人民政府依法收回国有土地使用权后，办理土地登记形成的资料；
　　21. 国有土地使用权出让或者租赁期满,未申请续期或者续期申请未获批准形成的资料；
　　22. 因自然灾害等造成土地权利灭失形成的资料；
　　23. 土地他项权利终止形成的资料；
　　24. 土地使用者、所有者和土地他项权利者未按照《土地登记规则》规定申请注销登记形成的资料；
　　25. 将原矿山（区）、砖厂等废弃工业用地复垦，转为建设用地或农业用地，办理土地登记形成的资料；
　　26． 其他形式的土地使用权、所有权和土地他项权利变更形成的资料。
　　
　　三、 变更土地登记档案的管理方式
　　
　　土地登记部门必须严格按照《土地登记规则》的规定程序完成变更土地登记，并将工作中形成的档案资料移交给档案部门，档案部门依照中华人民共和国档案行业标准《归档文件整理规则》（以下简称《规则》）的规定，对其进行鉴定、整理、分类、排列、编号、编目、装订、装盒后，在对变更土地登记档案集中统一管理中，应区分不同的情况，采取不同的管理方式。
　　（一）初始土地登记档案与变更土地登记档案分开管理方式
　　 按照原国家土地管理局《关于印发〈县级土地管理档案分类方案（试行）〉〈土地管理档案案卷构成的一般要求〉的通知》中《县级土地管理档案分类方案说明》第八条规定：农村地籍档案按乡、村、队、使用者组成保管单位、排列，城镇地籍档案按城区、街道、街坊、使用者组成保管单位、排列。初始土地登记档案材料的主要内容有：C42为国有土地使用权申报登记材料，其档案号为全宗号+分类号（C42）+城区+街道+街坊+使用者；C43为集体土地所有权申报登记材料，其档案号为全宗号+分类号（C43）+乡+村+队+使用者；C44为集体土地建设用地使用权申报登记材料，其档案号为全宗号+分类号（C44）+乡+村+使用者。变更土地登记档案材料的主要内容有：分类号为C45，其档案号的编制参照上述初始土地登记档案材料档案号的编制，将分类号更改为C45即可。
　　当初始土地登记档案整理完成以后，组成保管单位分类装盒、放入密集架保管，档案转入开发利用工作。由于档案工作是国土资源管理工作的最后一个环节，其变更土地登记的依据和权属情况就需要查阅初始土地登记档案资料。经济发达的地区或者最适合人类居住的地区，土地二级市场交易就活跃，其办理变更土地登记的工作量非常大，变更土地登记的类型多种多样，形成的档案非常多。档案部门将这些档案资料按《规则》整理完成后，在保管方式上，变更土地登记档案按城区、街道、街坊、使用者组成保管单位，编好档案号，并将原土地使用者的档案号抄写到新的土地使用者的档案卷宗上。同时，还要将变更以后的土地使用者的档案号抄写到原土地使用者的档案卷宗上，做到一一对应。要做到既有变更后新的土地使用者的档案号，又有原土地使用者的档案号，分类装盒、放入密集架，与初始土地登记档案分开保管，并在档案全引目录（计算机和纸质）的原土地使用者的备注栏注明“更名为***”。此种方式的优点是：容易区分哪些是初始土地登记档案，哪些是变更土地登记档案。适合于土地二级市场交易活跃，办理变更土地登记的工作量非常大，形成的档案非常多的地级市、县（市）国土资源档案部门。缺点是需要的库房容量大，占用密集架多，在人、财、物上耗费多，查询利用费时费力。

　　 （二）初始土地登记档案与变更土地登记档案合二为一管理方式
　　 对于经济不发达的地区，土地二级市场交易不活跃，办理变更土地登记的工作量又非常小，变更土地登记的类型不多，形成的档案资料也非常小，档案部门将这些档案按《规则》整理完成后，在保管方式上，变更土地登记档案按城区、街道、街坊、使用者组成保管单位，并将原土地使用者的档案号抄写到新的土地使用者的档案卷宗上，与原土地登记档案装订在一起，合二为一，使用同一个档案号进行分类保管，并在档案全引目录（计算机和纸质）的原土地使用者栏上注明“更名为***”。此种方式的优点是：有利于查询利用，需要的库房容量小，占用密集架不多。适合于土地二级市场交易不活跃，办理变更土地登记工作非常小，形成的档案不多的地级市、县（市）国土资源档案部门。缺点是不容易区分初始土地登记档案和变更土地登记档案，当一宗地进行多次变更后，需要进行分档案盒装订，工作量大、烦琐。
　　 （三）注销土地登记档案管理方式
　　县级以上人民政府国土资源部门依法办理国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权注销土地登记，注销土地证书后，将收回的土地证书和注销土地登记资料要归入档案中，这些资料要区分不同的情况，按以下的方式管理：
　　1. 将收回的土地证书和注销土地登记资料归入原档案卷宗中。土地登记部门将收回的土地证书和注销土地登记资料在档案管理部门调出原档案卷宗(含初始、变更土地登记档案)，土地登记经办人在档案卷宗上注明注销本宗地的注销登记文件依据、日期，签名并加盖公章。档案部门将增加的资料按原流水号编页码号，在卷内文件目录中按其内容填写齐全，并在档案软卷皮的变更记事栏中将增加资料的件数、页码数和日期注明，档案部门经办人签名盖章。这种方式适用于：集体所有的土地依法被全部征收、征用或者农业集体经济所属成员依法成建制转为城镇居民；县级以上人民政府依法收回部分或者全部国有土地使用权；国有土地使用权出让或者租赁期满,土地使用者未申请续期或者续期申请未获批准；因自然灾害等造成土地权利灭失；土地用途、住址、名称等发生变更。土地使用权暂时没有明确的土地使用者，以及土地证书多次进行抵押或者分割登记，需要重新换发土地证书的，应当将收回的土地使用证（含国有、集体土地证书）和注销土地登记资料归入原档案卷宗中作为收回和注销该宗地的依据。
　　⒉ 将收回的土地证书和注销土地登记资料归入新档案卷宗中。土地登记部门在档案管理部门调出原档案卷宗，土地登记经办人在档案卷宗上注明注销本宗地的注销登记文件依据、日期，签名并加盖公章。档案部门将增加的资料按原流水号编页码号，在卷内文件目录中按其内容填写齐全，并在档案软卷皮的变更记事栏中将增加资料的件数、页码数和日期注明，档案部门经办人签名盖章。这种方式适用于：房地产开发公司和相关单位拆迁使用原建设用地；集体所有的土地依法被全部征收、征用或者农业集体经济所属成员依法成建制转为城镇居民；县级以上人民政府依法收回全部国有土地使用权；国有土地使用权出让或者租赁期满；土地使用者未申请续期或者续期申请未获批准等情况。收回的土地使用权有明确的土地使用者，应当将收回的土地证书归于新的档案案卷中,作为本宗地的变更土地登记权属来源依据。
　　（四）宗地合并、分割土地登记档案资料的管理方式
　　宗地合并就是相邻的两宗地或两宗以上的宗地合并成一宗地的方式。宗地合并方式有两种情况：第一种是续存合并，即一方土地使用者续存，另一方土地使用者被注销，土地使用证书同时被收回注销；第二种是新设合并，即原双方土地使用者被注销，土地使用证书同时被收回，设立新的土地使用者。
　　宗地分割就是一宗地分割为两宗或两宗以上宗地的方式。
　　无论是新设合并，还是续存合并或宗地分割，当土地登记部门将办理完结的变更土地登记档案和收回的土地证书移交给档案部门，档案部门按照《规则》的规定整理后，其管理方式应按不同情况分别进行保存，具体的管理方式请参照上述（一）、（二）、（三）的管理方式进行。

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