让“新居民”住有宜居
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作者: 杨宏
这些天晚上，家住杭州市西湖区同仁家园的张女士睡得特别香。因为经过一段时间的整治，楼上住了16名房客的群租房终于恢复了宁静，她总算可以结束夜不能寐的生活了。
与此同时，小区里新铺的草坪已经冒出了嫩嫩的新芽，坏了很长时间的健身器材也已修葺一新，女儿又可以在上面欢快地玩耍。她说，这正是她梦寐以求的温馨家园。
而此前，她一直在为要不要搬出这个小区纠结不已。
这一来之不易的转变，与西湖区人大常委会对农居公寓物业管理工作的持续监督密不可分。
农居公寓成了“脏、乱、差”的代表
随着杭州市城市化进程不断加快，越来越多的西湖区农民告别了独门独户的农家小院，搬进了由政府统一建造的农居公寓。
截至2010年底，西湖区已有69个村实施了撤村建居。农居公寓项目已开工523万平方米，交付286万平方米，回迁安置小区18个，安置农户8000多户。
虽然，“新居民”的身份和居住环境发生了改变，但他们却一时很难改变传统的生产、生活方式。再加上这些小区的物业管理体制、政策缺失，农居公寓小区出现了很多与周边居住环境格格不入的现象：底层车库被改成了鸡窝、狗舍，景观绿地除了放养家禽外，还被开垦成了菜地；物管费、停车费收不上，小区内车辆乱停放，严重阻碍了居民、急救车辆的通行；还有些业主为追求高收益，违规进行破坏性装修，在楼面打孔加装卫生间，把阳台改装成房间，120平方米的公寓被分隔成10多个房间出租等等。一时间，农居公寓小区不仅成了“脏、乱、差”的代表，还成了全区治安情况最复杂的场所之一，有人戏称其为新时代的“贫民窟”。
这一现状不仅严重影响了小区内居民的生活质量，也使这些小区住宅的市值大幅缩水。甚至，就算价格便宜，很多人还是对其敬而远之。一直在找房子的小董，曾被地处三墩望月公寓的一套房子打动，价格低，房子也不错。可当他得知该小区为农居公寓后，最终还是放弃了这套房子。
他说，对于买房者来说，农居公寓很有吸引力。首先是多数农居公寓的地段不错；其次是价格便宜，相比同地段其他小区，单价要便宜几百元，甚至上千元；再次是农居公寓的“硬件”质量并不比普通商品房逊色，有不少农居公寓还出自品牌房产公司之手。
而他最终没下单的原因，还是农居公寓的“软件”。他说，跟其他小区相比，物业管理是这些农居小区最头疼的问题。由于很多农转居小区由原先好几个行政村合并而成，物业管理方面磕磕碰碰的事情不少，而且毁绿种菜、乱搭乱建等情况常见。
为此，在每年的杭州市、西湖区人代会上，西湖区的市、区人大代表不断就此提出议案、建议和意见。其中，西湖区十三届人大期间，每次人代会都会收到相关议案建议10多件。
人民群众和人大代表的强烈呼声，引起了西湖区人大常委会的高度重视，决定把农居公寓小区物业管理工作列入监督重点，推动全区打响一场全面提升农居公寓小区物管水平的攻坚战。
从无到有，人大倾力推进
2007年，是西湖区新一届人大履职的开局之年，也是西湖区大力推进新型城市化、打造生活品质之区的重要之年。
当年10月，西湖区人大常委会组织了部分常委会组成人员和人大代表，对该区的益乐农居、嘉禾公寓、同仁家园、秀月家园等农居公寓小区进行了视察。
在益乐农居，视察组成员看到，一条并不宽敞的社区道路上，挤满了各类小吃摊、修车铺，地上污水横流，空气中充斥着各种异味，偶有车辆驶过，行人根本无处躲闪。
在一户贴着房屋出租广告的居民家门口，代表和一位正在招揽租客的中年妇女拉起了家常。她说，虽然现在不像以前在农村时那样有院子、有菜地，房子也没以前宽敞，但现在租房客很多，仅出租房屋的收入就远远超过以前全年的收入，所以她对现在的生活很满意。说起社区物业管理，她认为房子是自己的，住自己的房子还要交钱让人家管理，她接受不了。
随后，视察组又来到另一个小区。该小区许多公共绿化带的草坪已经不复存在，取而代之的是青菜、葱蒜等各种蔬菜。在景观水池周围，还有几名妇女在洗衣服。她们告诉视察组成员，多年来已经习惯了在河里洗衣服，用洗衣机洗既费水，又洗不干净。谈及物业管理费，她们说现在的房子是政府拆了她们的老房子后“赔”给她们的，如果物管需要出钱，也应该由政府出。
与此同时，社区干部也向视察组抱怨，大部分住户的物业管理意识淡薄，根本没有“花钱买服务”的观念，物业费收缴率不足10%。
而在当地镇政府和街道办事处，视察组发现涉及农居公寓管理的部门有村镇建设办公室、民政办公室和经济管理办公室，可问及农居公寓的物业管理究竟由哪个部门负责、由谁主管时，没人能答得上来。
2007年11月22日，西湖区十三届人大常委会第八次会议听取审议了区政府有关农居公寓建设情况的报告，常委会组成人员纷纷就此提出意见、建议。
“农居公寓的物业管理要跟上去，谁来管、怎么管，要落实具体措施。”区人大常委会组成人员杨培生如是说。
“在建设农居公寓时，要参照城市商品住宅小区的规划设计，对小区绿化、停车等设施做到超前规划。”区人大常委会副主任郑惠明建议。
…………
结合前期调研和常委会组成人员的意见，西湖区人大常委会就农居公寓物业管理提出了“进一步理顺管理体制，保障必需的管理经费；进一步推进精细化管理，确保保洁保序全覆盖；进一步强化农居公寓建成后的后续管理，努力做到规范化制度化”的审议意见。
对此，区政府高度重视，明确区建管中心和相关镇街为农居公寓物业管理责任单位。同时，要求区财政部门、相关镇街和村社股份经济合作社共同筹措农居公寓开展物业管理的前期所需经费。
持续监督，推动政府不懈努力
2009年8月17日，西湖区人大常委会再次组织部分代表对该区最大的两个农居公寓小区――西溪花园和蒋村花园进行专题视察。
在蒋村花园的入口处，保安对进出小区的外来人员逐一登记，对进入小区的外来车辆发放临时停车卡。身着统一制服的保洁员正在打扫小区道路，公共厕所的定时清洗情况都有规范的台账登记。在该小区的物业管理办公室，一位居民正在反映空调噪音扰民问题，物管工作人员答复立即组织相关住户进行协调。
代表们发现，经过1年多的努力，该区农居公寓的物业管理覆盖率已明显提高，当年垃圾遍地、污水横流的状况已不复存在，治安状况也好了不少。不过，代表们也发现了区政府对农居公寓物业管理经费投入尚显不足，物业管理人员的专业化程度仍有待提高等问题。
收到代表们提出的视察意见后，区政府根据实际情况，迅速实施了一系列有针对性的整改措施：
对于原村社整体安置，且股份经济合作社实力较雄厚的农居公寓小区，积极推进村经济股份合作社自管模式。小区的保安、保洁、绿化、管理人员基本都从本小区的原村社人员中招募，物业管理费由村经济合作社承担。这样的物管模式既增加了原村社人员的就业机会，又节约了管理成本。
对于由不同社区居民组成、房屋出租率较高的小区，成立由政府统一管理的物业管理公司，按小区项目下设不同管理处进行管理，所需费用由股份合作社和居民共同承担。这样的模式比较符合这些农居公寓小区当前实际，也为将来与市场化管理接轨打下良好的基础。
2010年11月25日，西湖区人大常委会再次听取审议了该区《关于我区物业管理工作情况的报告》。常委会组成人员除了对所取得的成绩表示肯定外，又提出了加快出台相关管理办法的实施细则，把农居公寓小区纳入规范有序的管理轨道，进一步加强日常检查、考核和投诉处理的工作力度等意见。
一个月后，西湖区政府便出台了《关于进一步加强“农转非”居民拆迁安置小区物业管理工作的指导意见》，明确提出要在2011年底前，全区所有农居公寓小区基本建立“自治管理+专业协助”的物管模式。
2011年初，在西湖区十三届人大五次会议上，“加强农转非居民拆迁安置房小区物业管理，提升农转非居民生活品质”还被列入区政府2011年为民办实事工程之一。
品质物管，让“新居民”住有宜居
2011年3月20日，西湖区人大常委会组织调研组来到灵隐街道黄龙世纪苑农居公寓小区，就审议意见落实情况进行“回头看”。
调研组发现，该小区内鲜花盛开、绿草如茵，道路干净整洁、秩序井然，健身点老人小孩欢声笑语、其乐融融，小区环境甚至能与周边高档住宅小区媲美，再也不是以前那个又脏又乱的农居公寓小区。
该小区物管公司的李经理向调研组介绍说，现在区政府、街道办事处都非常重视农居公寓的物业管理，出台了很多优惠政策和补助措施，小区住户也很支持配合，物业费的收缴率已经达到100%。目前，针对居民反映较多的房屋出租问题，他们计划出台统一的登记管理措施，以加强对租客的管理与服务，解决房屋出租户的后顾之忧；针对居家养老的业主、活动不便的残疾人，考虑到他们的特殊需要，物管公司也正计划和社区联手，增加适合他们需求的一些服务项目。此外，物管公司和业主委员会还正酝酿制订小区业主公约，以进一步加强业主自治。
据了解，该小区的物管公司已通过杭州市考评组的验收，成为杭州市唯一一个农居公寓物业管理市优项目。
与此同时，西湖区还在全市率先实施《“农转非”居民拆迁安置小区物业管理实施办法（试行）》，全面启动了13个农居公寓小区的物业管理改善工程，涉及面积约168万平方米、住户5900余户。此外，全区还统一组织了50余名农居公寓小区管理骨干人员开展物业管理培训。
如今，西湖区这个胜似天堂的“全国最美丽城区”，正成为越来越多西湖区“新居民”的幸福天堂。
“农居公寓小区的物业管理，事关居民群众的切身利益和全区居住环境的品质提升，是现代城市生活的基础性工程，是一项系统工程。对此，区人大及其常委会将积极发挥职能作用，坚持不懈地进行监督推进。”西湖区人大常委会主任吴国良如是说。
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