提升房地产开发项目工程管理的策略分析

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　　【摘要】当前，我国的社会经济发展迅速，房地产行业也蓬勃发展，致使房地产行业间的竞争也日益激烈，房地产开发商要想在激烈的市场竞争中实现良好的发展，占据优势地位，就必须强化自身管理，特别是房地产开发项目的工程管理工作，工程管理的效果和质量对房地产的市场竞争力有着极为重要的影响，科学、有效地管理能够提高房地产开发企业的经济效益。但是目前房地产开发项目工程管理中还存在不少问题，本文就这些问题进行分析，探究房地产开发项目工程管理的策略。
　　【关键词】房地产；开发项目；工程管理；策略
　　在房地产开发项目中，工程管理是十分重要的组成部分，房地产开发项目的工程管理是在房地产开发企业完成前期准备工作后，即进行土地勘察、设计、拆迁户搬迁等工作后，由专业的施工人员进行施工项目的建设，按照计划对工程项目的建设进行有效的管理，保证工程项目建设按时交付。当前，房地产开发项目涉及的内容和因素比较复杂，工程管理的任务也比较艰巨。
　　一、房地产开发项目工程管理中存在的问题
　　1、房地产开发项目工程的前期工作不到位
　　在房地产开发项目工程中，房地产开发企业在工程项目建设前如果将主要精力放在建设地周边的环境、商业价值等问题上，对工程建设缺乏前期的勘查和调研，就不能全面掌握工程建设所需的技术以及相关材料。另外，一些开发商对工程管理的认识不足，开工建设往往比较草率，同时对工程项目建设的技术以及经济问题缺乏细致的分析和研究，工程项目管理无法对前期准备工作进行科学的控制，导致后期施工建设出现一系列问题。 [1]
　　2、工程管理的制度不健全
　　在房地产开发项目工程管理工作中，要想取得良好的效果就需要有完善的工程管理制度作保障，然而在实际的工程管理中，管理制度并不完善，不利于房地产开发项目的顺利施工，也不利于房地产开发商经济利益的实现。为了节省成本支出，房地产开发企业减少工程管理人员，管理人员缺失，管理制度不完善，导致工程管理工作得不到有效的落实。
　　3、施工建设缺乏相关规定的许可
　　在进行房地产工程项目时，为了实现良好的经济效益，大部分开发商都希望尽早开工，尽早结束。为了提前开工，一些施工单位在还没有得到政府以及相关建设部门审批、办理施工手续的情况下就进行施工建设。还有些房地产开发商在开挖和填坑手续办理完毕后，施工建设许可获得之前就进行施工，这种做法很容易受到相关部门的惩罚，强制暂停施工，造成房地产企业经济利益受损。所以房地产开发商如果不重视施工许可，不仅会影响工程正常建设，还会造成导致房地产的信誉受到影响。[2]
　　4、成本控制不理想
　　在房地产开发项目工程管理中，工程的成本以及质量控制是管理的重点内容，应将工程的成本以及质量控制贯穿于工程建设的始终。在目前的房地产开发项目工程管理中，房地产企业更多关注的是工程项目的功能以及外观，成本控制的意识不高，设计阶段没有对工程项目的经济性进行分析和研究，导致工程项目成本消耗多，建设效果不理想。
　　5、质量控制不到位
　　控制成本需要以保证工程项目的质量为前提，但是在房地产开发项目工程管理过程中，要从始至终对工程项目的质量进行控制是比较困难的，在工程项目的施工前期，由于工程项目涉及的内容比较少，质量管理工作也比较简单，但是到收尾阶段，工程质量的控制就会出现问题。例如由于工程承包商与分包商协调不合理，管理范围不明确而造成的矛盾，工程项目竣工后，验收环节中出现质量问题等。
　　二、提升房地产开发项目工程管理的策略
　　1、提高对工程前期准备工作的重视程度
　　在房地产开发项目工程中，房地产开发企业在工程项目建设前，对工程建设缺乏前期的勘查和调研，不能全面掌握工程建设所需的技术以及相关材料，不利于房地产开发项目工程管理效果的实现。因此必须做好开发项目工程的前期准备工作，对工程项目做好市场调研以及投资决策工作，控制好工程风险的出现，在设计阶段，要做好工程的设计工作，从市场的实际情况出发，对经济、技术、安全等问题进行细致、全面的考察，避免施工过程中出现设计变更的现象。加强与设计单位之间的沟通，对工程项目进行动态化的管理，促使房地产开发企业实现良好的经济和社会效益。
　　2、建立完善的房地产开工项目工程的管理制度
　　房地产开发企业要想在市场竞争中实现良好的、可持续发展，就必须建立完善的工程管理制度，为工程管理工作提供科学的依据。建立完善的房地产开工项目工程的管理制度，设置房地产开发项目工程管理机构，并配备专业化的管理人员，将工程管理工作以及责任进行细致的划分，将管理工作落实到具体个人身上，强化项目工程管理的效果。
　　3、做好项目工程的成本管理
　　当前房地产市场竞争激烈，价格优势成为房地产企业之间竞争的有力因素，在房地产开发项目工程管理中，必须加强对工程成本的管理，在工程项目的开发阶段对房地产建设的成本进行预测和评估，将房地产开发项目工程成本控制在合理的范围内，在保证施工质量的前提下控制成本。在工程设计阶段做好工程造价工作，保证工程造价的合理。房地产开发项目的成本管理应贯穿于工程建设的始终，保证工程建设的各个阶段都在成本控制的范围内，找到影响成本控制的因素，并采取积极有效地措施加以解决，提高工程项目建设的效果。
　　4、提高对工程质量的控制
　　房地产开发项目工程管理还需要做好工程的质量控制工作。在项目工程建设中，影响工程质量的因素有很多，例如设计、材料设备、人员等，因此房地产开发企业必须要积极采取措施做好质量控制工作。完善施工材料、设备的采购，保证其质量，为工程建设的质量打下坚实的基础，建立完善的规章制度，禁止违法乱纪行为的出现，提高工程管理人员的质量管理意识，保证施工人员安全施工。采用现代化的质量管理方法，在设计阶段对工程的经济、技术等进行分析，并对工程造价进行准确的预测，积极学习和借鉴先进的管理理念和经验，使工程项目的质量得到有效地管理。[3]
　　5、强化工程项目的风险管理
　　房地产行业的投资比较多，规模比较大，也会存在一定的风险，对工程项目的风险进行管理，有助于减少房地产企业的经济损失。房地产企业可以进行风险转移，可以签订合同，明确双方的责任，减少房地产企业的风险损失。还可以购买保险，一旦发生意外事故，由保险公司承担一部分风险费用，将风险中的一部分转移给保险公司，降低了房地产企业风险成本。[4]
　　结束语
　　在房地产开发项目工程建设中，工程管理是十分复杂的工作，工程管理水平的高低对于房地产的经济效益有着十分重要的影响。但是当前房地产开发项目的工程管理中还存在很多问题，房地产企业应积极采取措施进行工程管理控制，保证房地产项目建设的质量，促进房地产企业实现良好的发展。
　　参考文献
　　[1] 吴茂坤.浅谈沟通管理在房地产开发项目工程管理中的运用[J].中国高新技术企业，2014，01：151-152.
　　[2] 文进步.房地产企业异地项目工程管理方法探讨[D].华南理工大学，2010.
　　[3] 张翱.SH房地产公司开发项目全过程工程造价管理模式研究[D].中南大学，2009.
　　[4] 李挺立.基于价值工程的房地产开发项目成本控制[D].北京交通大学，2007.
　　作者简介：蓝杏萍（1987-），女，广西梧州人，学历：本科，研究方向：从事房地产行业，房地产开发项目成本管理研究。
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