“营改增”对房地产企业财务管理的影响及其应对探析

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　　[摘要]自从1994年分税制改革以来，营业税和增值税成为我国流转税的两大主体，是我国财政的主要来源之一。其中，营业税由于在各个环节都按照销售收入全额征税，存在“重复征税”的弊端。自2012年1月1日以来，我国开始在试点范围实施“营改增”改革，并于2016年5月1日开始全面实施增值税，这对于原来缴纳“营业税”的行业带来了挑战和转机。房地产行业作为我国的支柱性产业，由于过去一直是营业税的征税对象，“营改增”政策对其影响颇深。本文在分析“营改增”的实施背景及其对房地产企业的重要意义基础上，深入探讨了“营改增”对房地产企业财务管理的影响，并且针对性的提出了房地产企业应对“营改增”的财务管理对策建议。
　　[关键词]“营改增”;房地产企业;财务管理
　　[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2019.08
　　1  引  言
　　自从1994年分税制改革以来，营业税和增值税成为我国流转税的两大主体，是我国财政的主要来源之一。其中，营业税由于对于各个环节都按照销售收入全额征税，存在“重复征税”的弊端。自2012年1月1日以来，我国开始在试点范围实施“营改增”改革，并在2016年5月1日全面实施增值税，这对于原来缴纳营业税的行业带来了挑战和转机。而房地产行业，作为我国的支柱性产业，对我国的经济发展具有重要作用。一直以来，房地产行业都是营业税的征税对象，这无疑加重了其税收负担。因此，“营改增”是否能够按照预期对其起到减负的作用备受瞩目。然而，由于房地产企业开发周期长、产业链条多，行业上游存在很多小供应商，很难实现每一笔采购都获得增值税专用发票。此外，占比较大的土地出让成本如何抵扣，以及房地产预售模式使得销项税额与进项税额期间严重不匹配等问题凸显，使得房地产企业无法彻底享受增值税的优势。因此，研究“营改增”对房地产企业的影响具有重要的实践意义，为房地产行业把握“营改增”政策机遇，降低税收负担提供重要参考借鉴，有利于房地产企业改善经营状况、取得健康持久发展。
　　2  “营改增”对房地产企业财务管理的影响
　　2.1  “营改增”对房地产企业会计核算的影响
　　“营改增”会对会计科目产生影响。营业税是典型的价内税，其涉及到的科目较少，在资产负债表中涉及到的仅是应交税费——应交营业税，而在利润表中则涵盖在“税金和附加”中。而增值税作为典型的价外税，属于表外科目，在利润表中并不体现，而在资产负债表中则囊括在应交税费中。同时由于增值税实行抵扣制，因此需要设置进项税额、销项税额等其他一系列二级科目，這无疑会使得会计核算复杂化。
　　2.2  “营改增”对房地产企业现金流量的影响
　　就目前而言，由于房地产企业周期长，资金回笼较慢，为了提高周转率，房地产皆以“预售模式”作为主要的销售方式和资金快速回笼的手段，同时也有不少大型房企提出了OPM（other people's money）战略方式，占用上下游资金，减少企业的现金流出。而这种方式，在“营改增”后，会对现金流量产生影响。根据财税【2016】36号的规定，房地产企业增值税纳税义务的发生时间为若收到款项，则收款时发生纳税义务;若未收到款项，则在取得索取款项凭证时发生增值税纳税义务。其中款项凭证可以时合同约定付款日，若无合同约定，则为不动产权属变更的当天;若在这之前，已经开具发票，则开具发票的时间即发生了纳税义务。在实际销售中，房企在收到预收款时往往会根据客户的要求开具发票，因此纳税时点会随之提前。与此同时，由于房企一般会延期支付采购款项，使得增值税发票获取时间较晚，抵扣延期，导致进项税额与销项税额无法完全匹配，这一定程度上减少了企业的营运流量。
　　2.3  “营改增”对发票管理的影响
　　由于增值税是按照销项税额扣减进项税额的方式缴税，而进项税额则要根据经过认证的合法票据进行抵扣，包括增值税专用发票，海关进口专用缴款书等，因此“营改增”后发票的有效管理难度和重要性都将提升。一方面，在采购过程中，由于在缴纳营业税时，涉及的都是普通发票，因此在“营改增”后工作人员对于获取专用发票的意识较低，且房地产在采购环节零星的采购较多，这也加大了获取专用发票的难度;另一方面，增值税的专用发票在获取后需要经过认证才可抵扣，而认证有时间限制，因此在管理过程中应当高度重视增值税专票的认证、保管等工作。
　　2.4  “营改增”对房地产企业土地出让管理的影响
　　对于房地产企业而言，土地的获取非常重要，土地成本在总的项目成本中业占有较大比重。“营改增”之后，根据财税【2016】36号文，转让土地使用权是增值税的应税行为，税率为11%。但是在通过政府出让的方式取得土地时，由于并没有缴纳增值税，因此在之后销售房屋时也无法抵扣进项税额，这无疑会加重税负。为了避免这种情况的发生，在36号文中特别指出，就政府出让土地而支付的土地出让金而言，企业可以在销售收入中扣除该出让金后的金额作为增值税的计税基础。这一方法明显有别于原来的差额计税方法，也无需通过发票认证等方式进行抵扣。然而，该扣除方法仅适用于房地产新项目，而对于房地产老项目则不允许扣除土地出让金。在土地出让环节，新项目和老项目的计税方式有差异，对新项目而言，适用税率为11%，且采用的是差额计税，在销售额中可以扣除土地出让金;对老项目而言，其适用3%的征收率，不允许抵扣进项税，同时土地出让金不可抵扣。因此财务人员应当重视对新项目和老项目的界定，对其进行分开管理。
　　3  房地产企业应对“营改增”的财务管理对策建议
　　3.1  提升企业对财务核算水平
　　在“营改增”大背景下，企业的财务工作内容也相应发生变化，不仅会计核算科目变多，财务核算方式复杂化，同时房地产新老项目的界定以及获取土地的不同补偿方式，都会对税收成本造成影响，这无疑对财务管理提出了更高的要求。因此房地产企业应当与时俱进，因时制宜，制定出适合自身实际情况的增值税制度核算形式，以适应新的税收政策;同时，财务人员作为财务管理工作中的重要一环，应当对其进行定期培训，让其全面掌握“营改增”的内容，比如在预售模式下可以如何正确处理，以平衡企业的现金流，最终为企业提供高质量的税收服务。 　　3.2  时刻关注企业税收政策的变化，注重纳税义务时点的管理
　　由于房地产企业多以预售模式作为主要的商业模式，而此模式在“营改增”后若仍然沿用一般的增值税纳税办法会增加企业的现金流压力。因此，为了解决这一情况，政府规定，在未開具发票之前已经收到款项的，若房地产企业实际并未交房，则只需要按照预收款核算并预缴增值税，待交房或合同约定交房时确认、计提增值税，并按规定申报缴纳，同时已预缴的增值税可以从申报的应纳税款中抵扣;没有收款的部分，在交房或者合同约定交房后，待收到款项或合同约定付款时确认、计提增值税，并按规定申报缴纳。对于已经开具发票的额情况，房地产企业可以按国家税务总局公告2016年第53号的相关规定，开具未发生销售行为的不征税增值税普通发票，商品与服务税收类别选择“602-销售自行开发的房地产项目预收款”进行处理。这些政策与企业纳税义务时点的确认息息相关，房地产企业的财务人员应该时刻关注政府颁布的税收政策，以合理的方式平衡由于销售模式所引起的销项与进项的严重不匹配情况。
　　3.3  重视采购环节的统一管理
　　如第二部分所述，在“营改增”后，进项税额的抵扣对于税收成本有很大影响，因此对增值税发票的有效管理体现了其重要性。这需要房地产企业在以下两个方面进行改善：其一，提高工作人员对于获取增值税专用发票的意识，由于小规模纳税人一般不能出具专票，因此在选择供应商时，可以优先选择一般纳税人，而对于供应商确实无法提供专用发票的情况下，应当通过协商，以降低采购价的形式来弥补在税收成本上的损失。;其二，为了避免零星的采购往往无法获取增值税专用发票的现象，房地产企业应当重视供应环节的管理，在实际采购过程当中，可以将零星分散的采购模式转变为集中统一的采购形式，这对于取得增值税专用发票可以提供保障。
　　3.4  优化土地管理，合理税收筹划
　　在“营改增”之后，就土地管理而言，不仅需要合理区分新老项目，并且分开管理，也需要对土地支付对价的方式进行合理安排，达到税收筹划的目的。如前所示，针对新项目，其土地出让金可以直接在销售额中直接抵扣，但该扣除需要相应的凭证，一般为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。因此不同的支付方式，对企业可扣除的成本也会发生不同的影响。就目前而言，“土地出让金+拆迁补偿款”以及“土地出让金+配套设施建设”的方式较多。若采用“土地出让金+拆迁补偿款”模式，由于拆迁款是支付给个人，因此并不能作为增值税的抵扣项目进行扣除，也无法直接在销售收入中直接抵扣，这无疑增加了房地产企业的税金成本。而就配套设施建设而言，由于政府以一个较低的加个将土地出让给房企，而要求房地产企业建设配套的设施，如学校、医院等并无偿转让给政府，实际上真正的土地出让金为“支付的土地出让金+配套设施建设成本”。然而该建设成本在计算缴纳增值税时却无法顺利扣除。因此，从房地产企业的角度来看，在“营改增”之后，应尽量选择土地出让或土地转让的方式来取得土地，因为这两种方式可时限土地成本在增值税中的扣除，而尽量避免运用拆迁补偿费或配套建设的方式来支付土地成本，避免实际支付土地成本由于形式的差异而无法扣除。
　　4  结  论
　　“营改增”对于房地产企业而言，是把双刃剑，如果能够准备充分，恰当应对，将能够有效降低企业税收成本，否则税收成本不降反升。土地作为房地产企业开发项目不可缺少的要素，其获取的时点以及不同方式对税收成本将会造成不同的影响，而纳税义务时点的确认对于平衡现金流也相当重要。这些都与企业的财务管理息息相关，对企业的财务核算的管理水平提出了挑战，不仅会计核算更加复杂，对于财务人员的专业能力要求也提高。因此，房地产企业应当注重自身完善工作的开展，并进行合理的调整，做好筹划工作，不断对政策进行学习和理解，在结合自身实际情况做好调整工作，在有效的经营策略下来提升财务管理水平。这样才能更好的促进房地产企业在改革大潮中更加健康、稳定的发展。
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