“营改增”对房地产企业税负的影响研究

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　　【摘要】  房地产行业是我国经济腾飞和发展的一个缩影，在经历了多年的蓬勃发展后，房地产行业也迎来了新的变革。自2016年5月1日起，“营改增”已覆盖至全国各行各业，对于房地产行业而言，在遇到新问题的同时，也将收获更多新政策带来的利好。文章对“营改增”下房地产行业的税负变化情况展开研究，并提出相应的税收筹划建议，以缓解新政策对房地产企业带来的冲击，维持房地产企业平稳发展。
　　【关键词】   营改增;房地产企业;税负影响
　　【中图分类号】  F275  【文献标识码】  A  【文章编号】  1002-5812（2019）08-0090-02
　　随着我国经济的不断发展，营业税这一曾经对我国经济建设发挥过重要作用的税种，其重复征税的弊端日益凸显。为了重新释放经济活力，国家对财税制度进行了改革。出台“营改增”政策的目的在于通过减少重复征税降低企业的税负压力，不仅有利于我国税制向国际化趋同，也有利于提升国民经济的运行效率。“营改增”对于促进供需市场活力，优化企业在投资和财务上的各种决策都可以起到积极的推动作用。
　　“营改增”对于房地产企业产生的影响是长远的，也是重要的。房地产企业要顺势而为，做好税收筹划工作，力求在困局中实现稳健发展。“营改增”对于房地产企业来说是一把双刃剑。如果房地产企业能够充分把握政策方向并合理利用规则，不仅能够有效避免重复征税，还能够朝着积极的方向发展;否则，无法适应新规则的房地产企业会在发展的过程中遇到重重阻力，甚至面临淘汰出局的可能。本文就“营改增”对房地产企业产生的影响展开分析，提出相应的税收筹划建议，以期使房地产企业在面对“营改增”时能够实现平稳过渡。
　　一、“营改增”对房地产企业造成的影响
　　（一）产业链中税负转嫁对房地产企业产生的影响
　　随着“营改增”政策在全国范围内开始实施，房地产行业在税负上不可避免地受到了影响，而与房地产行业有着密切关联的建筑、金融以及服务领域的相关行业，由于处于产业链的前端，也因为“营改增”政策带来的变化导致税负水平有了不同程度的提升，为了缓解自身受到的税负压力，势必会想方设法地把税负尽量多的向下游产业转移。在这样的情况下，作为产业链下游的房地产行业，面临着税负的变化和压力，受到了前所未有的冲击和挑战。
　　建筑业是房地产行业的重要载体，两个行业密不可分，当建筑业受到税负的影响比较突出时，也会波及并作用到房地产行业。“营改增”政策明确，對于建筑业在2016年5月1日之前的老项目进行税务核算时，可以使用相对简易的计税方式，因此税负也会得到有效削减;“营改增”政策实施后的项目在进行税务核算和申报时，在扣除进项税额之后按照10%的增值税税率再对销项税额进行核算（2019年4月1日起，建筑业增值税税率下调至9%）。由于建筑业在施工过程中往往会出现部分人工费用或者管理费用难以获取增值税专用发票的情况，因此造成进项税额无法足额抵扣，这就使得建筑企业的税负在无形中被提高了。为了确保自身利益的最大化，也为了获取足够的利润，部分建筑企业只能通过隐蔽而合理的方式，将提升的成本和税负转移给与其关系最为密切的房地产企业，这也是一些房地产企业在“营改增”之后税负降不下来的原因之一。
　　（二）对于房地产企业建造成本产生的影响
　　房地产企业在项目的推进过程中需要耗费大量的资金，建设成本中主要涉及材料、人工以及施工费用等，其中建筑材料成本占据了建筑业工程结算成本的六成以上。在建筑材料的选择上，对于钢筋、水泥等关键材料，房地产企业会考虑品牌效应，选择有口碑、有质量保障并且能够提供增值税专用发票的大型建材供应商，以确保工程质量;在购买辅助材料时，出于控制成本的考虑，房地产企业可能会选择一些私营业主或者小规模纳税人提供的材料，以达到降低成本的目的。由于私营业主或者小规模纳税人提供的辅助材料在税款的缴纳上有定额标准，而且无法取得增值税专用发票，房地产企业对于这部分税款难以进行抵扣。这也意味着在“营改增”之后，类似于上述无法抵扣的材料会造成房地产企业税负有增无减的情况。
　　除了建筑材料以外，房地产企业的另一项大额支出是劳务费用，占据了工程总耗费的三成左右。大多数施工人员作为自由择业者，并不具备为房地产企业提供进项税额抵扣的可能性，不仅提升了房地产企业的人工成本，还增加了企业的税负。
　　另外，房地产项目的开发成本中还包括建筑安装工程成本，这也意味着建筑安装的大部分工作会被有资质的建筑企业接管，建筑业同样在“营改增”的范畴之内，建筑企业税负的提升会间接而明显地体现在房地产企业上升的成本和费用上。
　　（三）对房地产企业账务处理以及发票管理产生的影响
　　“营改增”的实施对于房地产企业财务方面产生的影响是全方位的，不论是对新税收政策的解读，还是新旧税制的承接过渡，再到发票的严格管理，以及相关业务的核算，都产生了一系列变化。由于营业税的计算方式相对简单，设置的会计科目并不多，会计核算的过程也比较简单，房地产企业能够比较从容地应对营业税的管理工作。但是在新政策下，增值税的计算方式复杂了很多，同时会计科目的设置也明显增多，不仅增加了会计核算的难度，还增加了增值税管理的难度，尤其体现在对增值税专用发票的管理上。发票管理关系着房地产企业税负的增减变化，“营改增”改变的不仅是房地产企业对税金的会计核算方式，也凸显了增值税专用发票在税务工作中发挥的作用。从发票的开具到认证抵扣，再到税金的申报缴纳，新政策的重大变化给房地产企业带来了潜在的税务隐患和风险，并直接影响到企业的税负变化乃至国家的税收，这就要求房地产企业对增值税专用发票的管理更加严格和谨慎。
　　（四）对房地产企业现金流和利润产生的影响
　　首先，由于房地产项目的开发与建设需要经历漫长的周期，房地产企业在经营的过程中，往往会出现延期付款的情况，因此很难按时从建筑企业那里获得增值税专用发票，耽误了进项税额抵扣的时间，造成企业的流动资金被占用。另外，当房地产企业通过垫付资金的方式获取增值税专用发票时，会对企业的现金流周转产生影响，无形中增加了企业的运营风险。其次，房地产企业的主要销售方式是预售，当企业获得收入时需要及时缴税。随着项目建设过程中各种成本的不断攀升，进项税额抵扣又无法及时跟进，同样会对房地产企业的现金流造成冲击。最后，“营改增”可能会导致土地出让金的增幅下行，地方政府出于财政角度的考虑，必将强化对过往的税金进行收缴以确保收入，也将影响房地产企业的短期利润和现金流。由此可见，“营改增”之初，在多方面因素的共同作用下，房地产企业在短期内不仅要面对资金上出现的压力，净利润也有可能出现下降，将对企业的进一步发展产生负面影响。 　　二、“营改增”下房地产企业采取的应对措施
　　（一）关注“营改增”的政策变化，争取政策支持
　　面对新的政策形势，房地产企业一定要具备敏锐的政策洞察力，高度重视“营改增”政策在税改方面产生的变化并做好相关的解读工作，协调好企业内部与财务部门的配合工作。首先，尽快理清适用于企业的相关税收优惠政策，尤其是做好税收优惠政策的审查工作，在确保政策能够发挥作用的前提下，把握好政策的变化动向，及时做好风险评估工作。其次，仔细研究适用于老项目的过渡性政策，充分发挥这些政策在房地产企业运行过程中能够带来的福利。最后，在“营改增”之初，政府会针对企业可能出现的各种困难为其提供相关的政策扶持，以帮助企业渡过难关。房地产企业要把握时机，充分利用过渡性扶持政策带来的利好，及时向政府申请过渡性税收优惠，或寻求财政扶持，以缓解暂时的资金压力。
　　（二）做好进项税额抵扣监管工作，加强进项税额的抵扣
　　国家实施“营改增”的目的是为了缓解企业的税负压力，而降低增值税税负最有效的途径就是做好税额抵扣。因此，房地产企业不仅要加强进项税额抵扣的监管力度，还要在运营过程中有效强化和落实进项税额的抵扣工作。首先，房地产企业需要提升财务部门对“营改增”政策的认知，了解上游行业在房地产项目实施过程中可能出现的税负转嫁环节，与上游行业沟通交流。特别是在与建筑企业合作的过程中，房地产企业要积极做好沟通工作，在平衡彼此利益的前提下，尽量多争取进项税额的抵扣额度。其次，在建筑材料供应商的选择上，房地产企业也要认真对待，除了选择具备资质的大型建材供应商，对于辅助材料的供应商，也要尽量选择具备资质的卖家，以确保建筑材料的品质。在与这些建材供应商进行合作的过程中，应以能够取得增值税专用发票的合作对象为主，目的是最大限度地实现进项税额的抵扣。另外，房地产企业还应对劳务成本进行科学合理的规划，通过公开招标的方式，与能够缴纳劳务报酬税款的正规劳务企业展开合作，有效控制建设成本。最后，由于房地产行业的推进周期比较长，需要耗费大量的资金，房地产企业应提前做好全盘项目的纳税统筹，对建设资金和成本进行科学合理的分摊，开展税负调控管理工作。对于财务方面的工作，为了降低和避免由于发票管理不善造成的税负变化，可以委任可靠的财务人员进行增值税专用发票的专项管理。通过及时管控，全面落实，最终实现有效降低企业建设成本的目的。
　　（三）更新财务核算模式，提升财务人员专业技能
　　面对“营改增”带来的税负影响，房地产企业要想赢得新的发展局面，除了关注政策的变化，及时调整内部税务核算方式，与新的税收政策保持一致，实现科学纳税;同时应进一步提升企业财务人员的专业能力，使其更好地适应“营改增”下的财务工作。首先，房地产企业要透彻了解“营改增”的意义并熟悉新的税款缴纳方式，及时调整好企业内部的财务制度，使之与税改的方向保持一致。其次，房地产企业要以新的税制政策为准绳，完善财务核算体系，对业务工作量进行合理安排，进而实现财务工作的高效运作。与此同时，房地产企业要组织财务人员对“营改增”政策开展深入学习，熟悉和掌握政策中的惠税措施;加强涉税人员的专业技能培训，使其掌握“营改增”之后的会计核算方式，通过提高员工的业务能力确保业务流程规范化;加强财务人员的职业道德教育，明确岗位职责，避免财务人员趁职务之便虚开增值税发票所带来的纳税风险，使企业项目的运作过程能够在控制成本的前提下有条不紊地推进。
　　（四）从财务管理入手，对利润和现金流变动进行及时监控
　　房地产企业可以通过加强对现金流的管理，做好企业项目的统筹规划工作，对于項目实施过程中产生的成本及付款方式做好准确的预测和评估，从而确保进项税额的抵扣更为科学合理，避免由于进项税额无法按时抵扣而导致企业现金流不足带来的风险，确保企业拥有足够的资金正常运转。除此之外，房地产企业还应该加强对利润表和现金流量表的管控，通过不定期地对这两张表进行汇总，及时发现问题，在规避现金流风险的同时，确保企业在利润上的收益以及现金流的正常运转。
　　综上，实施“营改增”最主要的目的是为企业减负，在这个过程中可能会出现一些企业税负不降反增的情况。面对不利局面，房地产企业要掌握新政策的变化，科学合理地利用有利措施，提升完善企业的财务管理工作，充分做好项目税收筹划工作，解决企业在“营改增”之后遇到的瓶颈问题，最大限度地克服“营改增”对自身带来的冲击，确保企业能够实现健康平稳发展。S
　　【主要参考文献】
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